Инвестиции в appartment complex

[GarikToo]

кто нибудь инвестировал/инвестирует? на что надо смотреть при выборе?

[Utkin]

Location, vacancy rate, business processes, financial statements and internal reports, condition of infrustrucion (plumbing especialy), who is owners, how long they have this property.

Так же посмотрите какой контингент живет; чем дороже рент, тем как правило лучше люди, меньше проблем.

Тема интересная, зависит конечно от самой пропери многое. Если интересно напишите личку, я в этой теме много лет.

[OhBoy]

Думается в этом случае самым главным является менеджмент. Там где хороший менеджмент, туда и вкладывать.

[Utkin]

Думается в этом случае самым главным является менеджмент. Там где хороший менеджмент, туда и вкладывать.

Это важно. Но менеджеры приходят и уходят а location остается

Вообще конечно да, это совсем не маловажно.

[GarikToo]

Думается в этом случае самым главным является менеджмент. Там где хороший менеджмент, туда и вкладывать.

Это важно. Но менеджеры приходят и уходят а location остается

Вообще конечно да, это совсем не маловажно.

а как менеджат небольшие apartment complexes (~20 units)? Не думаю что on-site manager будет иметь смысл.

[Utkin]

Думается в этом случае самым главным является менеджмент. Там где хороший менеджмент, туда и вкладывать.

Это важно. Но менеджеры приходят и уходят а location остается

Вообще конечно да, это совсем не маловажно.

а как менеджат небольшие apartment complexes (~20 units)? Не думаю что on-site manager будет иметь смысл.

Разные есть варианты. Например management компания имеет много проперти, но офиса там нет. Есть, скажем, caretaker (on site) который звонит менеджеру повыше eсли что-то не так. В такой схеме больше бардака.

Далее, если проперти побольше, то часто есть оффис on site где есть менеджеры. Тоже впрочем не очень хорошо, так как за менеджерами нужен надзиратель тоже. Да и как правило не особо они умные в таком бизнесе.

Наилучший вариант, когда проперти большая, владелец один (или не много), и он живет либо on site, либо рядом. Так больше контроля за менеджерами и бизнесом. Меньше вариантов что обанкротиться.

Как правило наилучший вариант когда владелец сам занимаеться мэнэджментом.

Ну и плюс, location, infrastructure и прочее.

[OhBoy]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

[GarikToo]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

и это все люди снимающие апертменты и теоретически могущие выселиться в любой момент?

[Kolombina]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

По описанию это похоже на НОА board, а не на apartment complex management.

[Misha]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

По описанию это похоже на НОА board, а не на apartment complex management.

Очень напоминает. Какие интересно решения может принять такой совет без согласия хозяина?

[Misha]

Как правило наилучший вариант когда владелец сам занимаеться мэнэджментом.

Что и определяет location

[OhBoy]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

и это все люди снимающие апертменты и теоретически могущие выселиться в любой момент?

owners.

[Utkin]

у меня сделано так: 5 человек, живущих в комплексе были выбраны членами совета голосованием, так же был выбран председатель, они всё время здесь живут и знают о проблемах насущных. Ну а владелец (президент) посещает с ними ежемесячные собрания и там все проблемы решают + публикуют фин. отчётность на сайте и кидают в ящики. В результате всё оч. хорошо работает, но там и в совет выбрали людей, которые сами по себе активные, т.е. даже до вступления в совет они лужайки облагораживали, что-то там мастерили.

и это все люди снимающие апертменты и теоретически могущие выселиться в любой момент?

owners.

Вы путаете condo с апартментами. Человек спросил про апартмент комплекс. В condo все немного по другому.

[Utkin]

Как правило наилучший вариант когда владелец сам занимаеться мэнэджментом.

Что и определяет location

В смысле?
Владелец может владеть апартмент комплексом как в плохом так и хорошем районе. Location будет разный. Один в хорошем месте где жить будут состоятельные резиденты, а другой где сброд. В первом случае проблем будет на много меньше.

[Misha]

Как правило наилучший вариант когда владелец сам занимаеться мэнэджментом.

Что и определяет location

В смысле?
Владелец может владеть апартмент комплексом как в плохом так и хорошем районе. Location будет разный. Один в хорошем месте где жить будут состоятельные резиденты, а другой где сброд. В первом случае проблем будет на много меньше.

Location - это не только плохой или хороший район в смысле состоятельности его жителей. Штат, город - это тоже location, и они тоже могут быть плохими и хорошими, но уже с точки зрения инвестиции. Я считаю что выражение
"Location, location, location" означает "штат, город, район". Если самому заниматься management, то это определяет как минимум штат и город, а по моим критериям - 10 минут от дома - и район тоже.

[Utkin]

Так и есть. Штат тоже влияет.

[Misha]

Так и есть. Штат тоже влияет.

Я да рассматривал штат как первый фактор в принятии решения - по множеству причин. Я вполне допускаю что инвестиции в недвижимость одного типа лучше делать в одном штате, а в инвестиции другого типа в другом. В своём штате один вариант более выгоден чем другой. В общем много данных надо сравнивать и может даже просчитать переезд в штат где недвижимость может дать максимальный доход