как давать офер

[annushka_ya]

Находимся на рынке недвижимости уже несколько месяцев, ищем активно. Давали оферы на 4 дома, все проиграли:( На всех оферах был 2-ой покупатель, ни разу не были в ситуации больше двух покупателей. Мы уже злы на себя, но не можем понять что мы делаем не так. Может тут дадут какой совет. Что знаю:
1) на все дома мы давали ниже asking
2) все дома ушли ниже asking
3) не все сделки закрылись, но те что закрылись- цена не сильно отличается от того что мы предлагали (в пределах 3%)
4) нам ни разу не давали контер-офер. Два раза из 4-х нам сообщили что есть второй покупатель и спросили не хотим ли мы поднять - никакой дополнительной информации не было. Мы оба раза отказывались поднимать (на много мы поднимать не хотели, а на чуть- чуть казалось странным поднимать), дом уходил не нам. В одном из таких случаев впоследствии оказалось, что мы проиграли 5(!!!) тысяч при цене больше 600. Два раза нам вообще ничего не сообщалось, чтобы впоследствие сказать что дом ушел другому покупателю.
5) мы даем континженси- инспекцию и mortgage (с больше 30% даун)
6) все дома кроме одного были меньше недели на рынке(после первого опен-хауза)

Мы уже сильно устали от поисков, и очень хотим под контракт. Не могу понять что мы делаем не так... Может наш агент совсем не умеет вести переговоры, или мы не достаточно агрессивны...

[HHveluj]

еще даже не дочитав до последнего абзаца, в голове был только один совет:

меняйте агента.

мы поменяли трех пока нашли более-менее нормального (хотя под конец уже поняли, что он тоже очень далек от идеала, но... на переправе коней не меняют).

причем, все дома мы искали сами, единственное что требуется от агента - нормально вести переговоры. оказывается, что и это too much to ask...
на четвертый оффер я сам ему уже говорил дословно - говори это и это. чуть ли не под диктовку записывал...

[annushka_ya]

>на четвертый оффер я сам ему уже говорил дословно - говори это и это. чуть ли не под диктовку записывал...

Ой, можно и я за Вами записывать буду! А что к оферу прилагается мотивировочная часть? Я видела пару раз как наш агент подавала офер- звонит и говорит, что "у меня есть для вас офер" иногда дополняет что мы можем передвинуть даты клозинга, и часто пытается сообщить что мы финансово состоятельны, профессора там-то с большой зарплатой, и шлет офер по факсу. Усе...

[Desperado]

Welcome to the buyer's market.

На тот дом, который вам действительно захочется, дайте сразу asking price - и выиграете.

Ну и агент, действительно, похоже не очень.

[HHveluj]

А что к оферу прилагается мотивировочная часть? Я видела пару раз как наш агент подавала офер- звонит и говорит, что "у меня есть для вас офер" иногда дополняет что мы можем передвинуть даты клозинга, и часто пытается сообщить что мы финансово состоятельны, профессора там-то с большой зарплатой, и шлет офер по факсу. Усе...

Ну, вообще, конечно мотивировочная часть всегда есть. Надо только понять, что именно надо продавцу. Например, тот дом который мы сейчас покупаем (тьфу-тьфу-тьфу) - мы сразу сказали, вот преаппрувал на заем, вот 20% даун (хотя продавцу на это обычно пофигу, но агенты почему-то любят это подчеркивать), и мы готовы делать closing в конце июня (дело было в конце мая). В большинстве случаев продавцу нравится быстрый closing.

Я вот что еще хочу сказать - может вам стоить посмотреть дома которые подольше на рынке находятся? Мы сначала кидались на дома которые только только на рынок вышли - на таких продавцов действительно очень трудно воздействовать, т.к. к ним народ толпами ходит, и им кажется (порой не безосновательно) что через день-другой будет новый оффер, лучше старого.

[HHveluj]

Welcome to the buyer's market.
На тот дом, который вам действительно захочется, дайте сразу asking price - и выиграете.
Ну и агент, действительно, похоже не очень.

ага, мы про "buyer's market" тоже много "добрых" слов сказали...

насчет давать asking price - если денег не жалко, то пожалуйста.

мы всегда начинали с 90%, и те три оффера что были приняты были 94-96% от запрошенной цены. всегда очень полезно продавцу (да и для самх себя) показать им comps (за сколько процентов от запрашиваемой цены продались дома в округе за последний год-два) - особенно, если эти цифры играют в вашу пользу ;)

[BOBAH]

4) нам ни разу не давали контер-офер. Два раза из 4-х нам сообщили что есть второй покупатель и спросили не хотим ли мы поднять - никакой дополнительной информации не было. Мы оба раза отказывались поднимать (на много мы поднимать не хотели, а на чуть- чуть казалось странным поднимать), дом уходил не нам. В одном из таких случаев впоследствии оказалось, что мы проиграли 5(!!!) тысяч при цене больше 600. Два раза нам вообще ничего не сообщалось, чтобы впоследствие сказать что дом ушел другому покупателю.

А "много" и "чуть-чуть" это сколько в цифрах?
На сколько я помню мы когда подавали оффер, то указывали (точнее намекали через агента) в каких местах мы можем подвинуться (типа дата клоузинга и т.п.) Т.е. пытались дать понять что мы открыты к сотрудничеству.
Ну и общие рассуждения - в Бруклайне на сегодняшний день есть ровно один дом дешевле 600К и он в ужасном состоянии (Дом практически рядом с нами, я туда заходил на open house ради интереса. На мой взгляд он не должен стоить выше 500К). Все остальное - выше 700К. В такой ситуации, на мой взгляд, если выходит что-то хорошее дешевле 700, имеет смысл сразу давать asking ну или может чуточку дешевле.
В Ньютоне ситуация аналогичная. Коллега сейчас покупает там дом (и продает кондо в Бруклайне). Говорит что все приличные дома улетают со свистом в первые же несколько дней.

[Desperado]

Ну и общие рассуждения - в Бруклайне на сегодняшний день есть ровно один дом дешевле 600К

Это, все-таки, большое преувеличение. В Бруклайне на сегодняшний день есть ровно четыре дома дешевле 600К.

А со всем остальным абсолютно согласен.

[BOBAH]

Ну и общие рассуждения - в Бруклайне на сегодняшний день есть ровно один дом дешевле 600К

Это, все-таки, большое преувеличение. В Бруклайне на сегодняшний день есть ровно четыре дома дешевле 600К.

...но из них только один на продажу


На самом деле я искал по критерию "3+ спальни"

[annushka_ya]

>А "много" и "чуть-чуть" это сколько в цифрах?

OK. В примерах
Первый офер- моя большая ошибка (первый блин комом)- кондо в Бруклайне. Asking 650, мы дали 640 (ошибка- сознаю надо было давать полную цену). Нам сказали, что есть второй офер и ему дали контер-офер, хотим ли мы поднять? мы ответили "нет" так как разницу в 10К считали смешной, а больше 10 поднимать не хотели. Ушло за 645- насмешка над нами.

Второй - дом в Ньютоне. Просили 680. Дом в хорошем состоянии, но стоит на дороге (очень оживленной), запрашиваемой цены не стоит. Дали 640, через сутки нам сообщили что дом ушел (никаких переговоров с нами не вели вообще), второй покупатель был без агента. Сделка только закрылась- цена 665.

Третий- кондо в Бруклайне. Висело на рынке больше месяца, однозначно просили слишком много (700), по продажам вряд ли выходит больше 620. Мы предлагали 640, нам даже не ответили- тут же ушло под контракт. Пока сделка не закрылась, но я буду очень сильно удивлена если уйдет выше 650.

Четвертый - очень милый дом в Ньютоне (правда красивый), но очень маленький(типа 1400), без гаража и не в самой лучшей части. Просили 620. Агент продавца врал нам все время пока показывал (причем на вещах которые легко проверить, типа что площадь 2200)
Утверждал что дом уйдет over-asking в bidding war со многими участниками, и что он уже знает о трех оферах. Мы дали наш лучший офер 580. Потом нам позвонили, сказали что есть второй покупатель (а не три как обещалось), но с очень хорошим офером, не хотим ли мы поднять? мы ответили нет, дом ушел - не знаю за сколько.

[BOBAH]

Мда... Разница 10К совсем не смешная, но я думаю вы уже это и сами знаете Мы когда торговались за первый оффер с какими-то китайцами (продавцами) так поднимали чуть ли не по 1000 за раз.

Второй дом думаю от вас ушел потому что "без агента" агенту продавца гораздо интереснее.

А с 3 и 4 судя по описанию лучше и не связываться

[HHveluj]

Мда... Разница 10К совсем не смешная, но я думаю вы уже это и сами знаете :) Мы когда торговались за первый оффер с какими-то китайцами (продавцами) так поднимали чуть ли не по 1000 за раз.

да, тут не угадаешь как продавцы себя поведут... у нас одни были - по 3к скидывали три раза, а другие сразу 10к скинули, и потом еще 5к :)

[annushka_ya]

ну и еще один вопрос в догонку...
Как по вашему опыту... врут ли агенты продавца если говорят что есть еще оферы? Мой агент утверждает, что нет (типа если сказал что есть, значит есть). А вот если говорят, что "знают что будет офер", то это ничего не значит...

[nester]

Мда... Разница 10К совсем не смешная, но я думаю вы уже это и сами знаете Мы когда торговались за первый оффер с какими-то китайцами (продавцами) так поднимали чуть ли не по 1000 за раз.

Второй дом думаю от вас ушел потому что "без агента" агенту продавца гораздо интереснее.

Надо похвастаться: когда мы покупали дом (сумма - 500К) и боролись со вторым офером - так поднимали ровно один раз. На 12,057. И судя по наступившей истерике - именно на эти 57 долларов и выиграли. Отакот

Вопрос что надо чётко вычислить на сколько поднимать. Не поднимать вообще при втором офере (когда ясно сказали - ваше предложение не проходит) - имхо это натуральное хамство.

[annushka_ya]

Слушайте, я поняла, что вообще ничего не понимаю...
Я искренне считала что 5К при цене 600+К- это маленькие деньги... ну в смысле я могла бы легко прогнуться на такую сумму (я не спосрбна оценить fair value с такой точностью)... но чтобы 57 долларов были важны- это для меня другой глобус.
К тому же, никакие два офера не могут быть одинаковы... например, часто для меня передвинуть клозинг на месяц легко может стоить 2К прямых расходов (потеря ренты за месяц или наоборот поиск аренды) и кучу моральных. К тому же contingency в нашем мире стоят чего-то. Предположу что континженси на продажу дома покупателя легко может стоить больше 20К при нынешнем рынке, или мортгеж континженси легко может стоить больше 10К при ужесточившихся требованиях банка.

[Big @ Tall]

Есть такая фича ( о ней мы не знали и упустили очень неплохой дом).
Вы можете оговорить ваш потолок и указать что на любые оферы меньше этого вы добавляете 1к. Это очень нервирует других покупателей. Т.к. они не знают что ваш офер будет только на 1к выше. И в итоге пасуют. Хороший агент это должен знать . наш не знал и мы пролетели.

[annushka_ya]

> Есть такая фича ( о ней мы не знали и упустили очень неплохой дом).
Вы можете оговорить ваш потолок и указать что на любые оферы меньше этого вы добавляете 1к. Это очень нервирует других покупателей. Т.к. они не знают что ваш офер будет только на 1к выше. И в итоге пасуют. Хороший агент это должен знать . наш не знал и мы пролетели.

Сорри, а как это работает? там же нет такого что агенты собираются и торгуются...
Во всех наших ситуациях. продавец получал оферы, мог спросить или не спросить "а не желаете ли подняться?" (без указания какие оферы он имеет на руках), потом принимал какой-то... как бы прямой торговли вроде как нет

[Big @ Tall]

У нас это работало так. Мы дали офер, через день агент нам сказал что есть есче один такой же, мы подняли немного, агент говорит, что те тоже подняли, мы еше раз, сказав при этом что это последнее слово. В итоге второй офер был на 1к выше и дом ушел. Почти как в картах получилось, только они наши видели, а мы их нет. Учитывая что нервы так или этак напряжены, то лучше владеть полной информацией.
А насчет агента народ прав , меняйте, а лучше берите того что дом етот дом продает, ему есть разница получит 3% или 6%. Так до продавца другой офер може и не дойти.

[Ma_razum]

Есть такая фича ( о ней мы не знали и упустили очень неплохой дом).
Вы можете оговорить ваш потолок и указать что на любые оферы меньше этого вы добавляете 1к. Это очень нервирует других покупателей. Т.к. они не знают что ваш офер будет только на 1к выше. И в итоге пасуют. Хороший агент это должен знать . наш не знал и мы пролетели.

Так это же по сути дела все равно, что сразу даете ваш самий большой офер. Продавец будет знать, что вы готовы заплатить этот максимум, и, если это его устроит, то примет его. Ведь вы же не сможете проверить, что был офер на тысячу меньше.

[BOBAH]

Слушайте, я поняла, что вообще ничего не понимаю...
Я искренне считала что 5К при цене 600+К- это маленькие деньги... ну в смысле я могла бы легко прогнуться на такую сумму (я не спосрбна оценить fair value с такой точностью)... но чтобы 57 долларов были важны- это для меня другой глобус.
К тому же, никакие два офера не могут быть одинаковы... например, часто для меня передвинуть клозинг на месяц легко может стоить 2К прямых расходов (потеря ренты за месяц или наоборот поиск аренды) и кучу моральных. К тому же contingency в нашем мире стоят чего-то. Предположу что континженси на продажу дома покупателя легко может стоить больше 20К при нынешнем рынке, или мортгеж континженси легко может стоить больше 10К при ужесточившихся требованиях банка.

Сложно предположить, что является приоритетным для конкретного продавца, а ведь именно он в конечном итоге решает какой оффер принять или кому послать контр оффер. Понятно, что двух одинаковых офферов не бывает, но продавец может на все эти контенженси смотреть совершенно по другому чем вы. (Да и на все остальное тоже, включая состав семьи и происхождение).
Так что на мой взгляд если вы получаете контр, то имеет смысл посмотреть что вы можете сделать чтобы ваш ответ не выглядел как "НЕТ!" Можно цену не менять, а дату клозинга подвинуть например на более удобную для подавца или еще какие шаги навстречу сделать. И с ценой, даже +1К это вполне себе поднятие цены. Показывает (на мой взгляд) что вы уже на максимуме, но готовы пойти на встречу хорошим людям Тут главное после второго-третьего контра сказать что этот файнал и ответ нужен "да" или "нет", а то эта бодяга может несколько недель тянуться.

[Злюка]

Шелцоме то тхе буыерьс маркет. :Д

На тот дом, который вам действительно захочется, дайте сразу аскинг прице - и выиграете.
Ну и агент, действительно, похоже не очень.

Зачем!!!!!!!!!! Вы же сами сказали, ето buyers market.
Мы на дом которыи хотели дали оффер на 11% ниже asking, сторговались на 8% ниже asking после нашего единственного поднятия цены. Надо уметь торговаться, а для етого нужен толковыи агент, ну и самим не плошать и проделать кое-каую работу. В нашем случае, мы также диктовали агенту что говорить, она чуть ли не на sellera работала. Бестолковая тетка. В итоге была сильно удивлена нашеи агрессивнои тактикои.
Опять же, случаи бывают раные. Но давать asking price сразу- несерьезно.

[Desperado]

На тот дом, который вам действительно захочется, дайте сразу аскинг прице - и выиграете.
Ну и агент, действительно, похоже не очень.

Зачем!!!!!!!!!! Вы же сами сказали, ето buyers market.
Мы на дом которыи хотели дали оффер на 11% ниже asking, сторговались на 8% ниже asking после нашего единственного поднятия цены. Надо уметь торговаться, а для етого нужен толковыи агент, ну и самим не плошать и проделать кое-каую работу. В нашем случае, мы также диктовали агенту что говорить, она чуть ли не на sellera работала. Бестолковая тетка. В итоге была сильно удивлена нашеи агрессивнои тактикои.
Опять же, случаи бывают раные. Но давать asking price сразу- несерьезно.

Сколько было офферов на ваш дом одновременно с вашим?

[Злюка]

Ни одного. Buyer market. Домов столько, что продавцу не повыбираешь особенно. У нас была планка и мы ее выдержали. Не сошлись бы в цене, развернулись и ушли- у нас еше 3 дома было в очереди.

Я не согласно с самои постановкои - даите asking price.

[Desperado]

Ни одного. Buyer market. Домов столько, что продавцу не повыбираешь особенно. У нас была планка и мы ее выдержали. Не сошлись бы в цене, развернулись и ушли- у нас еше 3 дома было в очереди.

Я не согласно с самои постановкои - даите asking price.

Я так понимаю, вы не в Бостоне?

Вован в своем анализе текущего положения на местах выше в этой теме дает обоснование моего тезиса о целесообразности предложения asking price в некоторых отдельно взятых городах.

[Злюка]

Ни одного. :Д Буыер маркет. :шинк: Домов столько, что продавцу не повыбираешь особенно. У нас была планка и мы ее выдержали. Не сошлись бы в цене, развернулись и ушли- у нас еше 3 дома было в очереди.

Я не согласно с самои постановкои - даите аскинг прице.

Я так понимаю, вы не в Бостоне?

Вован в своем анализе текущего положения на местах выше в этой теме дает обоснование моего тезиса о целесообразности предложения аскинг прице в некоторых отдельно взятых городах.

Не-а, мы в Атланте.
У вас там дома как пирожки что-ли улетают все еше?
Ои, да- не читатель.