Рекомендации и советы по устройству driveway

[city_girl]

Добрый день,

Хотим (точнее думаем) с соседями всем блоком сделать новое покрытие общего driveway, старый уже плоховат стал. Помогите пожалуйста с ответами и советами.

Имеется общий driveway на 13 домов (плюс заезд), сзади домов (row houses) для каждого дома это 21'x20 с rain drain, то есть общая площадь порядка порядка 5700-5800 sq.ft, он тупиковый поэтому все участки с разной нагрузкой. Плюс по нему два раза в неделю катается мусоровоз. Это о нагрузке. Нынешнее покрытие асфальт, хотели бы бетон.

Получила первые пару эстимейт и они сильно отличаются от того, что говорится в интернете и, как это водится, не в лучшую сторону (ощутимо выше максимальной грайницы которую дают в интернете разные специализированные сайты типа homeadvisor). Лично мне сильно жалко таких денег, плюс пару домов точно не смогут всю сумму закрыть, соседи думают, что придется как то за них может частично выступить.

Вопросы:

Правильно ли хотим бетон? Если да какой толщины, из того что начиталась 4" маловато будет, наверное нужно 6".

Данный объем работы считается большим или ничего особенного обычный residential? То есть правильно ли я ожидаю, что объемы есть повод ожидать подвижки в цене? Правильно ли для такого обращаться к мелким контракторам или надо искать компанию посерьезнее?

Каков список работ? На какой срок рассчитывать? Есть ли какие то рекомендации и советы, что думать, куда смотреть, кого искать?

Что удручает, пока те контракторы которые приходят (один не явился вообще, к тому что контракторы не являются на ими же назначенное время, у нас уже все привычные) что-то говорят (плохо по-английски) на пальцАх, стремного вида и просто называют цифры (я вообще не понимаю зачем им приходить, перемножать площадь на придуманную ими ставку они могут и дома), один вот прислал хоть фотку своих закорюков, непонятно как расплачиваться, работа вроде бы как коллективная и хотелось бы чтобы контрактор за всю работу отчитался, а не каждый домовладелец воююет один, и начинается растет стоимость и прочее...то есть конечно они скорее всего работу по укладке бетона должны будут двигаться из тупика на выезд, каждый дом может расплатиться, но хотелось бы как-то коллективно выступить, так как если последних домовладельцев как-то кинут, то всем будет плохо.

[olegy]

Хороших контракторов найти сложно.
Лучше всего проинтервьюировать штук десять.
Самое тупое правило - отбрость верхние биды и низкие биды и взять кого нибудь по середине.
Это как правило работает для неопытных нанимателей.
Проблема еще и в том, что "конторы посерьезнее" как раз чаще всего и обманывают.
Вздергивают цены до небес, любая просьба - change order, не появляются на стройке и т.д.
В конце они "обязаны" повесить на вас lien, что бы еще немного денех от вас сорвать.
Идеально, вам надо найти кого по знакомству (рекомендации) по средней цене.
Если нет - применяем указанное выше правило.
Никогда, ни при каких условиях, не платите ничего наперед (кроме маленького задатка по закону).
Строители никогда ничего не платят из своего кармана - все в кредит под ваш контракт.
Счета за выполненую работу оплачивайте не сразу, а через 30 дней (таков максимальный срок по закону)
В этом случае у вас больше шансов, что они будут возвращаться и заканчивать работу.
Никаких "заплатите хоть чуть" - дети голодны, платеж за дом надо сделать, а то выкинут, и т.д. - развод всегда и везде.
Следит на "notice of lien" от поставщиков (как я говорил - контракторы все бедут в кредит)
Если таковые есть - выписывайте чеки на два имя - контрактора и поставщика - до тех пор пока поставщик не предоставит вам
lien release.
Удержите по контракту 10% до тех пор пока не получите все lien releases.
Где то так.

P.S. Конечно 6 инчей надо - особенно если мусорки заежают.

[city_girl]

Хороших контракторов найти сложно.
Лучше всего проинтервьюировать штук десять.
Самое тупое правило - отбрость верхние биды и низкие биды и взять кого нибудь по середине.
Это как правило работает для неопытных нанимателей.
Проблема еще и в том, что "конторы посерьезнее" как раз чаще всего и обманывают.
Вздергивают цены до небес, любая просьба - change order, не появляются на стройке и т.д.
В конце они "обязаны" повесить на вас lien, что бы еще немного денех от вас сорвать.
Идеально, вам надо найти кого по знакомству (рекомендации) по средней цене.
Если нет - применяем указанное выше правило.
Никогда, ни при каких условиях, не платите ничего наперед (кроме маленького задатка по закону).
Строители никогда ничего не платят из своего кармана - все в кредит под ваш контракт.
Счета за выполненую работу оплачивайте не сразу, а через 30 дней (таков максимальный срок по закону)
В этом случае у вас больше шансов, что они будут возвращаться и заканчивать работу.
Никаких "заплатите хоть чуть" - дети голодны, платеж за дом надо сделать, а то выкинут, и т.д. - развод всегда и везде.
Следит на "notice of lien" от поставщиков (как я говорил - контракторы все бедут в кредит)
Если таковые есть - выписывайте чеки на два имя - контрактора и поставщика - до тех пор пока поставщик не предоставит вам
lien release.
Удержите по контракту 10% до тех пор пока не получите все lien releases.
Где то так.

P.S. Конечно 6 инчей надо - особенно если мусорки заежают.

спасибо,

вопрос по lien, а с чего они могут это lien вдруг наложить, и как это следить за этим?

по цене, я бы рада по "средней цене", но те цены которые пока дают ни в какие ворота не укладываются?

[olegy]

спасибо,

вопрос по lien, а с чего они могут это lien вдруг наложить, и как это следить за этим?

по цене, я бы рада по "средней цене", но те цены которые пока дают ни в какие ворота не укладываются?

Наложить lien может любой и на любого в любой момент по любой причине.
Снимать его сложно - через суд.
Наиболее распостроненная причина недобросовестных контракторов - - "verbal change order"
Это когда контракта на это нет, а денег еще хочется - начинается "мамой клянусь"...
Избежать на 100% не удасться, но быть всегда чуть должны контрактору уменьшает их аппетит.
Запишет lien - не получет даже заработанного.
почитайте вот
https://www.houzz.com/discussions/22746 ... se-of-fund

[apex]

Асфальт не дешевле ли будет?

[city_girl]

Асфальт не дешевле ли будет?

Дешевле конечно, но мы хотели именно что проработать вопрос бетонного драйвея.

Пока какой-то звездец с получением цен. Какие то калеки, а просят как за постройку таджмахала, такое впечатление, что им кажется что если объем больше то цены надо увеличивать, а не уменьшать (из рассчета на кв.фут).

Я в принципе пришла к выводу, что я не хочу этого. После таких цен мне кажется что и асфальт хорошо, и вообще он еще хорошо выглядить и еще послужит, если его местами отремонтировать слегка. А если соседи хотят свой участок сделать, тем более что самые хотящие находятся в конце драйвея, пусть начинают с себя и делают свою часть, а остальные со временем захотят, подтянутся. Для начала пусть перестанут ездить колесами по rain drain, который посередке, и разбивать их.

[Serguei666]

Какие то калеки, а просят как за постройку таджмахала, такое впечатление, что им кажется что если объем больше то цены надо увеличивать, а не уменьшать (из рассчета на кв.фут).

Это вы думаете так потому что таджмахал браться строить не пробовали
И почем получается на каждого участника?

[Nukadam]

Асфальт не дешевле ли будет?

Проблема асфальта, что он может давольно быстро превратиться в хлам. В итоге вся затея окажется даже дороже.
Другой момент, надо узнать у местных властей, можно ли впринципе в данном районе делать асфальтовый драйвей.

[city_girl]

Асфальт не дешевле ли будет?

Проблема асфальта, что он может давольно быстро превратиться в хлам. В итоге вся затея окажется даже дороже.
Другой момент, надо узнать у местных властей, можно ли впринципе в данном районе делать асфальтовый драйвей.

Асфальт нынче лежит, но он уже плоховат. И его надо скоро менять, или обновлять, или устанавливать что-то новое.

[Nukadam]

Если у вас по драйвею будет ездить полноценный трак, самое главное это каким образом будет подготовлен sub-base иначе все нахер треснет вне зависимости какой толщины бетон. Необходимо сделать сompacted subgrade + compacted crushed gravel, после этого армированный бетон. Для драйвея достаточно 6''. Там где будет ездить трак - 8''. Но 8'' бетона это слишком дорого, поэтому перед домом сделайте бетонный apron, а на street alley можете постелить heavy duty asphalt. Спросите контрактора, каким образом он будет проверять compaction. Если просто на глаз, то не связывайтесь.

Ни в коем случае не выполнять эти работы в холодные месяцы. Для НЙ я бы делал начиная с середины июня до начала октября.

[city_girl]

Если у вас по драйвею будет ездить полноценный трак, самое главное это каким образом будет подготовлен sub-base иначе все нахер треснет вне зависимости какой толщины бетон. Необходимо сделать сompacted subgrade + compacted crushed gravel, после этого армированный бетон. Для драйвея достаточно 6''. Там где будет ездить трак - 8''. Но 8'' бетона это слишком дорого, поэтому перед домом сделайте бетонный apron, а на street alley можете постелить heavy duty asphalt. Спросите контрактора, каким образом он будет проверять compaction. Если просто на глаз, то не связывайтесь.

Ни в коем случае не выполнять эти работы в холодные месяцы. Для НЙ я бы делал начиная с середины июня до начала октября.

Вот спасибо огромное с конкретной инфой ! Вас то мне и надо! Да, мы не рассматриваем делать прямо сейчас (но действительно не знала что такие ограничения по времени), а прицениваемся что думать. Теперь понятно по сроками и что это точно на следующий год, не раньше.

У нас ездит два раза в неделю мусорка, большая и тяжелая, она не гоняет конечно, но наверное ее и надо учитывать как трак?
Чем должно быть армирование сделано? Для асфальта subgrade готовться так же? если сейчас уже лежит асфальт, наверное можно просто снять верхний слой и уложить новый? Для асфальта будут те же рекомендации по времени установки?

Кстати, еще спасибо за то, что понятно почему контракторы не рвутся отвечать, на носу зима, наверняка многие не видят смысла теперь разговаиривать, а просто заканчивают работы что есть или берутся за маленькие срочные заказы.

[Nukadam]

У нас ездит два раза в неделю мусорка, большая и тяжелая, она не гоняет конечно, но наверное ее и надо учитывать как трак?
Чем должно быть армирование сделано? Для асфальта subgrade готовться так же? если сейчас уже лежит асфальт, наверное можно просто снять верхний слой и уложить новый? Для асфальта будут те же рекомендации по времени установки?

Кстати, еще спасибо за то, что понятно почему контракторы не рвутся отвечать, на носу зима, наверняка многие не видят смысла теперь разговаиривать, а просто заканчивают работы что есть или берутся за маленькие срочные заказы.

Мусорка это трак, для такого транспорта стелится heavy duty asphalt. Асфальт армировать не надо. В каком состоянии у вас асфальт сейчас? Если просто старый с выбоинами - это одно, если есть есть просадки, трещины - другое. В зависимости от этого надо смотреть можно ли просто снять верхнюю часть и закатать новым или придется полностью менять sub-base. Со слов такие вещи не делаются, надо приглашать контрактора, чтоб он сделал инспекцию и задавать ему эти вопросы.

Самое лучшее время решить эти вопросы октябрь-ноябрь, до того как ляжет снег, чтоб можно было увидеть что реально надо делать. Обычно контракторы в это время начинают набирать работу. К марту они уже знают свои объемы на следующий сезон, у них уже распланирована техника и рабочие, поэтому если фирма нормальная, в марте они будут скорее всего расценивать по максимальной цене. Дешевая цена будет у всякого рода левых фирм, которые не смогли подойти к сезону с достаточным объемом контрактов.

Летом получить какие то внятные ответы от них крайне сложно. Все в "поле".

[city_girl]

Понятно, спасибо еще раз. Будем знать что спрашивать и как планировать.