Продажа дома после года проживания

[ALBAT]

Ситуация:
Возникла необходимость продать дом, который куплен чуть больше года назад. Читая финансовые законы поняла, что если в доме прожито меньше 2х лет, то такая продажа будет оценена не как личной собственности, а как бизнес собственность.

А каким образом будут рассчитываться налоги? Будут ли учитываться расходы по дому- моргичи, реал естейт таксы, импрувемент?

Спасибо

[Josephina]

У меня тоже похожая проблема, но только в прошлом, 2006 году дом был куплен и оформлен на меня как Home owner, а с этого, 2007 года я его сдаю, поэтому пришлось страховку переделать с Home Ownership на Rental Dwelling Policy , что увеличило стоимость самой страховки.
Какие сложности и возможные подводные рифы ожидают меня если я соберусь продавать свой дом, скажем, с января 2008? (рент на год)

То есть у меня получается: первый год -- мое официальное проживание, второй год -- рент моей собственности. Жить я в нём не собираюсь в дальнейшем, но у меня есть припэй пенальти 1% на первые три года. Если продолить рентал агриментс на след год, то получится 1/2, где первый год моего проживания и два года рент.

Как это отразится на продаже дома и когда его лучше продать? Начать уже с конца этого, 2007 года или подождать до конца следующего 2008(чтобы не платить припэй пенальти), но тогда это будет расцениваться как бизнес проперти, а в этом, 2007 всё ещё как -- 1/1.

Что делать?
Платить таксы (летние зимние) надоело и потом, купила я его за $180K + косметический ремонт + ремонт фасада, бэйсмент, крыльцо с дорожкой выложенной плиткой = $195K + таксы (зима, лето)+ мантэинс = $200K на начало 2007!

По последней оценке (конец 2006), после спада цен на недвижимость, получилось -- $195K, то есть я уже в убытке. А скоро грядут опять выплаты -- иншуранс + мэнтэинс + летние, зимние таксы = мoney out of my pocket.

Как избежать финансовой катастрофы, помогите, пожалуйста, разобраться!.

[Komissar]

ALBAT, если Вы дом не сдавали, а сами в нем жили - он как бизнес никак не канает.

Прибыль рассчитаете примерно так (но посоветуйтесь с такс эдвайзером): A-B-C-D-E-F
где

A - цена дома, за к-рую продали
B - комиссионные реалтору
C - импрувменты, к-рые вы сделали и к-рые остаются с домом (ландскейпинг, новые жалюзи, покрашенный дек и т.д.)
D - часть клоузинг костс при продаже (эдвайзер подскажет)
E - цена дома за к-рую купили
F - часть клоузинг костс при покупке

если вы еще остаетесь в плюсе, то с прибыли заплатите 15% (может даже чуть меньше).

если бы вы в доме жили 2 года, то этих 15% налога не заплатили бы.

Выплаты по мортгиджу и уплаченные проп. таксы не оказывают влияние при расчете прибыли при продаже дома.

[Komissar]

Как избежать финансовой катастрофы, помогите, пожалуйста, разобраться!.

терпеливо сдавать и ждать под'ема РЕ рынка в Вашем районе.

[dlily9]

Ситуация:
Возникла необходимость продать дом, который куплен чуть больше года назад. Читая финансовые законы поняла, что если в доме прожито меньше 2х лет, то такая продажа будет оценена не как личной собственности, а как бизнес собственность.

А каким образом будут рассчитываться налоги? Будут ли учитываться расходы по дому- моргичи, реал естейт таксы, импрувемент?

Спасибо

Your taxes will be prorated, т.е. вам пересчитают таксы в зависимости от фактического проживания, т.е. вы заплатите 50% положенных налогов. Ваша авная потеря будет не налоги,а комиссионные RE брокеру.

[Josephina]

Как избежать финансовой катастрофы, помогите, пожалуйста, разобраться!.

терпеливо сдавать и ждать под'ема РЕ рынка в Вашем районе.

Есть! Товарищ Комиссар!
Спасибо!
Буду надеяться, что цены скоро поднимутся!

[Searcher]

Ситуация:
Возникла необходимость продать дом, который куплен чуть больше года назад. Читая финансовые законы поняла, что если в доме прожито меньше 2х лет, то такая продажа будет оценена не как личной собственности, а как бизнес собственность.

А каким образом будут рассчитываться налоги? Будут ли учитываться расходы по дому- моргичи, реал естейт таксы, импрувемент?

Спасибо

Вам надо "Publication 523 (2006), Selling Your Home" почитать, там все есть:

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

[ALBAT]

Спасибо большое за советы.
Но мы в течение года сдавали часть дома в рент. Жили сами и две комнаты сдавали своим родичам, ибо не тянули моргич.
Это все равно будет продажа личной собственности или все же бизнес.

Может сэкономить на том, чтобы попробовать продавать без брокера?

Спасибо, почитаю этот пабликейшн....

[dlily9]

Спасибо большое за советы.
Но мы в течение года сдавали часть дома в рент. Жили сами и две комнаты сдавали своим родичам, ибо не тянули моргич.
Это все равно будет продажа личной собственности или все же бизнес.

Может сэкономить на том, чтобы попробовать продавать без брокера?

Спасибо, почитаю этот пабликейшн....

Говорят, что рынок оживился, но продавать без брокера может обойтись дороже, т.к. вы продолжаете платить mortgage & property taxes. В таком случае, советуют - cut your losses and go ahead. Как бы болезненно это не было.

[marlenaxxx]

а лоан инститюшен может содрать припеймент пенальти, если продать дом раньше определенного срока.

[ALBAT]

Прочитала я эту пабликейшн 523.
Оказывается, можно-таки продать раньше двух лет и применять эксклюжин.... если вы переезжаете на 50 миль дальше.... вообщем там есть такие моменты, которые нам очень даже подходят....
Спасибо большое за ссылку...