Как избежать двойного налогообложения

[Fourdad]

Живу в России. Имею 2 гражданства. Дочь живет в Торонто. Уезжая несколько лет назад из Канады в Россию, обрубил связи (недвижимость и т.п.), вышел из резидентства (написал письмо в Ревеню). Сейчас живу в России, где и плачу налоги. Продав в Канаде дом, купил ей квартиру, где она и живет до сих пор. Квартира оформлена на нее. Но сейчас она вышла замуж, ожидает ребенка и в ближайшее время они с мужем планируют купить дом в сабурбии и переезжать. Если покупать его не продавая квартиру, это вторая недвижимость, соответственно совершенно иной входной налог. А продавать ее мы не хотим, т.к. придется искать, куда вложить полученные деньги. Ехать в Торонто и переоформлять ее на себя - тоже хлопоты и затраты. Но главное, если я оформлю квартиру на себя, возникнет коллизия с налогообложением. Т.к. во -первых не престало этой квартире пустовать, значит надо ее в аренду сдавать. Разница между доходами и расходами составит 1-1.5 тыс\мес. А во-вторых, это доход, который, если все по закону делать, надо декларировать в обеих странах и возникает геморой с двойным налогообложением.

Я даже не уверен, есть ли в природе хоть один человек, который живет по этим взаимно-государственным соглашениям об избежании 2-ного налогооблажения. Я их читал когда-то. В них черт ногу сломит. Но главное, текст на английском (на правительственном сайте Канады) и на русском (тоже находил где-то в Российских базах) настолько сильно отличались, что это вообще разные документы. Я лет 8 назад попробовал в этом разобраться, даже переписки затевал с российской и канадской стороной, и понял, что во-первых, никто в их сути (в математике) ни в зуб ногой, а накручено там столько словесных формул, что фих поймешь, особенно в Канадском экземпяре. А во-вторых, никому, кому положено по долгу службы, это не нужно.

Вот и вопрос:
Как бы переоформить эту квартиру на меня ("связь" в трактовке резидентства), каковой она по факту собс-но и является, но при этом не попасть мне снова в Канадское резидентство? Чтоб платил я налоги в России по российским законам, а для Канады меня по пржнему не существовало, пока я в ней не начну снова фактически жить.
Мы даже готовы эти доходы прибавлять к доходам дочери, резидентки Канады, чтобы она с них платила налоги. Но нам ужасно не хочется затевать все эти пляски с двойным налогообложением.

[Zombie416]

Если покупать его не продавая квартиру, это вторая недвижимость, соответственно совершенно иной входной налог.

Какой входной налог? Купит дочь дом, установит в нем primary residence, будет сдавать квартиру, с разницы между полученным рентом и интересом по mortgage/расходами платить налоги.

Приплетать судя канадское налоговое резиденство, и двойное налогообложение, явно будет сложно и дорого.

[Fourdad]

Какой входной налог?

Ну это я его так назвал. Я уже давно не ходил по правительственным сайтам. Забыл уж, как это делать. Да и вообще английского не помню. Но когда был в теме, помню, знал что вторая покупаемая недвижимость при покупке облагается бОльшим налогом. Радикально бОльшим. Что-то несколько % от стоимости этой недвижимости. Это разовый налог. Но это, по сути, налог на богатство. Как он точно называется, я не помню.

Купит дочь дом, установит в нем primary residence, будет сдавать квартиру, с разницы между полученным рентом и интересом по mortgage/расходами платить налоги.

Это то, как раз понятно и вопросов не вызывает. Ключевое слово "купить". Именно на этом этапе и взимается этот злополучный налог, насколько я помню. Там, когда заполняешь документы на покупку, есть графа о том, первое ли это жилье, или не первое. И ставка налога умножается на 1 или 0 в этой графе. Для вполне скромной недвижимости стоимостью 500 000$ этот налог составит десятки тысяч баксов. Именно поэтому канадцы, имеющие даже скромную халупу в качестве загородного коттеджа в дополнение к основному жилью, считаются уже обеспеченными выше среднего.

Приплетать судя канадское налоговое резиденство, и двойное налогообложение, явно будет сложно и дорого.

И мне очень не хочется!

[Zombie416]

Но когда был в теме, помню, знал что вторая покупаемая недвижимость при покупке облагается бОльшим налогом. Радикально бОльшим. Что-то несколько % от стоимости этой недвижимости. Это разовый налог. Но это, по сути, налог на богатство. Как он точно называется, я не помню.

AFAIK называется он GST. И платится частично или по полной если покупать новый дом.

Именно на этом этапе и взимается этот злополучный налог, насколько я помню. Там, когда заполняешь документы на покупку, есть графа о том, первое ли это жилье, или не первое

Бездомным конечно есть всякие скидки и поблажки, вроде Home Buyers Plan, но все-таки большинство канадцев покупая дом при этом уже где-то живут.

Ваша дочь собирается покупать дом который будет ее primary residence. То что имеющееся жилье она не продаст сразу, а продаст потом и будет сдавать в промежутке - ее глубоко личное дело, к налогам имеющее отношение поскольку-постольку (вернее последствия наступят когда она продаст квартиру, т.к. может потребоваться платить capital gain tax, если жилье вырастет в цене с момента покупки).

[sondo]

Для вполне скромной недвижимости стоимостью 500 000$ этот налог составит десятки тысяч баксов.

Есть уменьшение GST но только для тех кто покупает новый дом as a primary residence (resale homes do not have GST on them) и работает только для домов < 450к (100% rebate only for < 350k, and rebate is 1% less for each 1k above 350k). Так что скромная недвижимость с точки зрения канадского правительства это 350к, а не 500к

[Fourdad]

AFAIK называется он GST. И платится частично или по полной если покупать новый дом.

Кстати а какой размер имеет gst на недвижимость, не в курсе? И, если Вы правы, не знаете ли Вы, сможет ли мне дочь через много лет, но раньше, чем будет продавать свой дом, продать эту квартиру за те же 290, за которые она ее покупала (хотя сейчас она стоит примерно 450, а тогда, не исключено, будет стоить, может, и все 600). Нет ли каких-то ограничений на продажу недвижимости по сильно заниженной цене?

Бездомным конечно есть всякие скидки и поблажки, вроде Home Buyers Plan, но все-таки большинство канадцев покупая дом при этом уже где-то живут.

Большинство, покупая первый дом, живут в съемном жилье. Скидки и поблажки бедным (не бездомным!) - это все в размерах даунпеймента, интересах, условиях выдачи моргиджа. Вообще же сделки оформляются день в день - большая часть переездов именно так и осуществляется. Временной лаг обладания 2-мя недвижимостями, afaik , бывает, но на него существуют, как я понимаю, ограничения по времени (что-нить типа полгода). На этот случай существуют и специальные временные моргиджи, позволяющие выйти за пределы позволяемые даунпейментом. У меня у самого, кажется, почему то такой был при покупке этой квартиры, к-рый назывался перефинансированием - купил эту квартиру на сколько-то дней раньше, чем выехал из дома. Подробностей уже и не помню...

Ваша дочь собирается покупать дом который будет ее primary residence. То что имеющееся жилье она не продаст сразу, а продаст потом и будет сдавать в промежутке - ее глубоко личное дело, к налогам имеющее отношение поскольку-постольку (вернее последствия наступят когда она продаст квартиру, т.к. может потребоваться платить capital gain tax, если жилье вырастет в цене с момента покупки).

Вот об этих последствиях и хотелось поговорить.

[sondo]

AFAIK называется он GST. И платится частично или по полной если покупать новый дом.

Кстати а какой размер имеет gst на недвижимость, не в курсе?

5%
обычно GST уже включен в цену от строителя, так же как и rebate на него.

[Fourdad]

Для вполне скромной недвижимости стоимостью 500 000$ этот налог составит десятки тысяч баксов.

Есть уменьшение GST но только для тех кто покупает новый дом as a primary residence (resale homes do not have GST on them) и работает только для домов < 450к (100% rebate only for < 350k, and rebate is 1% less for each 1k above 350k). Так что скромная недвижимость с точки зрения канадского правительства это 350к, а не 500к

Казалось бы логично, но не сходится с формулой социализма ...
Например, если мне, студенту UoT, достался в наследство от погибших в автокатастрофе родителей особняк в Оквиле за 1 млн , я решил его продать и купить за 950 000 домик в Форест Хилле, рядом с универом (в этом районе это действительно будет небольшой весьма домик), а на вырученные 50 оплатить учебу, то мне придется уплатить еще и gst с лимона? Или с 950000? (я не совсем понимаю, кто в данном случае плательщик gst, продавец или покупатель?)

[Zombie416]

Кстати а какой размер имеет gst на недвижимость, не в курсе?

5%. Но его платит только первый покупатель нового дома.

Нет ли каких-то ограничений на продажу недвижимости по сильно заниженной цене?

Без понятия.

Большинство, покупая первый дом, живут в съемном жилье.

Большинство продаж на рынке недвижимости - переезд из одной собственности в другую.

Переезд день-в-день, это из экономии и при удачных обстоятельствах, делать это совершенно необязательно. Многие предпочитают сделать ремонт сначала, например.

Вот об этих последствиях и хотелось поговорить.

Ну как, если собственность не является primary residence, то вся чистая прибыль которую она приносит, включая рент и capital gain, облагается налогами. Как решается при скользском случае, когда собственность была primary residence, а потом не продаваясь (и стал быть без цены) стала использоваться для получения прибыли, я не знаю. Наверное, вашей дочери стоит к толковому бухгалтеру сходить.

ИМХО вы ничего по этому поводу сделать не можете. Оформив primary residence в канадской квартире на себя, будете 100% платить налоги канадскому правительству со всех полученных в России доходов, за вычетом денег уже уплаченных в российскую казну. Убытки от этого, подозреваю, будут сильно больше всех прибылей за сдачу квартиры.

[sondo]

Для вполне скромной недвижимости стоимостью 500 000$ этот налог составит десятки тысяч баксов.

Есть уменьшение GST но только для тех кто покупает новый дом as a primary residence (resale homes do not have GST on them) и работает только для домов < 450к (100% rebate only for < 350k, and rebate is 1% less for each 1k above 350k). Так что скромная недвижимость с точки зрения канадского правительства это 350к, а не 500к

Казалось бы логично, но не сходится с формулой социализма ...
Например, если мне, студенту UoT, достался в наследство от погибших в автокатастрофе родителей особняк в Оквиле за 1 млн , я решил его продать и купить за 950 000 домик в Форест Хилле, рядом с универом (в этом районе это действительно будет небольшой весьма домик), а на вырученные 50 оплатить учебу, то мне придется уплатить еще и gst с лимона? Или с 950000? (я не совсем понимаю, кто в данном случае плательщик gst, продавец или покупатель?)

я же написала - GST только на покупку нового дома.
Все остальное - ни при чем.
Но я думаю еще в начале за само наследство со студента снимут так что мало не покажется...

Кстати, а почему с формулой социализма на сходтся? Все логично - послабление дается тем кто победнее. Если можеш себе позвлоить купить дорогой новый дом, плати GST по полной.

[Zombie416]

Например, если мне, студенту UoT, достался в наследство от погибших в автокатастрофе родителей особняк в Оквиле за 1 млн , я решил его продать и купить за 950 000 домик в Форест Хилле, рядом с универом (в этом районе это действительно будет небольшой весьма домик), а на вырученные 50 оплатить учебу, то мне придется уплатить еще и gst с лимона? Или с 950000? (я не совсем понимаю, кто в данном случае плательщик gst, продавец или покупатель?)

Смотре новый ли дом покупается. GST платит покупатель нового дома. Для недорогих домов, использующихся в качестве primary residence, можно заплатить не 5%, а меньше, вот и все.

[Fourdad]

Смотре новый ли дом покупается. GST платит покупатель нового дома. Для недорогих домов, использующихся в качестве primary residence, можно заплатить не 5%, а меньше, вот и все.

Меня еще больше запутали.

Если гст платится только с новой, тогда какой смысл это вообще упоминать. Ведь платит строитель. А потом, при последующих продажах, все равно цена определяется рынком, а не себестоимостью, в которую входит гст. Единственный, возможно, случай, к которому это имеет отношение, это экхотика, когда построил для себя сам, пожил сколько то лет, а потом продаешь.

Я так и не понял главного. Сколько денег я потеряю, если дочь продаст за 450 квартиру (скажем, мне же), купленную за 290, до покупки собственного дома, а сколько - если после? Иными словами, сколько из этих 450 она получит на руки после всех выплат (адвокат, оформление, налоги и пр)

[Fourdad]

Но я думаю еще в начале за само наследство со студента снимут так что мало не покажется...

Это понятно и здесь не обсуждается пока

Кстати, а почему с формулой социализма на сходтся? Все логично - послабление дается тем кто победнее.

Потому, что социализм, это не коммунизм. в моем понимании...

Если можеш себе позвлоить купить дорогой новый дом, плати GST по полной.

"Новый" - какое имеет значение? На новые гст все равно в цену всовывают продавцы... Или не всовывают, если дешевле 450?
Большинство продаж на рынке все равно вторичные.

[Zombie416]

Если гст платится только с новой, тогда какой смысл это вообще упоминать. Ведь платит строитель.

Платит первый покупатель. Если дом который купит ваша дочь - новый, от строителя, то она заплатит 5% GST. Если дом недорогой, то чуть меньше.

Сколько денег я потеряю, если дочь продаст за 450 квартиру (скажем, мне же), купленную за 290, до покупки собственного дома, а сколько - если после? Иными словами, сколько из этих 450 она получит на руки после всех выплат (адвокат, оформление, налоги и пр)

Она получит на руки 450-290=160К, tax free. Покупатель квартиры сверх 160К заплатит еще 7-12К land transfer tax + поборы + юристы, в зависимости от того дом в Торонто или нет.

Если начнет сдавать, объявив свой primary residence в другом месте, то это с налогой точки зрения будет означать продажу квартиры. В случае будущей реальной продажи, с разницы между Fair Market Value и продажной ценой придется заплатить налог, как максимум 22%. http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4037 ... 321_160669

[sondo]

Если можеш себе позвлоить купить дорогой новый дом, плати GST по полной.

"Новый" - какое имеет значение? На новые гст все равно в цену всовывают продавцы... Или не всовывают, если дешевле 450?
Большинство продаж на рынке все равно вторичные.

Новый имеет значение новый в принципе, т.е. только что построенный.
GST всовывают всегда, но при цене < 450к он всовывается "уменьшенным".
Да, большинстве продаж - вторичные, поэтому и не понятно почему вы так волновались из-за GST.
Есть ли какие-другие послабления - не уверена.
First Home Buyer program (которaя позволяетс 20к и пенсионноых накоплений вынуть и происпользовать на downpayment) все равное требует чтобы не было в собственности дома в течении предыдущих 3 лет кажется, так что по-быстрому дом будет не перепродать.

[Fourdad]

Сколько денег я потеряю, если дочь продаст за 450 квартиру (скажем, мне же), купленную за 290, до покупки собственного дома, а сколько - если после? Иными словами, сколько из этих 450 она получит на руки после всех выплат (адвокат, оформление, налоги и пр)

Она получит на руки 450-290=160К, tax free.

Вот с этого места поподробнее, пжста. Может, все же, 290 такс фри, а не 160? А то логики совсем не вижу. И это вне зависимости, когда оформлять сделку - до или после основной резиденции?

Покупатель квартиры сверх 160К заплатит еще 7-12К land transfer tax + поборы + юристы, в зависимости от того дом в Торонто или нет.

Напоминаю, что покупаю я сам у себя, поэтому мне важны расходы и покупателя, и продавца. Есть квартира. Несколько лет назад купленная у третьего лица за 290. Мы сейчас ее переоформляем между собой (все доверяют друг другу, карман общий, поэтому цену можем назначать любую, и важны только нынешние и будущие прибыли и убытки). Но можем с переоформлением и повременить, если это будет выгодно.

Если начнет сдавать, объявив свой primary residence в другом месте, то это с налогой точки зрения будет означать продажу квартиры. В случае будущей реальной продажи, с разницы между Fair Market Value и продажной ценой придется заплатить налог, как максимум 22%.

Правильно ли я понял, что если продавать после объявления другой недвижимости, как праймери, то станет невыгодно? Но тогда кто мешает всем владельцам мультинедвижимостей объявлять свои недвижимости праймери как раз к моменту продажи?Имею 100 домов. Каждый месяц что-нибудь продаю-покупаю, переезжая в нужное место к моменту продажи. Что то здесь не срастается, или недоговорено.

[Плюшка]

Какая то очень странная дискуссия.
Если человек хочет купить второй дом, то ради бога.
Проблема будет при продаже и налоге на capital gain. Хотя конечно в нынешней международной обстановке capital gain может оказаться и отрицательным. При этом Ревнивая денег не вернет, увы...
Так что, не вижу проблемы у этой темы.

[Zombie416]

Вот с этого места поподробнее, пжста. Может, все же, 290 такс фри, а не 160? А то логики совсем не вижу.

Если продать третьему лицу за $450k, то ПРИБЫЛЬ, которая tax free = $160k. $290k уже было до того.

и важны только нынешние и будущие прибыли и убытки)

Если важны прибыли и убытки то переоформлять ничего не надо, только land transfer tax отдадите государству и юриста немножко покормите.

Все остальные налоги вы заплатите что так, что эдак.

Правильно ли я понял, что если продавать после объявления другой недвижимости, как праймери, то станет невыгодно? Но тогда кто мешает всем владельцам мультинедвижимостей объявлять свои недвижимости праймери как раз к моменту продажи?Имею 100 домов. Каждый месяц что-нибудь продаю-покупаю, переезжая в нужное место к моменту продажи. Что то здесь не срастается, или недоговорено.

Есть только одна primary residence. Если она за время владения подорожает, то capital gain с дохода платить не нужно.

В приведенном случае, если перед продажей своего дома №100 вы объявите дом primary residence, то на разницу между его муниципальной оценкой в момент объявления и продажной ценой не заплатите capital gain. А вот на разницу которая набежала до того, заплатите.

Ссылку на сайт налоговой см. выше.

[Eden]

А вам не кaжется, что разговор идет о <land transfer tax> который таки не платится при покупке первого (а не нового) дома?
http://www.heydary.com/tools/real-estat ... r-tax.html

[Zombie416]

А вам не кaжется, что разговор идет о <land> который таки не платится при покупке первого (а не нового) дома?

Платится, AFAIK. Онтарийский по полной программе, а если жилище в Toronto proper то еще и торонтовский впридачу (впрочем, да, на торонтовский скидка для first time buyers, как максимум $3725 - http://www.toronto.ca/taxes/mltt.htm#rates , и на онтарийский тоже скидка - до $2000 ).

[Fourdad]

А вам не кaжется, что разговор идет о <land> который таки не платится при покупке первого (а не нового) дома?
http://www.heydary.com/tools/real-estat ... r-tax.html

А этот land transfer tax в случае перепродажи квартир в многоквартирных домах как нибудь работает, или только для отдельных домов и таунхаузов?

[Fourdad]

на онтарийский тоже скидка - до $2000 ).

А откуда инфа об онтарийской скидке? Вроде в упомянутом Eden калькуляторе даже намеков на нее нет

[Earl Green]

кто мешает всем владельцам мультинедвижимостей объявлять свои недвижимости праймери как раз к моменту продажи?Имею 100 домов. Каждый месяц что-нибудь продаю-покупаю, переезжая в нужное место к моменту продажи. Что то здесь не срастается, или недоговорено.

законодатель и налоговая мешают

The formula used to calculate the capital gain on disposition of a principal residence is as follows:

A - (AxB/C), where:

A is the capital gain,
B is the number of years ending after the acquisition for which the property was designated as a principal residence, plus 1,
C is the number of years ending after the same taxation year during which the taxpayer owned the property (jointly or otherwise).

гуглите Capital Gains & Principal Residence Exemption

[Fourdad]

если жилище в Toronto proper то еще и торонтовский впридачу (впрочем, да, на торонтовский скидка для first time buyers, как максимум $3725 - http://www.toronto.ca/taxes/mltt.htm#rates , и на онтарийский тоже скидка - до $2000 ).

Извините непонятливого! Я что-то не до конца понял, Торонтовский LTT прибавляется к онтарийскому, или берется вместо? И каковы сегодняшние границы муниципалитета, на территории которого это действует?

[Zombie416]

Извините непонятливого! Я что-то не до конца понял, Торонтовский LTT прибавляется к онтарийскому, или берется вместо? И каковы сегодняшние границы муниципалитета, на территории которого это действует?

Торонтовский собирается впридачу к Онтарийскому. Про refund на онтарийский налог написано в http://www.rev.gov.on.ca/english/forms/ltt/pdf/0300.pdf - до $2000 на человека, который никогда в жизни не владел никаким домом нигде в мире.

Границы нарисованы в http://www.toronto.ca/demographics/prof ... _index.htm