Вопрос для Landlord

[Lolla]

Есть таунхауз, который к сожалению пока не продать, так что по воле судьбы становимся Landlord(ами) по неволе и в первые. Итак, вопросы чайников... Так как жить будем рядом, хотелось бы самим заниматься этим без менеджмент компании (они очень много хотят за свои услуги, и судя по их договорам не несут никакой ответственности ни за что).
- Где давать объявление?
(Место для рента удобное по расположению, то есть пустовать не должно по идеи. Давать ли объявление на крейглисте? или лучше не надо? Нужно ли добавлять в базу MLS для большего обхвата?)
- Где взять апликейшн чтобы проверять потенциальных жильцов? Это какие-то стандартные формы по штату должны быть?
- Как проверять будущих жильцов? Если посоветуете проверенные онлайн сайты, буду благодарна. Пока что нашла парочку, поиск где-то 20-30 долларов за человека выходит...
- Это нормально просить первый + последний месяц рента + депазит? Посмотрела законы нашего штата, вроде не запрещается. Опасаемся, что при раскладе первый месяц + депазит в случае эвикшн окажется в убытке.
- Таунхауз с НОА - нужно ли просто правила НОА распечатать и дать жильцам чтобы они знали о них или как еще о них сообщить? (боюсь сама всех могу не знать)
- Любые другие советы-рекомендации приветствуются!

[dlily9]

Возьмите агента, eсли это ваш первый опыт. Хороший агент оправдывaет свои комиссионные: он обьяснит правила сдачи жилья в вашем штате, найдет лучшего клиента за более короткий срок, проверит финансовое состояние будуших жильцов. И поможет получить большую оплату.
MLS - самый лучший ресурс, оттуда обявления идут автоматически на серьезные Free websites типа Realtor.com, Trulia.com и т.д. С Trulia.com очень много звонков.

[Lolla]

Проблема в том что я не знаю как найти хорошего агента. Я обзвонила по списку агентов с хорошим рейтингом, но ни один не занимается ренталс оказалось. Поспрашивала в местных группах (американских), так там большинство ругает менеджент компании, причем как лендлорды, так и те кто снимают, то есть обе стороны недовольны. При этом эти менеджент компании хотят за свои услуги 100% первый месяц, потом 25% 2-3 месяцы, и потом 15% 4-... месяцы. Если люди съезжают и новые заезжают, схема повторяется. Так как мой таунхауз не делает нам денег, затраты на агента или менеджмент компанию делают все это дело очень накладным.

Параллельно наблюдала за знакомыми, которые с агентами и менеджемнт компаниями сдевали и платили, и у них было тоже самое что и без них бывает - люди уезжали раньше срока и не платили, и ломали, и оставляли после себя полный бардак и ни агенты, ни менеджент компании ничего не делали. Как бы платить им такие деньги лишь за бекграунд чек и за MLS выходит дороговато. Я думаю я смогу и так добавить в MLS наш рентал не нанимая агента (за флет фи например)

[Херовимчик]

мы всегда через крейглист сдаем. Договор составляли сами взям 3-4 типовых за образец. Обязательно смотреть местные законы на эту тему. Мы уже сменили одних жильцов, и сейчас в процессе смены вторых. Все делаем сами даже в условиях жизнь в другом штате

[Kolombina]

Можно просто за флет фии поставить на МЛС с любым агентом. Хорошие агенты ренталами не занимаются.

+ самим рекламировать на креглисте
+ на трулию можно поставить самим бесплатно, кажется. Но если ставите на млс, то на трулию автоматом пойдет.
Если будет на МЛС, пойдет на все IDX(те, которые берут feeds from MLS) вебсайты, а их мульон.

Как выбирать тенантов - не знаю. Я беру по принципу - нравятся-не нравятся (только никому не говорите).

Менеджмент компанию не нанимала бы. Во-первых, у вас рядом, во-вторых, много времени рентал не занимает, в-третьих, проблема не в фии, а в том, как решаются проблемы. Проблемы решаются плохо и дорого.
Даже если у вас будет эвикшн, там ничего сложного и дорогого нет. Звоните в суд, там все расскажут и покажут.

Если вам уж совсем надоест заниматься ренталом самой, ну тогда и отдадите в проперти менеджмент (ПМ). Но тогда вы уже будете знать, что и как они должны делать и что ожидать.

[Lolla]

Спасибо за советы!

Интересно, а как люди ищут жилье на рент? Какими ресурсами пользуются? Ну кроме крейглиста.

[Dweller]

можете на zillow разместить или как там hotpads
там целая группа компаний где бесплатно можно размещать
не все читают крейглист, чем больше паблисити тем лучше и выбор жильцов и за бОльшие деньги сдается
по самой процедуре, есть всякие landlord 101 книжки прочесть и все, не думаю что агенты справятся лучше, они же душой болеть не будут за вашу хатку

[dlily9]

Спасибо за советы!

Интересно, а как люди ищут жилье на рент? Какими ресурсами пользуются? Ну кроме крейглиста.

Агенты и Trulia - 50% / 50%
Если вы не хотите работать с агентом - вам прямая дорога в библиотеку. Ищите Nolo books типа Сам себе ландлорд. Nolo как правило имеет CDs с образцами форм.

[Херовимчик]

из советов могу добавить - прописывайте штрафы в договоре за работы без вашего разрешения. Нам одни жильцы наделали "ремонтов"...

[Lolla]

из советов могу добавить - прописывайте штрафы в договоре за работы без вашего разрешения. Нам одни жильцы наделали "ремонтов"...

интересно, а это законно добавлять подобное в контракт? я просто интересуюсь... Если можно то я добавлю с удовольствием, переделывать за кем-то мне не хочется

[Lolla]

можете на zillow разместить или как там hotpads
там целая группа компаний где бесплатно можно размещать
не все читают крейглист, чем больше паблисити тем лучше и выбор жильцов и за бОльшие деньги сдается
по самой процедуре, есть всякие landlord 101 книжки прочесть и все, не думаю что агенты справятся лучше, они же душой болеть не будут за вашу хатку

поищу, спасибо!
книжки и законы читаю, но меня более нейтральные вопросы волнуют, например как приветовские лендлорды делают бекграунд чек на своих жильцов

[Lolla]

Спасибо за советы!

Интересно, а как люди ищут жилье на рент? Какими ресурсами пользуются? Ну кроме крейглиста.

Агенты и Trulia - 50% / 50%
Если вы не хотите работать с агентом - вам прямая дорога в библиотеку. Ищите Nolo books типа Сам себе ландлорд. Nolo как правило имеет CDs с образцами форм.

я это понимаю, у меня же были конкретные вопросы. Правила и законы штата штудирую, но хотелось бы опыт приветовцев почитать. Спасибо!

[Dweller]

можете на zillow разместить или как там hotpads
там целая группа компаний где бесплатно можно размещать
не все читают крейглист, чем больше паблисити тем лучше и выбор жильцов и за бОльшие деньги сдается
по самой процедуре, есть всякие landlord 101 книжки прочесть и все, не думаю что агенты справятся лучше, они же душой болеть не будут за вашу хатку

поищу, спасибо!
книжки и законы читаю, но меня более нейтральные вопросы волнуют, например как приветовские лендлорды делают бекграунд чек на своих жильцов

берешь копию документов и заказываешь этот самый чек
контор полно
можно самому по соц сетям пошукать или банально погуглить
судимости и задержания вполне нагугливаются

[Херовимчик]

из советов могу добавить - прописывайте штрафы в договоре за работы без вашего разрешения. Нам одни жильцы наделали "ремонтов"...

интересно, а это законно добавлять подобное в контракт? я просто интересуюсь... Если можно то я добавлю с удовольствием, переделывать за кем-то мне не хочется

по хорошему, контракторы даже ничего не будут делать без разрешения владельца. Но у некоторых людей очень очумелые ручки и хорошо подвешан язык. Наши чинили холодильник, причем заплатили как половину за новый (мы в итоге все равно новый купили, потому что тот был старый). Камин (до сих пор не знаем чего они с ним делали). Покрасили новый обработаный дек обычной краской (которая уже облезает). Оплатили отключение и вывоз водоногревателя! (у нас 2 стоит). Обо всем этом мы узнали чисто случайно, когда у них возникли проблемы с септиком и вытсавленная сумма от контрактора их испугала И это при том, что в самом начале когда они прислали список чего они хотят сделать, мы сказали что все кроме покраски стен или посадки растений должно быть сначало согласованно с нами.

[Херовимчик]

контор действительно полно, вводишь имя-фамилию и ssn. Такие вещи как банкротство, потеря дома за долги, судимости - все вылезает. За рекомендациями лучше звонить предпоследним, потому что последние могут сказать что они просто чудесные, лишь бы те уже наконец съехали от них

[Ann4Ann]

Я ни разу не сдавала через агента, но мы дважды снимали. Я бы пошла на zillow and trulia and even realtor.com, запросила бы рент похожего жилья в вашей эрии, аккуратно бы выписала листинг агентов, изучила и расставила б по рейтингам, если найдутся какие, и тупо бы контачила на предмет выставить мою пропертю на mls. по-моему во флориде они достаточно стандартно берут первый месяц. вам не надо менеджить через них, дальше сами будете. но они найдур рентеров и проверят их (проверки, кстати, часто за счет рентеров, в виде application fee).

[Lolla]

можете на zillow разместить или как там hotpads
там целая группа компаний где бесплатно можно размещать
не все читают крейглист, чем больше паблисити тем лучше и выбор жильцов и за бОльшие деньги сдается
по самой процедуре, есть всякие landlord 101 книжки прочесть и все, не думаю что агенты справятся лучше, они же душой болеть не будут за вашу хатку

поищу, спасибо!
книжки и законы читаю, но меня более нейтральные вопросы волнуют, например как приветовские лендлорды делают бекграунд чек на своих жильцов

берешь копию документов и заказываешь этот самый чек
контор полно
можно самому по соц сетям пошукать или банально погуглить
судимости и задержания вполне нагугливаются

вот именно по той причине, что контор полно и хотелось бы узнать может кто может посоветовать что-то конкретное
у меня был опыт использования одной такой конторы, которая не дала нужного результата (упустила криминальные детали)
На счет нагугливания, эвикшн почему-то не нагугливаются

[Lolla]

из советов могу добавить - прописывайте штрафы в договоре за работы без вашего разрешения. Нам одни жильцы наделали "ремонтов"...

интересно, а это законно добавлять подобное в контракт? я просто интересуюсь... Если можно то я добавлю с удовольствием, переделывать за кем-то мне не хочется

по хорошему, контракторы даже ничего не будут делать без разрешения владельца. Но у некоторых людей очень очумелые ручки и хорошо подвешан язык. Наши чинили холодильник, причем заплатили как половину за новый (мы в итоге все равно новый купили, потому что тот был старый). Камин (до сих пор не знаем чего они с ним делали). Покрасили новый обработаный дек обычной краской (которая уже облезает). Оплатили отключение и вывоз водоногревателя! (у нас 2 стоит). Обо всем этом мы узнали чисто случайно, когда у них возникли проблемы с септиком и вытсавленная сумма от контрактора их испугала И это при том, что в самом начале когда они прислали список чего они хотят сделать, мы сказали что все кроме покраски стен или посадки растений должно быть сначало согласованно с нами.

И чем все закончилось? Ведь депазита явно не хватило бы все переделывать.
У моей сестры в рентале одни товарищи выехали и оставили после себя дырки по всему дому, в стенах, в бардюрах что деревянные между стеной и полом - такие просверленные дырки непонятно для чего. Или кабель решили протянуть для телека в новое место - то что получилось это была картина не для слабонервных. Сестра кстати через менеджент компанию сдает, но не довольна ими.

[Lolla]

контор действительно полно, вводишь имя-фамилию и ssn. Такие вещи как банкротство, потеря дома за долги, судимости - все вылезает. За рекомендациями лучше звонить предпоследним, потому что последние могут сказать что они просто чудесные, лишь бы те уже наконец съехали от них

Спасибо, кстати отличная идея про звонить предпоследним )))) ни за что бы не подумала

[Lolla]

Я ни разу не сдавала через агента, но мы дважды снимали. Я бы пошла на zillow and trulia and even realtor.com, запросила бы рент похожего жилья в вашей эрии, аккуратно бы выписала листинг агентов, изучила и расставила б по рейтингам, если найдутся какие, и тупо бы контачила на предмет выставить мою пропертю на mls. по-моему во флориде они достаточно стандартно берут первый месяц. вам не надо менеджить через них, дальше сами будете. но они найдур рентеров и проверят их (проверки, кстати, часто за счет рентеров, в виде application fee).

за 1 месяц рента выставить мою проперти на MLS это как-то дороговато выходит на мой взгляд. Я думаю я найду флет фи риэлтора, который это сделает за сумму в 10 раз меньше месячной стоимости. Проверка бекграунда это 30 с человека и я планировала включить это в апликейшн фи спасибо!

[xmaz]

На счет нагугливания, эвикшн почему-то не нагугливаются

Надо гуглить <county name> court records. Я не знаю у всех ли так, но в нашем штате это публичная информация, доступная всем бесплатно. Делаете поиск по имени потенциального клиента и вуаля - все записи показывают от спид тикетов до эвикшенов.

[xmaz]

За рекомендациями лучше звонить предпоследним, потому что последние могут сказать что они просто чудесные, лишь бы те уже наконец съехали от них

Мне больше кажется, что это urban legend. У кого-нибудь есть пример из жизни, что ему лживый reference дал настоящий лендлорд? Я не имею ввиду, когда вам дали телефон типа "менеджера", а на самом деле это телефон дружбана Васи.

Из моего опыта, лендлорд лендлорда всегда честно предупреждает. Меня предупреждали несколько раз, я этим людям очень благодарна. А меня про проблемных товарищей вообще никто не звонит и не спрашивает! Так что эти "чудесные" и так себе без труда находят следующую жертву. Я часто удивляюсь наивности этих владельцев. Пусть бы меня спросили, я бы все рассказала. Но все похоже себя считают знатоками человеческих душ

[Lolla]

На счет нагугливания, эвикшн почему-то не нагугливаются

Надо гуглить <county name> court records. Я не знаю у всех ли так, но в нашем штате это публичная информация, доступная всем бесплатно. Делаете поиск по имени потенциального клиента и вуаля - все записи показывают от спид тикетов до эвикшенов.

так а если человек переехал из другой каунти или даже штата, при этом наверняка не скажет из какой именно если был эвикшн, единой базы по этому делу я не нашла, всякие аресты и криминальные рекордс можно найти, да, а с эвикшн сложнее

[xmaz]

так а если человек переехал из другой каунти или даже штата, при этом наверняка не скажет из какой именно если был эвикшн

Если человек переехал, то поискать нужно по тому каунти и штату, откуда он переехал. Таких случаев крайне мало бывает. Можете отказывать таким кандидатам сразу, если опасаетесь

единой базы по этому делу я не нашла, всякие аресты и криминальные рекордс можно найти, да, а с эвикшн сложнее

Я всегда вижу эвикшены вместе с остальными записями - криминальными и транспортными.

Знаете, если кандидат такой хитроумный, что запудрит вам мозги, то он точно так же и агенту запудрит. Главное правило - если есть сомнения, что не все чисто, то лучше отказать. Целее будет. Мне лично сделать это легче, чем через агента.

[Lolla]

так а если человек переехал из другой каунти или даже штата, при этом наверняка не скажет из какой именно если был эвикшн

Если человек переехал, то поискать нужно по тому каунти и штату, откуда он переехал. Таких случаев крайне мало бывает. Можете отказывать таким кандидатам сразу, если опасаетесь

единой базы по этому делу я не нашла, всякие аресты и криминальные рекордс можно найти, да, а с эвикшн сложнее

Я всегда вижу эвикшены вместе с остальными записями - криминальными и транспортными.

Знаете, если кандидат такой хитроумный, что запудрит вам мозги, то он точно так же и агенту запудрит. Главное правило - если есть сомнения, что не все чисто, то лучше отказать. Целее будет. Мне лично сделать это легче, чем через агента.

А когда отказываешь, нужно указывать причину?