Сдаю дом

[Kotelok]

Вернее собираюсь. Тема эта здесь обсуждалась не раз и все же...
Посмотрите на мой примерный план действий, прокомментируйте пож-ста и дайте дельных советов:
1)Определить примерную цену за которую дом можно сдать и решить выгодно или нет, продолжать дальше или что.
2)Решить буду ли я сдавать сама или нанимать контору, которая будет искать жильцов, разбираться с ними и чинить кранЫ в доме в случае рутинных поломок. Сколько такая контора может попросить за услуги?
3)Если сдаю сама, то поиск жильцов (за сколько надо начинать искать? имеет ли смысл волноваться в июне если дом я рассчитываю сдавать в сентябре?)
4)Бакграунд чек, подписание лиза (нужно адвоката привлекать?) фотографии с огнетушителем и...

начало карьеры рантье?

[Komissar]

1) да, тут надо все факторы взвесить
2) проп менеджмент берет от 7-10% от гросс рент
3) в июне можно повесить об'явы в бесплатных ресурсах (типа креглист), если респондентов нет, в августе надо вешаться в платных (местные газеты).
4) если текст лиза стандартный, выверенный, то адвокат не нужен. Бекграунд чек - дело всегда мутное. Проверить можно кредит-хистори, ну м.б. верифицировать эмплоймент, а так тенант - это кот в мешке.

[Ratbert]

2) помимо получения своих процентов пм компании любят раздувать expenses и класть в карман разницу... если есть знакомые лендлорды - может с ними договориться?
3) надо учитывать что для семей снимающих дома нужно определиться со школой как можно раньше

[Kotelok]

2) помимо получения своих процентов пм компании любят раздувать expenses и класть в карман разницу... если есть знакомые лендлорды - может с ними договориться?

А о чем договариваться? Мой дом менеджить?

[Ratbert]

2) помимо получения своих процентов пм компании любят раздувать expenses и класть в карман разницу... если есть знакомые лендлорды - может с ними договориться?

А о чем договариваться? Мой дом менеджить?

да... вот знакомый пенсионер имеет несколько rental & holding properties сам с ними управляется и ремонтирует все... за экстра $$ удавится и в тоже время честный, те -наш человек. .. я б ему рентал оставил не задумываясь..

[strvt]

2)Решить буду ли я сдавать сама или нанимать контору, которая будет искать жильцов, разбираться с ними и чинить кранЫ в доме в случае рутинных поломок. Сколько такая контора может попросить за услуги?

Коллега изучает это вопрос. Ему называют сумму 15% от рента. У него кондо, не уверен, что это имеет значение.

[Komissar]

15% - пусть идут лесом (это же фуллтайм рентал, не вакейшн?). Пусть обзвонит проп менеджеров в округе, обычно за 10% очень легко найти менеджеров.

Кондо легче менеджить, чем сингл, так что пусть не вешают ему лапшу на уши, что за кондо дороже.

[Колхозник]

Просто хочу страху напустить:

подружка жены (тетенька из Японии родом) занимается сдачей конд (3-4 штуки вроде); короче говоря она уже хочет с энтим делом кончать. Жалуется на нескончаемые проблемы с жильцами, мол лишь бы при своих остаться, от энтих жильцов сплошной убыток. Тетенька добросовестная и все все што могет сама там делает - типа покрасок и прочего (конешно в реальности сама она не может ковры менять, трубы и все такое, приходится нанимать).

По ее рассказам - эти треклятые жильцы настоящие вандалы и жулики. Зас...ать кондо до безобразия и смыться не заплатив за последние месяцы - обычное дело..

Но, конешно, имеется и масса удачных примеров. Я лично просто не знаю, а то бы тоже рассказал.

[Komissar]

поэтому я лично предпочитаю проперти в более-менее дорогих районах. На них нет такого сладкого кеш-флоу, как в трущобах, но выше потенциал роста цены и в целом лучше состав тенантов. Хотя напороться можно всегда, в этом главный риск лендлордства.

[Ratbert]

Просто хочу страху напустить:

фильм такой есть, лендлорды и сочувствующие, название кто помнит?
там семейная пара купила таунхом в СФ, отремонтировала и сдала проф кидале..

[Kotelok]

обычно за 10% очень легко найти менеджеров.

Если с $1000 мне предложат поделиться столькником в месяц за "пис ов майнд", я сочту данное предложение очень даже уместным! Я и 150 долларов наверное сочту уместным...
У меня вариант - либо сдавать, либо оставлять пустующим и продолжать платить mortgage....

[Rockport]

фильм такой есть, лендлорды и сочувствующие, название кто помнит?
там семейная пара купила таунхом в СФ, отремонтировала и сдала проф кидале..

Duplex?

[Hoochin]

фильм такой есть, лендлорды и сочувствующие, название кто помнит?
там семейная пара купила таунхом в СФ, отремонтировала и сдала проф кидале..

Duplex?

"Pacific Heights" with Michael Keaton and Melony (spell?) Griffith.
http://movies.yahoo.com/shop?d=hv&id=1800146223&cf=info

"Duplex" is not about SF's story. Brooklyn.
http://movies.yahoo.com/movie/1808403836/parentsguide

[М@ш@]

По ее рассказам - эти треклятые жильцы настоящие вандалы и жулики. Зас...ать кондо до безобразия и смыться не заплатив за последние месяцы - обычное дело..

А как же дипозит ?

[М@ш@]

обычно за 10% очень легко найти менеджеров.

Если с $1000 мне предложат поделиться столькником в месяц за "пис ов майнд", я сочту данное предложение очень даже уместным! Я и 150 долларов наверное сочту уместным...
У меня вариант - либо сдавать, либо оставлять пустующим и продолжать платить mortgage....

Вот мы снимаем таунхауз, и я лично слабо себе представляю, что можно в нём плохого сделать, особенно если учесть, что у хозяйки лежат деньги за полтора месяца...Вот можно, например, прокурить, но мы не курим, и иногда хозяева ищут только не курящих.
Мы снимали через агента, то есть хозяйка заплатила агенту столько, сколько получила с нас за 1 месяц. То есть, порядка 8.5%. Если же мы продолжим после года, то она, соответственно, уже никому не платит. Но если что, мы имеем дело с хозякой.

[Komissar]

вредные жильцы могут нанести ущерба на сумму, в разы превышающую депозит.

[Колхозник]

Депозит?????

Вот вам испытанный, хорошо известный "индусский" вариант которым мои знакомые "индусы"-однокурсники активно пользовались:

"индус" (или подставить "Х") берет квартиру, кладет месячную ренту в залог;

"индус" по всем правилам "индусской" кухни активно там занимается готовкой; "индусская" готовка, надо сказать издает массу дыма, чада, жырных испарений и других очень специфичных ароматов (ароматы ничего так себе, я сам с удовольствием и часто учавстовал в поедании разных "индусских" блюд на халяву );

при энтом "индус" не заморачивается уборкой жилья, "индус" ленив ибо немужское энто дело убирать за собой - "индусу" и так хорошо;

через год, когда квартира приведена в жизне-непригодное состояние, "индус" просто сьезжает на новую квартиру не заморачиваясь месячным депозитом;

депозит "индусу" не нужон ибо у "индуса" обычно водятся доллары, да и немужское энто дело - убирать за собой;

Вопрос: во сколько обойдется воставновление энтой квартиры???

То-то....

[Komissar]

да, индусские квартиры потом надо раздевать до шитрока, чтобы убрать их вонючки из стен.

у китайцев тоже такое бывает, но реже.

а белые курят

Тяжела жизнь лендлорда

[genka8]

Ну что ж, наконец-то тема, где лэндлорды не ликуют

[Komissar]

Вы не смейтесь, а лучше помогите материально.

[serginfo]

А как лендлорды отсеивают таких индусов, когда они хотят снять квартиру? Ему же не скажешь, что "лицам индусской национальности - не сдаю"

[uncle_Pasha]

А как лендлорды отсеивают таких индусов, когда они хотят снять квартиру? Ему же не скажешь, что "лицам индусской национальности - не сдаю"

Звонят прошлому лендлорду...
Удачи!

[xmaz]

Кстати, про менеджмент-компании.

А есть тут те, у кого есть собственный опыт общения с ними?

У меня тоже нету, но есть друзья, которые так сдавали свое кондо. Так вот у меня сложилось впечатление, что "менеджмент" этот - надувательство трудового народа.

Во-первых, те 7-10%, что они объявляют - это только начало. Это только за то, что они с вами работают. За нахождение жильца они берут отдельную плату - от 0,5 до 1 месячного рента.

Ремонты. За 7-10% они просто передадут заявку ремонтникам (своим или вашим), а ремонт еще будет стоить экстра. Вы готовы оплатить все расходы на ремонт, которые они вам пришлют?

Если вдруг жильца будет нужно выселять за неуплату, то eviction тоже стоит отдельно.

В результате, мои друзья платили за то, что менеджеру на адрес приходил чек, а он его переправлял им. Если что-то ломалось, то жильцы звонили менеджеру, а он звонил хозяину, который сам потом чинил, потому как нанимать хэндимена - дорого

Плюс к тому, когда они подбирали жильца, то взяли первого согласившегося (ну да, зачем ему лишний труд). В результате через несколько месяцев жилец вообще платить престал. Я бы такое ответственое решение - выбор жильца - посторонним незаинтересованным в успехе людям не доверяла.

Куда ни кинь - одни минусы. Но 7-10% вынь да положь.

Так вот расскажите мне, зачем владельцу одного дома/кондо, живущему в том же городе, нужен менеджер?

[Komissar]

Если живете близко И есть время заниматься - никакого смысла.

Мои ПМ берут 8-10% (за удаленные от дома ренталы), и в это входит поиск и скрининг жильцов, эвикция, а на ремонт они нанимают сами (по достаточно разумной цене), а мне пересылают инвойс от починяльщиков, без своих накруток.

[Hoochin]

Депозит?????

Вот вам испытанный, хорошо известный "индусский" вариант которым мои знакомые "индусы"-однокурсники активно пользовались:

"индус" (или подставить "Х") берет квартиру, кладет месячную ренту в залог;

"индус" по всем правилам "индусской" кухни активно там занимается готовкой; "индусская" готовка, надо сказать издает массу дыма, чада, жырных испарений и других очень специфичных ароматов (ароматы ничего так себе, я сам с удовольствием и часто учавстовал в поедании разных "индусских" блюд на халяву );

при энтом "индус" не заморачивается уборкой жилья, "индус" ленив ибо немужское энто дело убирать за собой - "индусу" и так хорошо;

через год, когда квартира приведена в жизне-непригодное состояние, "индус" просто сьезжает на новую квартиру не заморачиваясь месячным депозитом;

депозит "индусу" не нужон ибо у "индуса" обычно водятся доллары, да и немужское энто дело - убирать за собой;

Вопрос: во сколько обойдется воставновление энтой квартиры???

То-то....

Не всегда так.
Мои тенантс и есть индусы:
Семья из 4-ех, двое мелких детей, плюс бабушка.
Они уже 1.5 года сохраняют дом в хорошей форме. По-крайней мере к запаху и внешнему виду у меня претензий нет. Ну, а заходить к ним приходится частенько, по-етому тот факт что я живу в 500 метрах от них - наверное, преимущество. Oни ничего делать сами не могут, даже лампочку поменять или стоппер на двери новый вкрутить, не говоря уже про "утепление" MW печки (холодный воздух заходил).
Они, правда, економять елек-во и воду с газом во всю. Если бы все такие были - у нас бы не было проблем с ценами на енергоресурсы.