Mortgage: var VS fixed. Equity VS. savings

[kyk]

Делаю рефинансирование дома. Выбирая между fixed и variable rate, (вроде как) склоняюсь к variable. В силу моих обстоятельств, на ближайший год (а может и дольше) мне нужна Mortgage (почти) “open”. “Open” в том смысле, что если придется неожиданно продавать дом и полностью выплачивать Mortgage, чтобы не было штрафа. Самый лучший “open” rate = PRIME – 0.4% я получил от BMO. А канацкий PRIME сейчас 4.75%.

Кроме того, у банка есть двух-сегментный продукт “Mortgage+Equity-based Line of credit”. Т.е. по сегменту “Mortgage” идет rate= PRIME – 0.4%, а по сегменту “equity-based Line of credit” идет rate= PRIME. Cуммарный баланс по обоим сегментам равен Home Equity, т.е. по мере выплаты первого сегмента растет лимит у второго.

До сих пор я всегда старался держать на savings “emergency fund“ в размере 20-30K. Но теперь хочу эти деньги доложить в первый сегмент (т.е. Mortgage), а в качестве “emergency fund“ использовать второй сегмент (т.е. “equity-based Line of credit”). Моя логика такая, что самый лучший rate на savings будет всегда ниже, чем PRIME – 0.4%, поэтому свободные деньги держать на savings менее выгодно, чем вкладывать в мortgage.

Я правильно понимаю политику капиталистической партии Канады?

Возвращаясь к вопросу "Variable VS fixed" и экономическому outlook на ближайшие 5 лет, моим альтернативным выбором является 5.09% fixed на 5 лет. При этом, конечно, будет риск выплаты штрафа порядка $3K в случае досрочной продажи дома.

Какова вероятность того, что канацкий Prime будет выше 6% через пару-тройку лет?

С благодарностью принимаю советы и идеи. Прежде всего, от канацких товарищей, но и американским буду тоже рад. Кстати, чем отличается американский HELOC от того продукта, что я описал выше?

[Zombie416]

“Open” в том смысле, что если придется неожиданно продавать дом и полностью выплачивать Mortgage, чтобы не было штрафа.

На фоне всех остальных расходов при срочной продаже дома, от меньших шансов взять "правильную" цену, до по сути выброшенных land transfer tax и до уплаты всевозможным юристам, риэлторам и т.д., пара тысяч штрафа - даже незаметно будет

ИМХО если шансы что понадобится все скоро и срочно продавать реальные, лучше дом снимать пока не прояснится.

Моя логика такая, что самый лучший rate на savings будет всегда ниже, чем PRIME – 0.4%, поэтому свободные деньги держать на savings менее выгодно, чем вкладывать в мortgage.

Все это хорошо и прекрасно, но HELOC обычно = второй mortgage. Как следствие, придется добавить денег юристу при покупке дома, плюс дополнительные $300-500 при закрытии.

Так что на фоне 20-30к сбережений эти обязательные расходы могут сильно уменьшить выгоду от перевода их с savings в mortgage. А если этот "emergency fund" еще и потребуется на какую emergency, то выгода сразу становится резко отрицательной.

Какова вероятность того, что канацкий Prime будет выше 6% через пару-тройку лет?

Думаете люди которые в состоянии точно ответить на этот вопрос из Сочи напишут?

[kyk]

ИМХО если шансы что понадобится все скоро и срочно продавать реальные, лучше дом снимать пока не прояснится.

Дом куплен три года назад, а речь сейчас о рефинансировании.

Все это хорошо и прекрасно, но HELOC обычно = второй mortgage. Как следствие, придется добавить денег юристу при покупке дома, плюс дополнительные $300-500 при закрытии.

Не уверен, что мы поняли друг друга. Либо я не понял как работает 2-сегментный продукт. Банк мне сказал (если я понял правильно), что покроет все расходы.

[Michelangelo]

Возвращаясь к вопросу "Вариабле ВС фихед" и экономическому оутлоок на ближайшие 5 лет, моим альтернативным выбором является 5.09% фихед на 5 лет. При этом, конечно, будет риск выплаты штрафа порядка $3К в случае досрочной продажи дома.

Какова вероятность того, что канацкий Приме будет выше 6% через пару-тройку лет?

Никто не знает каким будет интерес в будущем. Кто бы чего ни предпологал, в будущее никто заглянуть не может. Если интерес зафиксирован, то у Вас не будет неожиданных неприятностей с повышением месячных платежей. Если нет -- то это рулетка. Зачем рисковать? Если Вы не собираетесь в течении 5 лет продавать свой дом, то я бы советовал fixed.

[Zombie416]

Банк мне сказал (если я понял правильно), что покроет все расходы.

Хорошо если так, но я бы уточнил у банка что именно он покроет когда срок подойдет к концу. Всякие reinvestment fees, discharge fees, онтарийские поборы входящие в эти fees и т.д. и т.п.

А fixes vs variable - на длинном промежутке времени variable чуть выгоднее. Но если надо зафиксировать месячные платежи (доходы фиксированы, предсказуемы на много лет вперед и mortgage в них - существенная часть), то можно и закрыть и платить на ~1.2% больше сразу (т.е. примерно на $100 в месяц за каждые $100k mortgage), в надежде что потом эти деньги вернутся.

[ottawskii]

"In light of this, we feel that now is NOT the best time to convert your
mortgage <from>, however an excellent opportunity may arise in the next 3 - 9
months. The likely scenario is that poor economic growth will continue
through 2008 and it will be 2009 before we see the light at the end of the
tunnel. At the first concrete signs of an economic turnaround, we feel it
will be prudent to convert to a long term fixed rate. The next upward
economic cycle will see the emerging economies of China and India begin
their maturation, which could very well lead to a new era of worldwide
growth and therefore a protracted climb in inflation and higher interest
rates.

To prepare for this eventuality, we recommend that you consider increasing
your regular mortgage payments to 'normal' levels. Most of our variable
rate
clients are currently making payments based on a rate in the low 4%s.
Converting to a fixed rate will mean a higher mortgage payment, but to
mitigate the effect, we suggest that you (we can help with this) calculate
what a 'normal' mortgage payment would be based on an interest rate
between
5 and 6%. This will benefit you in two ways a/ converting to a fixed rate
will be a seamless transition - you will have adjusted to these rates
already instead of the artificially low payments provided by the variable
rate, and b/ you will be paying down your principal faster - 100% of any
extra payment made is applied to directly to principal. Making extra
payments has a dramatic effect on the interest you pay over the life of your
mortgage.
"

[kyk]

"In light of this, we feel that now is NOT the best time to convert your
mortgage <from>, however an excellent opportunity may arise in the next 3 - 9
months. "

Согласно этому, сейчас можно взять fully open varibale и конвертировать его в fixed через 3-9 месяцев (или когда там ожидается экономический подъем). Так что ли понимать?

[ottawskii]

да, я так понял.
Сам взял variable closed (RBC - 4%) ~ месяц назад.
Теперь бы не упустить момент когда стоит переключиться на fixed.

В Вашей ситуации я бы пошел на varilable opened на 1 год.
А когда узнаете точно "где вы" - тогда по ситуации на тот момент.

Точного рецепта выигрыша здесь быть не может. Но нос по ветру можно пытаться держать...

[Urriz]

да, я так понял.
Сам взял variable closed (RBC - 4%) ~ месяц назад.
Теперь бы не упустить момент когда стоит переключиться на fixed.

Скажите, а если решите переключиться на fixed, какой рейт дает RBC? Published или все таки ниже?

[Hamster2005]

Теперь бы не упустить момент когда стоит переключиться на fixed.

..

Кстати, есть какой-то способ отслеживать это дело ? Ну, помимо звонков брокерам ...

[ottawskii]

Скажите, а если решите переключиться на fixed, какой рейт дает RBC? Published или все таки ниже?

грозились ниже. Но там видно будет...

Кстати, есть какой-то способ отслеживать это дело ? Ну, помимо звонков брокерам ...

дык чудес и особых секретов "под прилавком" нет.
Информация достаточно public.
Обо всех решениях изменения/неизменения банковского % было известно заранее.
Аналитические статьи, которыми полон интернет, журналы, газеты - в массе своей замечательно предсказывали решения центр банка.
По крайней мере направление движения.
Кажется, скоро (1/2 года - год) экономика пойдет вверх. => % будет повышаться. Значит кто успеет запрыгнуть на fixed до повышения - выиграет.
Если б я сейчас нашел fixed под 5% годовых (лет так на 10) - перепрыгнул бы не задумываясь.

А кто как платит? monthly/bi-weekly (accelerated?)/weekly (accelerated?)
я пошел на weekly accelerated. Поиграл с калькулятором - показалось самым интересным.

[kyk]

я пошел на weekly accelerated. Поиграл с калькулятором - показалось самым интересным.

Расскажите - в чем там соль

[Zombie416]

Расскажите - в чем там соль

Соль там обычная: платишь больше и чаще (каждую неделю четверть месячного платежа = на 4 выплаты больше чем 12 раз в году месячный платеж), долг выплачивается быстрее.

Вообще, логично привязывать частоту выплат не к калькуляторным интересам, а к частоте получения денег извне. Платят зряплату раз в две недели = логично выплачивать mortgage biweekly accelerated. Если каждый месяц - платить каждый месяц. Есть желание выплатить быстрее и есть возможность увеличить платежи - увеличиваем эти платежи

[Zombie416]

Значит кто успеет запрыгнуть на fixed до повышения - выиграет.

Скорее сначала он 100% проиграет (выплачивая на 1-1.2% больше в кассу банка), а потом, может быть, отыграет проигранное и даже, если совсем повезет, окажется в небольшом плюсе.

[kyk]

Расскажите - в чем там соль

Соль там обычная: платишь больше и чаще (каждую неделю четверть месячного платежа = на 4 выплаты больше чем 12 раз в году месячный платеж), долг выплачивается быстрее.

Что-то я не врубаюсь. Скажем, сейчас я плачу $2000 раз в месяц. Что изменится, если я буду платить по 1000 два раза в месяц или по $500 - 4 раза? Не один ли х@р?

[Zombie416]

Что изменится, если я буду платить по 1000 два раза в месяц или по $500 - 4 раза? Не один ли х@р?

Такое называется biweekly/weekly, без accelerated. Там чуток можно наскрести на сложных процентах, но совсем чуток.

С weekly accelerated вы будете платить $500 не 4 раза в месяц (48 раз в году), а 52 раза (т.к. в году 52 недели). Соотвественно в конце года заплатите на $2000 больше. Естессно долг будет сокращаться заметно быстрее.

[kyk]

С weekly accelerated вы будете платить $500 не 4 раза в месяц (48 раз в году), а 52 раза (т.к. в году 52 недели). Соотвественно в конце года заплатите на $2000 больше. Естессно долг будет сокращаться заметно быстрее.

Ну так можно с тем же успехом платитть не $2000 в месяц, а чуть больше. И будет тот же результат. В чем кайф-то?

[Zombie416]

Ну так можно с тем же успехом платитть не $2000 в месяц, а чуть больше. И будет тот же результат. В чем кайф-то?

Дык. А какой может быть кайф от отдавания денег чужому дяде навсегда? Никакого. Быстрее отдать разве что (за собственный счет, разумеется). По большому счету все это шило на мыло, конечно.

Вообще, ИМХО выгоднее всего брать variable rate какой удастся выбить, платить за mortgage по минимуму, а освободившиеся деньги куда-нибудь вкладывать. Если экономика попрет вверх и рейты выростут, за mortgage будете платить чуть больше (хотя я что-то сумневаюсь что банковский prime выростет в ближайшие 5 лет до 7+%, чтоб нынешний 5 летний fixed morgage под Prime+0.3% оказался выгоднее чем 5 летний же variable под Prime-0.9%) , но и вложения тоже будут больше приносить.

[ottawskii]

Там чуток можно наскрести на сложных процентах, но совсем чуток.

Тут хорошо бы посчитать с цифрами в руках.
Скажем, разница между поденельно или помесячно:
пусть за 1 месяц мистерХ заплатил $2000, а за те же 4 (упрощенно) недели - 4 раза по $500.
На первый взгляд - одна фигня.
На 2ой взгляд:

если заплатили 2000 за месяц, то за весь этот месяц интерес набежал на всю сумму басиса, включенную в ваш платеж
(пусть 1000 - набежавшие 5 и 1000 собственно ссуда).

Если же платите по 500 в неделю - интерес за 1ую неделю набежал за всю часть ссуды, выплаченной в этом месяце (пусть те же 1000),
за 2ую неделю интерес платите уже лишь за 750, за 3ью - $500, за последнюю - интерес набегает на 250 от ссуды, выплаценной в этом месяце.
Таким образом набегает меньший интерес.
Но платите то столько же за месяц. Т.е. на самом деле в этом случае вы выплачиваете за ссуду не 1000, а пускай 1100,
соответственно и интерес не 1000, а 900.
Только на интересе (без ускорения платежей) в этом случае за много лет можно сьэкономить порядочную сумму
(т.е. закончить выплату моргиджа на много месяцев раньше).
Конечно, цифры я привел с потолка. По-серьезнному нужно сесть с хорошим калькулятором.
Я это уже делал. Сорри, лень повторять.

[ottawskii]

Вообще, ИМХО выгоднее всего брать variable rate какой удастся выбить, платить за mortgage по минимуму, а освободившиеся деньги куда-нибудь вкладывать. Если экономика попрет вверх и рейты выростут, за mortgage будете платить чуть больше (хотя я что-то сумневаюсь что банковский prime выростет в ближайшие 5 лет до 7+%, чтоб нынешний 5 летний fixed morgage под Prime+0.3% оказался выгоднее чем 5 летний же variable под Prime-0.9%) , но и вложения тоже будут больше приносить.

Согласен. Всегда выгоднее зарабатывать на бирже (in long term) нежели на недвижмости.
В Канаде придумали финт ушами, позволяющий
1) приблизиться к американской системе где проценты по мортгиджу tax deductible
2) играть на бирже вместо того, что б просто вкладывать в мортгидж
3) при всем этом - сокращать время выплаты мортгиджа
4) любые компинации предыдущих пунктов - от крайней: все деньги в биржу, никогде не выплачивая мортгидж,
до крайней с другой стороны: как можно быстрее выплатить мортгидж не сделав (в результате) биржевых накоплений.

Этот методике уже лет 20+. У меня есть знакомые (в том числе финансисты) кто очень ее полюбляют (в том числе и сами ей следуют).
Я тоже собираюсь попробовать.
Для этого и взял мортгидж с attached line of credit.
Называется: Smith's maneuver
Если кто не слышал и любопытно - рекомендую:
http://www.milliondollarjourney.com/the ... part-1.htm
В сети (и не только) куча инфы об этом "маневре" и его многочисленных оптимизациях.

[Zombie416]

Тут хорошо бы посчитать с цифрами в руках.
Скажем, разница между поденельно или помесячно:
пусть за 1 месяц мистерХ заплатил $2000, а за те же 4 (упрощенно) недели - 4 раза по $500.
На первый взгляд - одна фигня.
На 2ой взгляд:

На второй взгляд (если делать 4 платежа в месяц, что не тоже самое что платеж раз в неделю) - тоже одна фигня (при 5% rate разница аж в $200 за пять лет на $100k mortgage).

Чтоб не запускать Excel, можно с https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mo ... /start.cgi посчитать.

Если делать accelerated weekly = 13 месячных платежей в год - тогда, естессно, выплачивается быстрее. Ну так и денег в кармане остается меньше.

Более того, если зарплату платят раз в месяц, платить mortgage weekly выйдет дороже. Так что, все эти weekly и т.п. схемы - полезны исключительно для подстраивания под конкретную схему получения денег извне.

[kyk]

2) играть на бирже вместо того, что б просто вкладывать в мортгидж.

3. Use the HELOC portion of your mortgage to invest in income producing entities like dividend paying stocks or rental property.

Если на бирже не играю, то куда еще можно вложить деньги (почти) без риска, чтобы эта стратегия работала?

[Zombie416]

упс

[kyk]

упс

??

[Zombie416]

упс

??

!!