Правильная оценка дома

[Физик-Лирик]

Очередной просмотр домов привел в некоторое замешательство по поводу оценки стоимости дома. Итак имеется дом с чердаком. Вопрос: как правильно оценить его стоимость.
Насколько я понимаю, при "профессиональной" оценке дома дополнительные помещения в виде чердаков и подвалов оцениваются с некоторым коэффициентом < 1, причем значение этого параметра зависит от состояния (в смысле пригодности для жилья) этих помещений. В моем случае - это чердак под крышей дома в абсолютно незавершенном состоянии. Т.е. кроме как боковых опор там ничего нет. В настоящее время он используется для хранения ненужных вещей (что, конечно, тоже весьма удобно, т.к. поможет разгрузить гараж).
Риэлтор говорит, что если вложить денежку в этот чердак и сделать его более пригодным для жилья, то можно увеличить стоимость дома. Например, там можно сделать бонус-рум. Т.е. в итоге "получится" 3-х этажный дом. Вопрос: насколько это реально сделать и действительно ли возникшая таким образом новая комната будет оцениваться (при продаже дома) наравне с остальными или опять-таки будет некий коеффициент.
Буду очень блогодарен за любые советы.

[glip]

Риэлтор говорит, что если вложить денежку в этот чердак и сделать его более пригодным для жилья, то можно увеличить стоимость дома. Например, там можно сделать бонус-рум. Т.е. в итоге "получится" 3-х этажный дом.

Реалтор всё врёт. Чердак (если он не был спроектирован как жилое помещение изначально) в сие переоборудован быть не может. Ктоме того даже хранение на непреспоспособленном чердаке вещей вобщем то не поощряется. Дело в том что крыши здесь делают "дышащие". Если вы посмотрите на навес крыши снизу то увидете что он перфорированный. На чердаке изоляцию класть впритык к скосу крыши нельзя-чтобы воздух мог свободно циркулировать. А чтобы чердаку дышалось легче там установлен фытяжной вентилятор который включается автоматически поске того как температура достигает опредилённой отметки. Всю эту информацию я давеча почерпнул у сертифицированного инспектора который инспектировал мой новый дом. Да и потом само переободудование (если вы вдруг решитесю на него пойти) выльется вам в круглую копеечку и скорее всего не окупится при продаже дома. Кроме того вы наживёте себе серьёзный геморой при продаже.

[Физик-Лирик]

Чердак (если он не был спроектирован как жилое помещение изначально) в сие переоборудован быть не может.

С этим трудно не согласиться. Чердак, о котором идет речь, имеет стационарную лестницу. Я, конечно, не знаю, является ли сей факт подтверждением того, что крыша может быть использована для оборудования дополнительного помещения. Спасибо Вам, что обратили мое внимание. Будем изучать вопрос.

Да и потом само переободудование (если вы вдруг решитесю на него пойти) выльется вам в круглую копеечку и скорее всего не окупится при продаже дома.

Мой риэлтор утвержадет (если не врет), что надо только стены оборудовать и кондиционер подвести. Я не знаю, сколько все это будет стоить, но думаю выигрыш будет однозначный, учитывая цены домов в округе. С другой стороны, возникает вопрос, почему при кажущейся выгоде настоящие владельцы дома сами этого не сделали. Хотя, конечно, не каждый с этим возиться захочет, да и $$$ вкладывать надо.

[Artemk]

Есть куча правил - codes по которым рассматриваются помещения. Для того, чтобы помещение офицально считалось жилым, там должны быть определённой высоты потолки (7 футов?), должны быть окна, правильно проведено электричество. Весь ремонт и перееоборудование проинспектировано. То есть это возможно, но гораздо сложнее, чем "надо только стены оборудовать и кондиционер подвести". Опять-таки, кондиционер - просто отводом не обойтись - под крышей помещение будет нагреваться гораздо сильнее, поэтому будет либо везде холодно, а сверху нормально, либо везде нормально, а сверху - жарко. Из вот таких вот мелочей складывается нежелание сделать bonus room.

Ещё вариант - просто её сделать самим, поставить кондиционер в окно - но тогда офицально добавлять площадь дома Вы не сможете. А что будет при продаже - непонятно.

[genka8]

Никакая переделка или достройка не окупается при продаже. Считатется, что самое окупаемое обновление- кухня, затраты можно вернуть на 80%. Заметьте, что эта цифра исходит от ассоциации ремонтников, то есть это самый оптимистичный вариант с толикой фантазии. Дорогостоящие ремонты можно делать если собираетесь жить долго и хочется сделать "под себя".

[nester]

Никакая переделка или достройка не окупается при продаже. Считатется, что самое окупаемое обновление- кухня, затраты можно вернуть на 80%. Заметьте, что эта цифра исходит от ассоциации ремонтников, то есть это самый оптимистичный вариант с толикой фантазии. Дорогостоящие ремонты можно делать если собираетесь жить долго и хочется сделать "под себя".

Ну "никакая" - это в общем случае неправильно. Имеется ввиду что без некой определённой переделки (именно той что надо покупателю) он этот дом рассматривать не будет. Тогда и цена оценки - 0.0
(Да, в курсе ж как правильно оценить дом - его надо продать За сколько продался - такая и цена )

А так конечно надо очень хорошо понимать что за переделка и на кого она рассчитана. Типа вот тут по соседству агент год назад купил себе дом, сделал ремонт (100К+ in upgrades) и продал на 200К дороже.

[Artemk]

Никакая переделка или достройка не окупается при продаже. Считатется, что самое окупаемое обновление- кухня, затраты можно вернуть на 80%.

Ну так категорично, наверное, не стоит. В этих оценках часть бюджета - недешёвая раб сила, часть вещей, а то и всё можно делать самому. Тогда окупаемость гораздо выше. Ну и понятно, зависит от проекта. Если к дому офицально прибавляет жилая площадь, а не просто перевесить шкафчики, то возможно такие "пристройки" стоят того.

[Дед Мороз]

Насколько я понимаю, при "профессиональной" оценке дома дополнительные помещения в виде чердаков и подвалов оцениваются с некоторым коэффициентом < 1, причем значение этого параметра зависит от состояния (в смысле пригодности для жилья) этих помещений.

Все некондиционированные помещения оцениваются с коэффициентом 0.
Любые достройки и перестройки обычно не окупаются
(Исключения есть - но редкие)
Посему: фиксированную лестницу на чердак можно отнести к "фичам" , но она не увеличивает коэффициент чердака , на который она ведёт. Чердак остался чердаком.

[Физик-Лирик]

Никакая переделка или достройка не окупается при продаже.

Думаю, все-таки это очень сильное заявление. Знаю людей, которые в свое время одноэтажный дом превратили в двухэтажный. Дело было в Пало-Альто. Они его правда не продали, но, насколько я понял из разговоров, цена дома резко выросла.
В любом случае, ясно одно: прежде чем принимать решение лучше посоветоваться с инженером. Не знаю, будем ли мы продолжать интересоваться этим домом. Но если дело дойдет до чего-то серьезного, тогда будем вызывать инженера.

Все некондиционированные помещения оцениваются с коэффициентом 0.

Согласно моему риэлтору, это не совсем так. Т.е. коеффициент может зависит от типа такого помещения. В любом случае я сейчас при сравнении цены дома с окружающими домами ориентируюсь на "обогреваемую" площадь без учета дополнительных помещений.
На самом деле при оценке дома сейчас стали принимать во внимание и тип сайдинга. Т.е. винил будет оценен дешевле, чем дерево, кирпич или файбер-цемент (как это по-русски?)

[АриStarX]

Никакая переделка или достройка не окупается при продаже. Считатется, что самое окупаемое обновление- кухня, затраты можно вернуть на 80%. Заметьте, что эта цифра исходит от ассоциации ремонтников, то есть это самый оптимистичный вариант с толикой фантазии. Дорогостоящие ремонты можно делать если собираетесь жить долго и хочется сделать "под себя".

Я бы так не сказал. Некоторые люди именно этим и живут, делая неплохие деньги. Покупают старый дом, делают флип и продают существенно дороже. Бизнес известный. Только надо знать что именно покупать, в каком районе, знать примерный уровень домов по соседству, чтобы не переборщить с ремонтом, иметь контракторов, которым доверяешь, знать, где дешевле купить материалы, ну и так далее. В общем, требуется опыт и знания, как и в любом деле.

По поводу чердака. Если чердак можно переделать, то там должны быть правильные joists на полу (т.е. это потолок для нижнего этажа) - такие доски, лежащие горизонтально на ребре. Их размер (сечение) минимум 2х8 или 2х10. Стропила (rafters) и фермы (trusses) крыши делают обычно из досок 2х4. Это сразу должно быть заметно, если конечно пол чердака не покрыт фанерой или ДСП. Т.е. если там доски 2х4, то они рассчитаны на то, чтобы держать только крышу и все. Самому поставить правильные joists очень тяжело - требуется полностью разбирать крышу, ставить новые фермы/стропила, причем как правило требуется инженерный расчет, учитывающий новые нагрузки. Это если все официально проводить, с пермитами.

[Физик-Лирик]

АриStarX,

Подскажите, пожалуйста, как лучше сформулировать вопрос риэлтору по этому поводу? Т.е. спросить про joists на полу? Rafters риэлтор упоминал.
Помогите еще с терминологией. Что такое фермы и стропила? Я в свое время в стройотрядах много поработал и термонология знакома, но вот забыл, что она означает. Вот до чего дошел.

[sergey1234]

Видел много переделанныx домов.

Во-первыx, если добавлена официально жилая площадь то растет налог на собственность после инспекции (налог зависит от жилой площади).

Во-втoрыx, многие это делают. Один из типичныx сюжетов: однополые дети растут, с возрастoм (раньше спали в одной комнате) каждoму нужна своя комната. Под это дело переделывается нежилое помещение сплошь и рядом, если домом владеют долго.

В-третьиx, вложить немного в улучшения дома и поиметь с этого продав дом непросто. но если жить в доме для себя (иметь столько площади сколько нужно семье и добавлять ее когда семья растет) то это делают все.

В-четвертыx, видел очень много подобныx заготовок когда искал дом. Чердак пригoдный под комнаты с лестницей, крыша над гаражoм с дверью из дома в полный рост где можно сделать комнату, неотделанный подвал, санрум (терраса) в которую подведено отопление только нет батареи (утеплить ее и поставить батарею и все), даже целый неотделанный второй этаж видел (xозяева не xотели платить налог за бОльшую площадь и использовали его как сторадж).

Короче эти бонусы большой плюс если в будушем Вам понадобится лишняя площадь. Если же Вам комнат и так достаточно то платить лишнее за ниx смысла никакого нет.

[Колхозник]

Физик, почитай:

Its like buying a new car, says financial planner Mitchell Freedman of Sherman Oaks, Calif. As soon as you drive it off the lot, its worth less than what youve invested in it. Its the same with improvements to property. As soon as the contractor leaves, it loses value.

http://moneycentral.msn.com/content/Ban ... P40159.asp

[АриStarX]

АриStarX,

Подскажите, пожалуйста, как лучше сформулировать вопрос риэлтору по этому поводу? Т.е. спросить про joists на полу? Rafters риэлтор упоминал.
Помогите еще с терминологией. Что такое фермы и стропила? Я в свое время в стройотрядах много поработал и термонология знакома, но вот забыл, что она означает. Вот до чего дошел.

Не уверен, что риэлтор что-либо сможет ответить, независимо от того в какой форме задан вопрос. Это скорее home inspector будет знать. Хотя можно спросить, знает ли он, был ли изначально дом спроектирован так, чтобы в будущем переделать чердак в жилое помещение. Иногда, особенно если это custom home, покупатель может попросить архитектора сделать проект именно с учетом будущей перестройки. Тогда архитектор на пол чердака поставит joists, способные выдержать будущую dead and live load.
Например на чердаках без помещений для хранения (attics without storage) live load д.б. 10 psf (pounds per sq. foot), если же attic with storage, то требования к нагрузке выше - 20 psf. В жилых помещениях live load = 30 (bedrooms) или 40 psf (other than bedrooms).

Крыша какая в вашем доме - мансардного типа (gambrel roof)? Если да, то возможно на полу чердака лежат правильные joists, поскольку такая крыша подразумевает, что под ней будет полезное помещение. Если у вас есть возможность самому посмотреть какие joists лежат на полу чердака (если они открыты), то тогда вы сами можете прикинуть, можно ли использовать чердак под жилое помещение. Т.е. joist depth должна быть не менее 8 дюймов при их длине не более 12 футов. Другими словами, если ширина чердака 24 фута, и в середине дома (под чердаком) есть несущая стена, на которую можно положить joists, то тогда их глубина (т.е. толщина пола) должна быть не менее 8 дюймов, а лучше 10, чтобы чердачное помещение могло бы быть переделано в жилую комнату. Расстояние между joists межэтажных платформ, несущих нагрузку, как правило 16 дюймов (40 см), не более. Но понятно, нужно чтобы на ваш дом осмотрел профессионал, чтобы получить точные рекомендации.

что касается rafters (стропил) - то это наклонные доски, идущие от наружных стен к коньку крыши, т.е. они задают наклон (pitch) крыши. Их используют, если ширина дома не более 24 футов. Если дом стандартной постройки, то также могут использоваться стропильные фермы (trusses) - это такие треугольники с распорками - например от вершины треугольника вниз к основанию, косые элементы от стропил до основания и т.д. Фермы ставят на расстоянии 4-6 футов друг от друга. К основанию треугольника прибивают потолочные панели (sheetrock) последнего этажа. Но у них есть недостаток - распорки как правило перекрывают внутренний объем чердака, так что никакой комнаты там не сделаешь. Кроме того, основание стандартной фермы - это доска 2х4, редко когда 2х6, что мало для того чтобы держать что-то помимо крыши. И следуют они с шагом 4-6 футов, что сильно больше стандартных 16 дюймов между joist'ами пола. Ее даже joist'oм назвать сложно, хотя теоретически это joist. В принципе, все это есть в интернете - вот например http://en.wikipedia.org/wiki/Truss

[nipp]

У меня знакомые appraisors, часто с ними общаюсь и, соответственно, часто слышу про dumb homeowners.

Расклад такой - что у вас в доме сделано идрает не такую большую роль как дома с похожим метражем в вашем районе. Быстро и надёжно окупится вложение в дом который ниже средней цены в этом конкретном месте. Делать дорогой дом в дешёвом районе наоборот крайне невыгодно.

[genka8]

Ну так категорично, наверное, не стоит.

Может и не стоит, но для того, чтобы вернуть деньги надо твердо знать во что ввязываешься. На fixer-upper, undervalued для своей улице можно заработать, но надо твердо представлять, во что это выльется. Считается, что покупатели склонны недооценивать стоимость ремонта. Если представить себе subdivision с cookie-cutter homes, то я не знаю, как можно улучшить один из домов, чтобы окупилось при продаже.

АриStarX- очень интересно написали, спасибо.