Вопрос по контракту при покупке

[Kotena]

Сестра покупает дом, то есть есть один который понравился. Цена прилично ниже рыночной. Продацы где тов дргуом штате. Не хотят инспекцию и не хотят аппрайзал делать. ТО есть contingency на эти два пункта как бы пропадают. Я так пнимаю инспекция это дело сестры, хчоет рисковать пусть. Чем грозит аппрайзал? То етсь я так понимаю что это дает возможность поторговаться если вдруг оценка дома будет ниже заявленной на продаже?. Сестра в общем то готова плбнуть на инспекцию и на оценку. но хотелось бы иметь шанс выйти из контракта если банк нденег не даст по какой то причине. Лоан континдженси покрывает этот вариант? Банк все равно будет делать свою оценку вне зависимости от того хотят продацы или нет. Если банк даст меньше оценку, может ли сестра выйти из контракта без проблем? Сестра кончено не готова платить наличные чтобы покрыть разницу заема от банка и оценки дома. Вероятность что оценка будет ниже цены дома практически нулевая. Но если вдруг аткое случится, может ли сестра использвоать лоан континдженси в данном случае?

[Laila]

Котена, сестра пусть дает оффер, где все свои условия поставит - а принимать этот оффер или не принимать дело хозяев. Конечно должен быть пункт что если банк ссуду не даст, дом не покупают. Если банк не оценит достаточно дом и ссуду не даст, конечно она может выйти из контракта. Но если она дает большой down, ну допустим, дом стоит 100К, down 20K и банк оценит дом в 80К и mortgage дадут, вопрос - хочет ли она сама покупать overpriced на 20К дом?

[Kotena]

Котена, сестра пусть дает оффер, где все свои условия поставит - а принимать этот оффер или не принимать дело хозяев. Конечно должен быть пункт что если банк ссуду не даст, дом не покупают. Если банк не оценит достаточно дом и ссуду не даст, конечно она может выйти из контракта. Но если она дает большой down, ну допустим, дом стоит 100К, down 20K и банк оценит дом в 80К и mortgage дадут, вопрос - хочет ли она сама покупать overpriced на 20К дом?

Да в общем то нет конечно прсото мы практически знаем - оценка будет или выше или по цене дома. Но всегда етсь этот мааасенький шанс - а вдргу нет. Поскольку продавцы не хотят ни инспекции ни оченки, мы хотим знатье сть ли у нас хоть один континдженси. Я так понимаю что заем-континдженси как раз и будет. То есть банк вне зависимости от желаний продавца будет делать оценку и может не дать лоан. Тогда сестра будет иметь право отказаться от дома по лоан-континдженси? Я так понимаю банк не обязан продавцу сообщать почему в заеме отказали? Сестра дает самый маленьий даун какой можно. Дом очень хочет, потому контракт стараются пистаь так, чтобы продацы их выбрали.

[agent_V]

Котена, сестра пусть дает оффер, где все свои условия поставит - а принимать этот оффер или не принимать дело хозяев. Конечно должен быть пункт что если банк ссуду не даст, дом не покупают. Если банк не оценит достаточно дом и ссуду не даст, конечно она может выйти из контракта. Но если она дает большой down, ну допустим, дом стоит 100К, down 20K и банк оценит дом в 80К и mortgage дадут, вопрос - хочет ли она сама покупать overpriced на 20К дом?

Да в общем то нет конечно прсото мы практически знаем - оценка будет или выше или по цене дома. .

Этого не знает никто... Слышу и вижу постоянно, как дом получил оценку ниже ожидаемой.
Только неделю назад собрал для клиента компс на дома, он хотел сделать рефинансинг.
По моим самым низким подсчетам дом должен стоить $500К (был куплен за $600К), банк оценил в $450К

[Kotena]

Котена, сестра пусть дает оффер, где все свои условия поставит - а принимать этот оффер или не принимать дело хозяев. Конечно должен быть пункт что если банк ссуду не даст, дом не покупают. Если банк не оценит достаточно дом и ссуду не даст, конечно она может выйти из контракта. Но если она дает большой down, ну допустим, дом стоит 100К, down 20K и банк оценит дом в 80К и mortgage дадут, вопрос - хочет ли она сама покупать overpriced на 20К дом?

Да в общем то нет конечно прсото мы практически знаем - оценка будет или выше или по цене дома. .

Этого не знает никто... Слышу и вижу постоянно, как дом получил оценку ниже ожидаемой.
Только неделю назад собрал для клиента компс на дома, он хотел сделать рефинансинг.
По моим самым низким подсчетам дом должен стоить $500К (был куплен за $600К), банк оценил в $450К

А как компс собирается? по продажам праивльно? ну вот по продажам этот дом и будет оценен как надо, судя по продажам... Короче неважно про оценку саму по себе. Важно могут ли продавцы скахать что они не согласны на лоан-континдженси? Типа если банк ен даст я все равно вынуждена покупать?

[Laila]

Важно могут ли продавцы скахать что они не согласны на лоан-континдженси? Типа если банк ен даст я все равно вынуждена покупать?

что значит могут ли? они могут или принять ваш оффер (со всеми континдженси которые вы сами туда понаписали) или не принять, и тогда до оценки и не дойдет. Если вы поставите что купить дом только в том случае если сестра получит ссуду в банке, и продавец это подпишет, то по неполучении ссуды, вы уходите из сделки и все,
другое дело - нельзя покупать дом без инспекции. Ваша сестра или ее муж могут разобраться в фундаментах, проводках, Увидите если был waterdamage или firedamage? Будете знать построены ли decks правильно или рухнут через неделю и тд?
если селлеру скрывать нечего, почему он продает дом as-is?

[Kotena]

Важно могут ли продавцы скахать что они не согласны на лоан-континдженси? Типа если банк ен даст я все равно вынуждена покупать?

что значит могут ли? они могут или принять ваш оффер (со всеми континдженси которые вы сами туда понаписали) или не принять, и тогда до оценки и не дойдет. Если вы поставите что купить дом только в том случае если сестра получит ссуду в банке, и продавец это подпишет, то по неполучении ссуды, вы уходите из сделки и все,
другое дело - нельзя покупать дом без инспекции. Ваша сестра или ее муж могут разобраться в фундаментах, проводках, Увидите если был waterdamage или firedamage? Будете знать построены ли decks правильно или рухнут через неделю и тд?
если селлеру скрывать нечего, почему он продает дом as-is?

муж там строитель, так что разберется. домик мааленький, особо смотреть нечего. Мы сами такого типа дом купили 2 года назад, 2 инспекции было, и чего? Все ок, а как ремонт стали делать, как муж залез в краул спейс, так нашли трещину в фундаменте, которая оказалось что не только в фундаменте, но и в самом доме по стене идет! Трещина правда старой оказалась, мы сделали ремонт, новый драйвол, в общем не треснул нигде, видимо усадка была езе в 70 году и на этом остановилось. Зато 2 инспектора было!
Сам дом 1960 года, достроек не было, так что если чего и треснуло-рухнуло, то либо уже видно либо не рухнет. Муж строитель, так что починит елси что. Опять же домик маленький, это не 3 этажа из кирпича, где много надо смотреть.

[Kotena]

Понимаете, дом они хотят, инспекции не нужна (в смысле хотелось бы но они не западают на нее), инетресует какая разница между appraisal contingecny and loan contingency? Банк оценку ж все ранво будет делать, и если денег по своей оценку не даст, это ж будет попадать под заем условие, а не под оценка-условие?

[Laila]

Понимаете, дом они хотят, инспекции не нужна (в смысле хотелось бы но они не западают на нее), инетресует какая разница между appraisal contingecny and loan contingency? Банк оценку ж все ранво будет делать, и если денег по своей оценку не даст, это ж будет попадать под заем условие, а не под оценка-условие?

у нас в МА appraisal contingency практически не используют, хватает mortgage contingency - банк денег не дал, значит дом покупать не начно, отдавайте deposit. Но полагаю в других штатах может быть по-другому, хотя не понятно, если денег нет как можно заставить купить дом. Чтоб себя обезопасить, надо просто дать маленький down тогда.

[Kotena]

Понимаете, дом они хотят, инспекции не нужна (в смысле хотелось бы но они не западают на нее), инетресует какая разница между appraisal contingecny and loan contingency? Банк оценку ж все ранво будет делать, и если денег по своей оценку не даст, это ж будет попадать под заем условие, а не под оценка-условие?

у нас в МА appraisal contingency практически не используют, хватает mortgage contingency - банк денег не дал, значит дом покупать не начно, отдавайте deposit. Но полагаю в других штатах может быть по-другому, хотя не понятно, если денег нет как можно заставить купить дом. Чтоб себя обезопасить, надо просто дать маленький down тогда.

Вы имеете ввиду маленкьий секюрити депозит или даунпеймент? Даунпеймент они будут давать максимум 5%, или 3.5% если получится. На счет секюрити депозита.. не знаю соклько там надо.

[Laila]

Понимаете, дом они хотят, инспекции не нужна (в смысле хотелось бы но они не западают на нее), инетресует какая разница между appraisal contingecny and loan contingency? Банк оценку ж все ранво будет делать, и если денег по своей оценку не даст, это ж будет попадать под заем условие, а не под оценка-условие?

у нас в МА appraisal contingency практически не используют, хватает mortgage contingency - банк денег не дал, значит дом покупать не начно, отдавайте deposit. Но полагаю в других штатах может быть по-другому, хотя не понятно, если денег нет как можно заставить купить дом. Чтоб себя обезопасить, надо просто дать маленький down тогда.

Вы имеете ввиду маленкьий секюрити депозит или даунпеймент? Даунпеймент они будут давать максимум 5%, или 3.5% если получится. На счет секюрити депозита.. не знаю соклько там надо.

скажите агенту, чтоб в оффере он подробно написал, что если к такому-то числу вы не получили financing в таком-то размере (N сумма), то Seller обязуется вернуть все деньги с escrow. И пусть Seller это дело подпишет. Но поговорите со своим агентом, то, что я советую - работает в МА, кто там знает про ваш штат и про конкретный listing. Может подавая на него, вы уже соглашаетесь на какие-то условия продавца.

[Kotena]

скажите агенту, чтоб в оффере он подробно написал, что если к такому-то числу вы не получили financing в таком-то размере (N сумма), то Seller обязуется вернуть все деньги с escrow. И пусть Seller это дело подпишет. Но поговорите со своим агентом, то, что я советую - работает в МА, кто там знает про ваш штат и про конкретный listing. Может подавая на него, вы уже соглашаетесь на какие-то условия продавца.

дом продается без агента, и они не хотят агента с нашей стороны, то етсь не хотят платить ему. Цена дом 379, в то время как дома ткого размера, такого года и таким участком в таком состоянии стоят от 420 и выше..

[Laila]

скажите агенту, чтоб в оффере он подробно написал, что если к такому-то числу вы не получили financing в таком-то размере (N сумма), то Seller обязуется вернуть все деньги с escrow. И пусть Seller это дело подпишет. Но поговорите со своим агентом, то, что я советую - работает в МА, кто там знает про ваш штат и про конкретный listing. Может подавая на него, вы уже соглашаетесь на какие-то условия продавца.

дом продается без агента, и они не хотят агента с нашей стороны, то етсь не хотят платить ему. Цена дом 379, в то время как дома ткого размера, такого года и таким участком в таком состоянии стоят от 420 и выше..

ОК, все равно, тогда пусть вам это адвокат напишет и они подпишутся под этим. А кто escrow money держать будет? Их адвокат?

[Kotena]

скажите агенту, чтоб в оффере он подробно написал, что если к такому-то числу вы не получили financing в таком-то размере (N сумма), то Seller обязуется вернуть все деньги с escrow. И пусть Seller это дело подпишет. Но поговорите со своим агентом, то, что я советую - работает в МА, кто там знает про ваш штат и про конкретный listing. Может подавая на него, вы уже соглашаетесь на какие-то условия продавца.

дом продается без агента, и они не хотят агента с нашей стороны, то етсь не хотят платить ему. Цена дом 379, в то время как дома ткого размера, такого года и таким участком в таком состоянии стоят от 420 и выше..

ОК, все равно, тогда пусть вам это адвокат напишет и они подпишутся под этим. А кто escrow money держать будет? Их адвокат?

не знаю, у них агента тоже нету... Я так понимаю они сами? или атк не бывает?
а бываект так что агента не нанимать а просто взять консультанта? то етсь агент который бы взял деньги только за оформление контракта (оффера) и можно было бы ему звонить если какие то вопросы? мы например дом брали когда, продавцы тоже продавали без агента. МЫ пошли без агента. потому что знали, что иначе они наш офер не примут. Но у нас друг семьи агент, она нам бесплатно помогла. То етсь она не ходилв с нами, но помогла сделать оффер и была на инспекции и еще пару вопросов помогла решить...

[agent_V]

Нужно взять адвоката, чтобы он правильно составил контракт (офер) и консультировал в процессе покупки.

[Kotena]

Нужно взять адвоката, чтобы он правильно составил контракт (офер) и консультировал в процессе покупки.

И сколько это дело стоить может?

[agent_V]

У нас $1-1.5K

[Laila]

У нас $1-1.5K

у нас $200-$300
деньги - не отдавать людям лично! только их адвокату!
вообще, если честно, по вашим описаниям никакой это не хороший deal, я бы держалась от таких продавцов и такого дома по-дальше

[Kotena]

У нас $1-1.5K

у нас $200-$300
деньги - не отдавать людям лично! только их адвокату!
вообще, если честно, по вашим описаниям никакой это не хороший deal, я бы держалась от таких продавцов и такого дома по-дальше

Почему?

[StrannikMD]

Учитывая, что продавцы не хотят инспекцию, какие-то проблемы с домом есть почти наверняка. А цена ниже "рыночной" (в кавычках потому, что это всё очень индивидуально, и похожие дома на соседних улицах могут различаться в цене на 10-20% - например из-за другой школы) всего на 10%. Так что я тоже считаю, что это не такое уж хорошее предложение, особенно учитывая, какой сейчас рынок (что, впрочем, тоже очень зависит от географии). Около месяца назад знакомый приобрёл дом на foreclosure auction за 211 тыс. - который на рынке сейчас может стоить около 400 тыс. Вот это по моему неплохой deal, даже несмотря на то, что придёться делать ремонт, покупать appliances, и т.д.

В Мерилэнде, если процесс идет без агентов, то всё офрмляется через title company, и они будут держать escrow. Можно позвонить в несколько разных компаний, сравнить цены.

[kyk]

Около месяца назад знакомый приобрёл дом на foreclosure auction за 211 тыс.

Можно подробнее? Насколько глубоки бли познания в RE у знакомого? С кем он консультировался? Где и как нашёл тот дом?

[Aljonik]

Цена ниже рыночной всегда настораживает, особенно если это не short sale/foreclosure. Например давеча в хорошем районе с отличными школами домишко стояло на где-то 80К дешевле. Почему? Наверно потому что в этом жилье 3-х убили несколько лет назад. И это в районе без проишествий. Кого-то это может и не смущает, а пятно на всю жизнь дома. А еще могут быть разные другие факторы, вне зависимости от состояния дома. Соседи шумные, недалеко аэропорт, поезд и т.д. Хорошо переночевать около этого дома, прогуляться рано утром, в пятницу вечером и т.д. Знакомый первое время просыпался еженочно в 3ам недалеко ж/д вагоны сцепляли. Потом привык