Как работает страховка

[Физик-Лирик]

Допустим файлится клэйм на ремонт дома. Страховка присылает эджастера, он все проверяет. Предположим, страховка клэйм одобряет на определенную сумму, и готова ее выплатить минус дедактибл. Какие есть варианты с контракторами? Они должны уложиться в сумму ремонта, определенную страховкой? Возможны ли переговоры с контракторами? А если они просят больше?

[Kolombina]

У нас, ттт, страховки выплачивали вменяемые суммы, контракторов покрывали.
Один раз был пожар, на пожар сразу приехали пару контракторов, они наверное, радио перехватывают, странно так... Но они сказали, что тыс 80 будет стоить.
Страховка выплатила 46, мы делали с другими контракторами, обошлось чуть меньше.
Если с крышей, драйволом, сайдингом, стенами еще как-то понятно, то отделка - вопрос деликатный.
у нас, например, сгорела кухня. Кабинеты можно за 5 тыс купить, а можно за 40.

А у вас что случилось?

[olegy]

страховочный adjuster насчитает вам всего по минимуму (точно так же, как и в случае с автомобильной аварией).
Точно также надо брать своего "независимого" adjuster - он вам насчитает много больше страховочного и десятикратно оправдает стоимость своих услуг.
Дальше - договаривайтесь со страховкой - по доброму или нет.
Контракторов тоже надо уметь выбирать - нигде нет только жулья, как среди них.

[Физик-Лирик]

А у вас что случилось?

Да вроде как подтекает. Пока вот выясняем. Никогда клэймов не делал. Непоняток много.

страховочный adjuster насчитает вам всего по минимуму (точно так же, как и в случае с автомобильной аварией).
Точно также надо брать своего "независимого" adjuster - он вам насчитает много больше страховочного и десятикратно оправдает стоимость своих услуг.
Дальше - договаривайтесь со страховкой - по доброму или нет.
Контракторов тоже надо уметь выбирать - нигде нет только жулья, как среди них.

А если контракторы за меньше сделают? Неиспользованный остаток нужно страховке возвращать? А если в процессе ремонта еще что найдт, то лучше исправит и паралельно в страховку или остановить все работы, пока стахвка новые расходы не одобрит?
А в чем жульничество состоит? Агент говорит, что после завершения работ эджастер все проверять будет. Какие подводные камни?

[olegy]

Страховка платит по факту выполненной работы. Но не более того, о чем вы с ней договорились.
Потом платит - либо вам, либо контракторам и suppliers напрямую - чаще первое.
Вам самим надо будет найти контракторов - прочитайте мой пост в "Где берут рабочих" как их найти.
Вариантов жульничества - миллион - самый распостраненные - просить денех наперед и изчезать или взять материалы у suppliers и не заплатить за них - по закону (сюрприз!) платить должны будете вы!

[Физик-Лирик]

Вариантов жульничества - миллион - самый распостраненные - просить денех наперед и изчезать или взять материалы у suppliers и не заплатить за них - по закону (сюрприз!) платить должны будете вы!

Да, я знаю об этом. Мне однажды посоветовали, что на чеке/ресите в мосент финальной оплаты всегда писать "Labor and materials". Всегда так делаю. Якобы это спасает от ситуации. А какие еще есть способы не попасться?

[olegy]

Да, я знаю об этом. Мне однажды посоветовали, что на чеке/ресите в мосент финальной оплаты всегда писать "Labor and materials". Всегда так делаю. Якобы это спасает от ситуации. А какие еще есть способы не попасться?

Так как вы делаете - не спасет.
В контракте потребуйте от прораба список всех subcontractors и список suppliers.
Если ваш контрактор будет приобретать материалы на ваш адрес в кредит, то от supplier вам придет по почте "notice of lien".
Это значит, что если контрактор не заплатит supplier(у) - они придут за вами (даже если вы заплатили за материалы контрактору)
По окончании работ - попросите lien releases от всех - контрактора, subcontractors, указанных в списке и от suppliers
Если всех lien releases нет, чек (один!) выписывается на имена всех, от кого не получен lien release.
Подделывать подписи они не будут - federal !!! offense, а вот над вашим "Labor and materials" просто посмеюся -потом ловите их и судите.
И еще - ничего не платите наперед - даже за материалы - ни один лицензионный контрактор никогда не потратит ни цента своих денег на материалы - все и всегда берется в кредит у supplier. Не лицензионные - исключение - вам придется им верить - поэтому отбирайте их внимательно.

[Физик-Лирик]

Спасибо. Не знал. А что, надо lien releases самому у всех спрашивать? Как это будет выглядеть на практике?

[Физик-Лирик]

Еще вопрос. А когда суплайер посылает этот самый "notice of lien"? Я не знаю деталей, но сами работы вряд ли продляться долго.
А что требовать от суб-контракторов?

[olegy]

есть стандартые формы - погуглите. Да самому у всех или прораб может собрать сам все.
"notice of lien" обычно приходит по почте в течении пары недель после того как контрактор приобрел материалы.
попросите у него чек и сразу поймете в кредит или сам заплатил. В крайнем случае - сами позвоните в магазин.
И еще - если вас захотят обмануть - вас обманут
поэтому выбирайте по рекомендации лучше всего.
Кстати почти 100% мошенников - именно лицензионные котнтракторыБ не лицензионные во многом бесправны и меньше выделываются.
Дальше - немного страшилок. Надеюсь, вам через это проходть не придется

https://www.houzz.com/discussions/22746 ... se-of-fund


If your builder is dishonest enough, it is nearly impossible to prevent him from not paying subs/suppliers. Requiring lien releases won't work if your builder is dishonest enough b/c he can make such documents out himself and sign them... and also inflate the amounts on invoices so that you pay him more than he contracted with the subs for. All of the above is fraudulent - but getting a DA to bring charges can be nearly impossible. I know. I've been there. It is also nearly impossible to KNOW everyone who is working on your property so you can get hit with a lien from someone you never even knew was ever on your property.

The way it is SUPPOSED to work is this: For ease of numbers, let's assume house will cost $160,000 to build and that builder's profit will be $40,000.

Builder has money of his own sufficient to fund a certain portion of the cost of the build. (say 20% or $32K). Subs/suppliers do work and provide materials for the first $32K of build. Builder pays subs/suppliers for work using his own money. Subs/suppliers provide builder with signed notarized lien releases. Builder takes lien releases to homeowner/banker and requests a draw. One-fifth of work is completed so builder asks for 1/5th of contract price or $40K. Builder reimburses himself $8K and uses the rest of the draw to pay the next set of subs/suppliers to do the next 20% of the work. Cycle repeats until home is completed. After four draws, builder has reimbursed himself the amount he originally invested. The 4th draw also provides the necessary funding to complete the build so that everybody is paid BEFORE builder requests the 5th and final draw. The final draw, released only when homeowner takes possession, is builder's profit.

Unfortunately, many builders don't have the money to fund any portion of the build. They are behind the 8-ball and borrowing from Peter to pay Paul. They can't get lein releases from subs/suppliers in advance of draws b/c they don't have the money to pay the subs/suppliers until they get the draw for the completed work. In fact, you're lucky if they are only using your draws to pay for work that was just done on your house rather than using your money to pay off subs/suppliers that build the LAST house and hoping against hope that some other sucker will come along before they have to pay off the subs/suppliers who are building YOUR house.

Here is the best you can do.

1) Insist on a list UPFRONT of all suppliers and subs that builder plans to use - along with their phone numbers and other contact information - and insist that any deviation from the approved list be pre-approved by you ahead of time.

2) Put in your contact that if any sub/supplier not on the pre-approved list or approved in writing by you files a lien against your home claiming to have done work via a subcontract with builder, builder will fully indemnify you against the lien.

3) Contact each and every listed sub/suppliers before you sign your contract with builder to make sure builder does not already owe them any money.

4) Let Builder AND all subs/suppliers know that you will NOT release any funds to builder without signed NOTARIZED lien releases - so if subs expect to be paid on a timely basis and builder expects to be reimbursed the money he has invested, they must be prompt in getting those lien releases turned in.

5) Make certain that before you release any funds, you have signed, notarized lien releases for the work completed in hand.

5) Find out how long subs/suppliers have to file lien notices in your jurisdiction and put it in your contract that, upon closing, 10% of the build price (taken from the final draw) will be put into escrow to be released to builder upon the expiration of the lien filing deadline but that, if liens are filed in the interim, homeowner may use the funds as necessary to pay off the liens. Some states have a "statutory hold-back" amount and, if you hold back that amount until the lien period has passed, you cannot be held responsible for paying any liens in excess of that amount. I suggested 10% b/c that is my state's statutory hold-back amount.

6) Make certain that builder files an "all bills paid affidavit" in your county land records before you close with him and that he releases any residual liens that he may have against your property if your bank does not fully fund your build.

This is all stuff I wish I had known before we started building. Good luck.

[Физик-Лирик]

Спасибо. Ценная инфа.
Еще вопрос. Допустим страховка все одобрит, но у меня дидактибл. Предположим, что страховка оценила работы в 10К. 1К дидактибл, так что страховка пришлет чек на 9К (два чека на самом деле). Легально ли, если контрактор будет согласен на 9К? Или же это будет рассматриваться как выгода, и я не имею на это права?

[olegy]

Если у вас лоан на дом, то чек может приходить на ваше имя и на имя банка - помоему зависит от суммы.
Возможно вам еще подпись от банка получать нужно будет на каждый чек от страховки.
В вашем случае, оценка - это максимально, что будет платить страховка.
Если контрактор согласен на меньшее (а оценку от страховки он и не должен знать) -
страховка оплатит (вам и (вожможно) банку или контрактору напрямую) ровно столько насколько выставлен счет от контрактора - минус deductible .
Надо договариваться с контрактором (неофициально, разумеется) что deductible он проглотит, выставив счет на тыщю выше.
Тем же способом можно еще и с прибылью остаться, но вы должны доверять контрактору - попробыйте пройтись по русским делам.

[Физик-Лирик]

Понял, спасибо. Я в такие игры играть, естественно, не буду.

[Физик-Лирик]

Если контрактор согласен на меньшее (а оценку от страховки он и не должен знать) -
страховка оплатит (вам и (вожможно) банку или контрактору напрямую) ровно столько насколько выставлен счет от контрактора - минус deductible .

Но я, естественно, не обязан выбирать самого дешевого контрактора, чтобы официально съэкономить страховке деньги. Могу выбирать любого и доплатить, если хочу. Правильно?

[olegy]

Если оценка сделвна правильно, вы врядли дожны будете доплачивать. Разумкктся, вы можете выбрать кого угодно - также как и в случае с автомобилем.
Если счет лт контрактора будет больше - страховка просто оплатит максиум оценки - минус deductible.

[Гюльбешекер]

Да вроде как подтекает. Пока вот выясняем. Никогда клэймов не делал. Непоняток много.

Вы уже зафайлили клейм? Чисто интересно как процесс у вас работает. Потому как у наших соседей прям вот недавно трубу прорвало, но в ходе выяснилось что она уже подтекала немного и до этого, и страховка клейм не одобрила. Обяснили им, что они должны были эту неполадку устранить, а не ждать, когда рванет.

[Матрешка]

страховочный adjuster насчитает вам всего по минимуму (точно так же, как и в случае с автомобильной аварией).

глупости, и про автомобили и про страховку.

Насчитают все как надо по сегодняшнему рейту. А если выбрать потом своего контрактора, который меньше берет, то еще и в плюсе будете (или дедактабл отобьете)

[Матрешка]

Страховка платит по факту выполненной работы. Но не более того, о чем вы с ней договорились.

страховка выплатит по эстимейту.
А если вы потом нашли контракторов, которые сделали эту работу дешевле или (как в нашем случае) вы сами решите своими руками сделать ремонт, то все выплаченные деньги - ваши