Tax Benefits - вопрос к Комиссару

duration · Post by **duration** » 04 Mar 2007 06:14

Комиссар:

Есть 2 варианта:

1. покупка 2д home и редкое (1-2 раза в месятц а то и реже ) в нем проживание. Остальное время дом стоит пустым, но с налогов списываем интерес, налоги на надвижимость и так далее.

2. покупка того же дома и поселение в нем жильцов, которые оплачивают лиш часть заема (к сожалению рент в етих местах отстает от стоимости жилья). Приблизительно 70% mortgage+taxes будут оплачены rentom. С налогов не списывается ничего так как основной доход превышает планку до которой можно списывать лосс (кажется 150К сегодня).

На вскидку вариант #2 кажется более выгодным. но может я чего то не знаю в тонкостях real estate.

Подскажите. Ситуация совершенно реальная. Собственность уже куплена и поывились люди , которые хотят ее снять.....

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Mar 2007 06:21

Ваш эккаунтант Вам не рассказал про suspended loss?!!

duration · Post by **duration** » 04 Mar 2007 06:29

Komissar wrote:Ваш эккаунтант Вам не рассказал про suspended loss?!!

Про suspended loss я знаю....но это в далеком будушем...да и жена так любит новое местечко, что говорит что никогда не продаст

Вопрос о текушем дне - правильно ли я понимаю, что вариант #2 что сегодня, что завтра лущхе (если, конешно, оставить в стороне что чузие люди будут жить в доме - мне уже уши прожужжали про это

)

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Mar 2007 17:48

Если Вы еще не в стадии "денег девать некуда", то #2 лучше, при условии, что новые люди не загадят место так, что придется $$$$ вкладывать в ремонт.

Хотя если действительно хотите ездить туда 1-2 раза в месяц, особенно на "длинные" выходные - лучше (для души, не для бюджета) держать как вакейшн хауз.

(пишу это из своего вакейшн хауз в Сьерре, любуясь заснеженными елками и симпатичным сугробиком на деке - сдам чужим людЯм через свой труп - а ведь нам не удается даже с налогов егонного списывать - itemized deductions в массе своей уже phased out :sadcry:

)

duration · Post by **duration** » 04 Mar 2007 18:16

Komissar wrote:Если Вы еще не в стадии "денег девать некуда", то #2 лучше, при условии, что новые люди не загадят место так, что придется $$$$ вкладывать в ремонт.

Хотя если действительно хотите ездить туда 1-2 раза в месяц, особенно на "длинные" выходные - лучше (для души, не для бюджета) держать как вакейшн хауз.

(пишу это из своего вакейшн хауз в Сьерре, любуясь заснеженными елками и симпатичным сугробиком на деке - сдам чужим людЯм через свой труп - а ведь нам не удается даже с налогов егонного списывать - itemized deductions в массе своей уже phased out )

А есть ли способы (легальные) обойти 150К лимит ? Правильно ли я понимаю, что этот лимит для пассивного манагемента то есть когда ты стрижеш купон и всё....А если ты сделал re-modeling ?

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 04 Mar 2007 20:30

если вы здадите свой второй дом, то вы к нему доступа иметь не будете, т.е. душе вашей пользы мало от вашей покупки.

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Mar 2007 20:36

Да нет, это лимит для активного менеджмента. Для совсем пассивного Вам даже и с "купонов" стричь особо не дадут. В принципе, лимит начинается со 100К, а потом фейзится аут до 150К. Да и лимит-то так себе: до 25К можно вычитать из налогооблагаемого дохода (это если МАГИ<100К).

Из-за (грубо говоря) 7.5К экономии (25*0.3 - а реально меньше, с учетом фейз аут) стОит ли настоящей Уличной акуле копья ломать с супругой?! :mrgreen:

Да пусть поиграет "в дачу", жизнь коротка.
Надоест - сдадите, продадите или как мы сделаете ( купили себе дачку получше, а старую - хотя и со слезами - сдали :sadcry:

). Но мы не крутые финансисты, а бедные Айтишники, нам каждая копейка дорогА. :lol:

duration · Post by **duration** » 05 Mar 2007 04:52

Komissar wrote:Да нет, это лимит для активного менеджмента. Для совсем пассивного Вам даже и с "купонов" стричь особо не дадут. В принципе, лимит начинается со 100К, а потом фейзится аут до 150К. Да и лимит-то так себе: до 25К можно вычитать из налогооблагаемого дохода (это если МАГИ<100К).

Из-за (грубо говоря) 7.5К экономии (25*0.3 - а реально меньше, с учетом фейз аут) стОит ли настоящей Уличной акуле копья ломать с супругой?!

Да пусть поиграет "в дачу", жизнь коротка.
Надоест - сдадите, продадите или как мы сделаете ( купили себе дачку получше, а старую - хотя и со слезами - сдали ). Но мы не крутые финансисты, а бедные Айтишники, нам каждая копейка дорогА.

Да, мне ни хрена не вычесть все равно....Да, супруга сама придумала сдавать Как всегда - когда покупали говорила "Буду каждые выходные"....ну, сьездила пару раз 2+ часа в один конец....и что то уже остыла, блин....Теперь видимо жаба душит

с одной стороны, а сдругой чужим сдавать не хочет. Нашла приятелей (дальних родственников)...по мне уж лущхе совсем чужим - хоть понятно как и за что спрашивать...а с этими сплошные оглядки как бы не обидеть.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2007 05:11

сдавать _родственникам_? чур меня, чур! :nono#:

Если уж очень хочется вычитать потери от рентала, то IRS разрешает это real estate professionals (см. публикации), но там надо доказывать, что >50% вашей (с супругой) трудовой активности - это real estate business.

Отчасти поэтому многие реалторы владеют несколькими ренталами. С одной стороны, можно все лоссы списывать, с другой стороны проперть легко купить/продать, если сам(а) агент(ша).