Где (и как) во Флориде купить кондо?

[Canfields]

С появлением третьего ребенка начинаем с ужасом подсчитывать, во сколько обойдется недельная поездка в ту же Мексику, и идея своего кондо во Флориде звучит очень заманчиво. Плюсы - можно от нас (Иллинойс) ехать на машине (благо только что купили миниван), мама (пока не работает) может там проводить с детьми зимние и весенние каникулы, инвестиция, опять же. Минус - ну очень не хочеться "попасть" на какую-нибудь разводку, сколько же раз нужно туда ездить, чтобы выбрать, сколько стоит (примерно) более-менее приличный район (конечно, хотелось бы прямо на берегу или не далеко). Буду благодарна за любые советы.

[Komissar]

что Вы планируете делать с кондо, когда Вы там не живете? Сдавать дачникам? Держать пустым? Почему именно ФЛ?

Навскидку: все, что в курортно-приятном месте, будет ОЧЕНЬ дорого. Имеет смысл только если (а) сильно верите в колоссальный рост цены в ближ. будущем, (б) деньги некуда девать, (в) на примете хорошее менеджмент агентство, к-рое может очень выгодно сдавать дачникам, пока вы там не живете.

Как способ экономии денег на поездках в Мексику и на Гавайи, я бы не рекомендовал покупку кондо во ФЛ. Как инвестицию - может быть, хотя я лично бы не стал. См. условия (а) и (б) выше - они к Вам применимы? Условие (в) очень редко осуществимо, в основном недавно купленные вакейшн ренталы не приносят положительного кеш-флоу.

Если есть лишние деньги - почему бы не апгрейдить свое жилье в ИЛ или не вложить в нормальный фулл-тайм (не вакейшн) рентал, и на доходы ездить всей семьей на Гаваи и куда заблагорассудится.

У меня есть нек-рый опыт владения вакейшн и не-вакейшн ренталами, если интересуют конкретные вопросы, пишите в лс.

[Jax]

А не дешевле ли купить домик в Мексике, раз уж речь зашла о поездках в неё.
Я конечно не знаю как вы проводите время в мексике, но за цену приличного кондо, в приличном месте Флориды, все 3 ребенка смогут проводить все оставшиеся каникулы в мексике.

В моих северо-восточных местах кондо рядом с океаном уже давно перевалило за 0.5 М. Таунхауз 5 минут до берега 0.8 М.
И это речь идет о совсем небольших кондо, т.е. не для больших семей.

[Влад_LA]

В последнее время я много слышу предложений о покупке кондо в Panama City, которoe не во Флориде, а в Panama. Говорят о том, что сегодня в Панаме бум в реал естайте. Цены растут чуть ли не на 5% в месяц. Три бедрум кондо с видом на океан можно купить довольно дешево и качество строительства, качество материалов, оборудования не идет ни в какое сравнение с новыми домами / кондо в Америке. Говорят что очень многие американцы сегодня покупают собственность в Панаме, куда они переезжают жить на пенсии, т.к. стоимость жизни намного дешевле, а качество услуг такое же как и в USA.. Я сам видел сюжет по ABC об американских пенсионерах, переезжающих в Панаму.

Комиссар ,
Вы можете как-то прокоментировать все это. Вы недавно вернулись из Коста Рики - соседи панамцев. Я так думаю, что в Панаме Вы тоже бывали. Что думаете по этому поводу, как реал естате иnвестор?

[Komissar]

Про Панаму пока мало слышал, но в Коста-Рике строительство новых кондо для грингосов идет полным ходом. Я даже запостил подробный отчет в соседнем топике.

Слышал, что те, кто накупил пропертей в Никарагуа, сейчас сидят и трясутся в ожидании, что там учудят вернувшиеся к власти сандинисты.

Американские/канадские пенсионеры жадны и бережливы не в меру, поэтому пытаются сэкономить, перебравшись в Мексику, КР, куда угодно, лишь бы ССН чек растянуть на подольше. Не так давно познакомился с пожилой канадской парой, где у мужа недавно был тяжелейший инфаркт с инсультом - в общем, он до сих пор плохо говорит и передвигается. Но каждую зиму (и в эту тоже) они едут в свое гейтед комьюнити под Гвадалахарой, где "Скорую" можно ждать часами и не дождаться, да и госпиталь, куда скорая отвезет - это то еще заведение. При том, что в Канаде (под Торонто) выплаченный дом. Но в Гвадалахаре фиги и персики на рынке дешевле, чем в Торонто! Фаталисты, однако.

[Влад_LA]

Вот сюжет, который я видел на ABC

http://www.youtube.com/watch?v=xgl9M8O_PEQ

[BOPOBYC]

А почему не таймшер? Покупается один, стоит в десятки раз дешевле чем кондо, и ездить можно всей семьей...

[NYgal]

Если у вас будет в будущем стоять проблема (или уже стоит), как создать нормальные уссловия для родителей, то можно покупать с прицелом, что они там будут жить, а вы будете в гости ездить, а дети подрастут, так и на каникулы им спихивать

Мы по етому поводу Кейп Код облюбовываем. Как соберемся с финансами, а самое главное, сделаем им гринкарты, так и будем вплотную заниматься. Но они там часто бывали, один раз сами пол-лета с ребенком грудным жили, а мы на выходные наезжали с замороженным молоком в кулере. Они ети места любят.

Может - для вас ето тоже вариант? Родители во Флориде, а вы туда в гости ездите.

[Canfields]

Спасибо всем за ответы. Комиссар - у меня почему-то "отключили" личные сообщения (плохо себя вела, наверно ), по-этому придется общатся в открытую, если не возражаете. Денег "лишних", как таковых, у нас нет, но есть более $100,000, которые просто "сидят" в доме, и все "добрые люди" вокруг просто возмущаются, что мы ничего с ними не делаем. Советуют взять их из эквити и вложить куда-то в инвестицию (на первом месте советов - рентал купить), но мы с мужем оба в этом очень не грамотные и боимся "попасть" - купить что-то не то, что-то не там, с жильцами боимся иметь проблемы и т.д. Думали вроде как "сэкономить" на вакейшенах и купить по-этому жилье во Флориде, но сейчас, как стали смотреть, самое захолустное двухспальное кондо - меньше $280 тыс. даже не соваться, а это нам очень дорого. Может, посоветуете, как с деньгами лучше поступить (или вообще не трогать?).

NYgal - родители еще молодые, обе пары работают тут, и ни за что не захотели бы переехать от внуков (тем более, что скоро третяя/ий появится). То, что вы описываете (жить пол-лета с грудным внуком) для нас из раздела научной фантастики, к сожалению - максимум, на что наши способны, это взять двух внучек переночевать раз в две недели, и то просят привезти попозже, уже перед сном, а забрать сразу после завтрака (или сами привозят ровно в 9:20 утра в воскресенье) - но это уже отдельная тема.

[uncle_Pasha]

создать нормальные уссловия для родителей

Вытащить родителей в чужую страну, чтоб сослать их куда подальше?
Так себе нормальные условия...
Удачи!

[NYgal]

нащет родителей -вопрос философский. В его решении у каждой семьи свои составляющие: возможность жить под одной крышей, возможость получения льгот, финансовые возможности, здоровье, и все ето надо примить с хотениями родителей.

Естественно, что у каждой семьи свой рецепт. Не торопитесь судить, если ваш рецепт отличается. Так, пожелание

Но ето off-topic.

[Komissar]

Денег "лишних", как таковых, у нас нет, но есть более $100,000, которые просто "сидят" в доме, и все "добрые люди" вокруг просто возмущаются, что мы ничего с ними не делаем. Советуют взять их из эквити и вложить куда-то в инвестицию (на первом месте советов - рентал купить), но мы с мужем оба в этом очень не грамотные и боимся "попасть" - купить что-то не то, что-то не там, с жильцами боимся иметь проблемы и т.д. Думали вроде как "сэкономить" на вакейшенах и купить по-этому жилье во Флориде, но сейчас, как стали смотреть, самое захолустное двухспальное кондо - меньше $280 тыс. даже не соваться, а это нам очень дорого. Может, посоветуете, как с деньгами лучше поступить (или вообще не трогать?).

Раз Вы ждете прибавления семейства, может, рассмотреть вариант улучшения/увеличения основной жилплощади? Может, переехать в район с лучшими школами?

Я сам вакейшн хаузы люблю (владею) и рекомендую как инвестицию (особенно учитывая налоговые бенефиты), но только если Вы планируете им пользоваться ЧАСТО (скажем, не реже раз в 2-3 недели). Если у Вас есть местечко в пределах 2-3 часов от дома, где Вы бы хотели бывать часто, то может, купить там. Мы обожаем нашу дачку в горах, и иногда даже среди недели срываемся туда на ночь-другую (днем работая через интернет).

Опять же, Вы должны для себя решить, что Вам важнее:

1. Выгодное вложение $100К equity (т.е. просто рост денег). Тут надо смотреть, под какой % Вы можете перефинансировать и т.д. Скажем, я бы лично не стал вынимать деньги из дома, чтоб вложить в стоки/фонды. Но это чисто мое имхо.

2. Улучшение жил. условий в основном доме.

3. Создание себе quick getaway - гнездышка, куда можно убежать от суеты и просто отдохнуть, но часто.

4. Получение дохода от фулл-тайм рентал. Учтите, что при нынешних ценах реального дохода практически не будет, но будет потенциальный рост (может и медленный) стоимости рентала. Опять же, мой личный подход: я покупаю только там, где сам не отказался бы жить (читай: дорого). Это не дает роскошного кеш-флоу, но есть неплохая appreciation.

покупать ради экономии на отпуске точно не стоит. Во-1-х, одни проперти такс и НОА фи сожрут всю Вашу экономию, а во-2-х еда и авиабилеты (бензин) на дорогу все равно остаются расходами.

Например, если Вы владеете кондо в популярном курорте (Гавайи, Майами-бич, етц), то, при условии, что Вы отдали его менеджить туристскому агенству (а иначе оно совсем простаивает без толку), Вы будете должны

(а) оплачивать все utilities (электрика А/С влетит в копеечку, особенно летом)
(б) оплачивать НОА фи ($550-750/мес для популярного курорта)
(в) оплачивать проперти такс ($400-700/мес)
(г) предупреждать менеджмент о своем приезде за 30-60 дней (чтоб они не буковали для других туристов)
(д) платить $100-150 cleaning fee, когда вы уезжаете из кондо
(е) оплачивать все ремонты/замены мебели, электроники (ТВ), посуды, кухонной техники и т.д.
(ж) оплачивать мортгидж

И все это стОит свеч, если Вы верите, что проперти в том курорте вырастет в цене. Но не как экономия на отпуске.

[uncle_Pasha]

Не торопитесь судить

Я никого, собственно, не судил.
Так, общие соображения по поводу весьма теоретического варианта.
Удачи!

[Canfields]

Денег "лишних", как таковых, у нас нет, но есть более $100,000, которые просто "сидят" в доме, и все "добрые люди" вокруг просто возмущаются, что мы ничего с ними не делаем. Советуют взять их из эквити и вложить куда-то в инвестицию (на первом месте советов - рентал купить), но мы с мужем оба в этом очень не грамотные и боимся "попасть" - купить что-то не то, что-то не там, с жильцами боимся иметь проблемы и т.д. Думали вроде как "сэкономить" на вакейшенах и купить по-этому жилье во Флориде, но сейчас, как стали смотреть, самое захолустное двухспальное кондо - меньше $280 тыс. даже не соваться, а это нам очень дорого. Может, посоветуете, как с деньгами лучше поступить (или вообще не трогать?).

Раз Вы ждете прибавления семейства, может, рассмотреть вариант улучшения/увеличения основной жилплощади? Может, переехать в район с лучшими школами?

Я сам вакейшн хаузы люблю (владею) и рекомендую как инвестицию (особенно учитывая налоговые бенефиты), но только если Вы планируете им пользоваться ЧАСТО (скажем, не реже раз в 2-3 недели). Если у Вас есть местечко в пределах 2-3 часов от дома, где Вы бы хотели бывать часто, то может, купить там. Мы обожаем нашу дачку в горах, и иногда даже среди недели срываемся туда на ночь-другую (днем работая через интернет).

Опять же, Вы должны для себя решить, что Вам важнее:

1. Выгодное вложение $100К equity (т.е. просто рост денег). Тут надо смотреть, под какой % Вы можете перефинансировать и т.д. Скажем, я бы лично не стал вынимать деньги из дома, чтоб вложить в стоки/фонды. Но это чисто мое имхо.

2. Улучшение жил. условий в основном доме.

3. Создание себе quick getaway - гнездышка, куда можно убежать от суеты и просто отдохнуть, но часто.
.

Спасибо за такой подробный ответ. Мы живем в очень неплохом районе под Чикаго, школы одни из лучших, если менять на более лучший, то цены жилья уже превысят миллион (прямо возле озера). Размеры жилья нас тоже устраивают - есть место для еще одного ребенка, муж сейчас сам "заканчивает" подвал, когда закончит - будет вообще больше, чем нам нужно. Насчет "дачки" мы подумывали давно, рядом Висконсин, природа шикарная, ехать - около часа. Было бы классно иметь домик недалеко от какого-нибудь озера, где и на лыжах, и на велосипеде, и купаться летом... Но - (и звучит, наверно, очень наивно) - как таковой искать? Наши знакомые строили себе сами, деревянный такой домище, получилось около $350 тыщ - тоже многовато. Через агента - я уже думала, но просто не представляю, какие давать критерии для поиска (даже места как толком не знаю) и думаю, сколько же займет времени (выходных), чтобы постоянно разьезжать по другому штату и все это смотреть. И, скорее всего, нужно делать это летом, если хочется по-настоящему оценить качество территории и особенно близлежащего водоема. Как думаете?

[Komissar]

Насчет "дачки" мы подумывали давно, рядом Висконсин, природа шикарная, ехать - около часа. Было бы классно иметь домик недалеко от какого-нибудь озера, где и на лыжах, и на велосипеде, и купаться летом... Но - (и звучит, наверно, очень наивно) - как таковой искать? Наши знакомые строили себе сами, деревянный такой домище, получилось около $350 тыщ - тоже многовато. Через агента - я уже думала, но просто не представляю, какие давать критерии для поиска (даже места как толком не знаю) и думаю, сколько же займет времени (выходных), чтобы постоянно разьезжать по другому штату и все это смотреть. И, скорее всего, нужно делать это летом, если хочется по-настоящему оценить качество территории и особенно близлежащего водоема. Как думаете?

Запланируйте себе на лето несколько выходных в популярных курортных местах в WI. Снимайте домик/кондо, приезжайте с великами - и вперед, на исследование территории. Расспрашивайте, не стесняясь, местных и отдыхающих о качестве воды, а как там зимой, какой траффик на выходных, погуглите инфу.

Когда более-менее определитесь с 1-3 возможными местами, обратитесь к местному агенту (чего-чего, а реалторов в курортных местах хоть отбавляй) в КАЖДОМ месте - и пусть он/а возит-показывает-рассказывает. Поинтересуйтесь планами развития местности: планируется ли там большой лыжный курорт? гольф? шоппинг центр? будут ли расширять/улучшать дорогу? Узнайте как зимой: кто чистит дорогу: каунти или домовладельцы? Сколько снега в среднем выпадает? Легко ли найти маляров и прочий доморемонтный народец? Какова была история роста цен в этой области? Не забудьте узнать точно, какие будут проперти такс и во сколько обойдется вода/электрич./отопление. Легко ли сдать дачникам и за сколько? Легко ли и за сколько сдать фулл-тайм местным (если сами разочаруетесь в том месте). Учтите, что реалторы, конечно, будут привирать для создания более приглядной картины.

На всякий случай СОХРАНИТЕ все квитанции от еды, жилья, транспортных расходов в процессе поиска вакейшн хауз. Если потом все-таки будете сдавать как рентал, то это, возможно, удасться списать (проконсультируйтесь с такс эдвайзером).

[Canfields]

Спасибо большое, обязательно последую Вашему совету!

[duration]

Спасибо большое, обязательно последую Вашему совету!

Единственное, что я бы сеишас добавил - сегоня , если есть деньги может быть ОЧЕНь ХОРОШЕЕ время прикупится во Флориде кондоминиумом. Цены падаю и можно хорошо, наверное, взять , а лет через 5 продать с наваром. Вообшем сеишас время покупать если есть денги и risk tolerance.

Комиссар, а какие налоговые поблажки при владении вторым домом ?

[kanada]

Green Bay, WI? На карте выглядит интересно, вода с трех сторон. Всего 180 миль от дома. Весной планирую осмотреть полуостров в целях покупки . Цен пока не знаю

[Florida Girl]

Единственное, что я бы сеишас добавил - сегоня , если есть деньги может быть ОЧЕНь ХОРОШЕЕ время прикупится во Флориде кондоминиумом. Цены падаю и можно хорошо, наверное, взять , а лет через 5 продать с наваром. Вообшем сеишас время покупать если есть денги и risk tolerance.

Флорида разная, так что не везде цены падают. Мы отдыхали в Диснее на этих выходных и пока ездили туда-сюда, видели десятки разных кондо за 140-150К . Мы просто не могли глазам поверить! Мы давно уже подумываем о покупке небольшого кондо в Орлэндо рядом с Disney, поскольку ездим очень часто. Hо не ожидали что цены такие низкие! Я не очень разбираюсь в недвижимости и не знаю почему такие кондо дешовые там - в Сарасоте кондо в два раза меньше продаются в 2 раза дороже, а уж про дома и говорить не приходится...

[Komissar]

Комиссар, а какие налоговые поблажки при владении вторым домом ?

Mortgage Intereste можно списывать из налогооблагаемого дохода (в пределах если суммарный займ по обоим домам не превышает 1М (1.2М?)) и проп таксы. Points на лоан тоже можно списывать, но "размазанно" по времени действия лоан.

[duration]

Комиссар, а какие налоговые поблажки при владении вторым домом ?

Mortgage Intereste можно списывать из налогооблагаемого дохода (в пределах если суммарный займ по обоим домам не превышает 1М (1.2М?)) и проп таксы. Points на лоан тоже можно списывать, но "размазанно" по времени действия лоан.

Означает ли это что сдавать второй дом при этом нельзя...При сдаче ведь врубается ограничение в 140К заработка. Есть ли такие ограничения для второго дома ? Где граноца между rental property and second house ?

[Komissar]

Означает ли это что сдавать второй дом при этом нельзя...

Постоянным жильцам сдавать нельзя. Точнее, там есть послабление, что до 14 дней в год можно, не теряя статуса 2-го дома (говорю по памяти, за абсолютно точную инфу не ручаюсь). В курортных местах многие так делают: сдают отдыхающим на большие праздники, а остальное время сами пользуют. Есс-но весь доход/расход от рента надо декларировать ИРС, как и что - все расписано в брошюрах.

При сдаче ведь врубается ограничение в 140К заработка.

Не 140К, а 150К, и не заработка, а MAGI, да и врубается только в смысле, что нельзя списывать пассивные лоссы из активного дохода; впрочем и до 100К их можно списывать только до 25К... Но и при MAGI>150K есть жизнь на Марсе: лоссы можно suspend. Т.е. при продаже проперти все взыщется. Но это все о легитимном full time rental.

Есть ли такие ограничения для второго дома ?

На 2-й дом ограничения такие:
-- списывать интерес можно только с займа суммарно не более 1М на оба 1-го и 2-го дома;
-- при AGI>150K в любом случае (с 1, 2, ...10 домами) начинается phase-out itemized deductions.

Т.е. при определенном доходе уже неудастся списать мортгиджный интерес ни с 1-го, ни со 2-го дома. В то время как если дом на сдачу (рентал), то можно losses suspend'ить и перекатывать их из года в год.

Мой такс-эдвайзер, например, так и предложил мне - предоплатить займы по 1-му дому и даче, но больше денег занять под рентал. Потому что itemized deductions у меня так и так в значительной степени phased out, а расходы на выплату мортгиджа (интереса) по ренталу я смогу вычесть из дохода при продаже рентала (т.е. эффективно снизить capital gain).

Иными словами, с рентала я хоть в будущем, но поимею налоговую поблажку, а неиспользованные из-за phase out itemized deductions так и сгорят.

Где граноца между rental property and second house ?

Это детально расписано в ИРС публикациях. Грубо говоря - рентал - это бизнес, а 2-й дом -- это как бы расширение персональной резиденции. С т.зр. налогообложения - со своими плюсами и минусами каждый. Должен предупредить, что покупка 2-го дома как бы для себя, а потом тайная сдача за кеш - очень распространенный fraud, IRS любит внимательно разглядывать такие случаи.