second mortgage, где грабли?

Erich · Post by **Erich** » 29 May 2004 23:12

Нахожусь в процессе получения кредита на покупку дома, кладу в down 10%. Mortgage брокер говорит, что надо брать second mortgage (HELOC) (80/10/10) вместо 90/10. По его словам, closing costs одинаковы, а выплаты меньше, да и HELOC на 10 лет иметь не плохо. Я вижу много плюсов и ни одного минуса. Выглядит слишком хорошо, чтобы быть правдой.
Кто-нибудь знает грабли со схемой 80/10/10 и в каких ситуациях у нее есть недостатки?

AlSo76 · Post by **AlSo76** » 30 May 2004 02:43

Вообще-то closing costs должны быть выше, т.к. оформление 2-го лоана тоже стоит денег. Интерес на HELOC будет выше чем на основной лоан. Но при этом не будет PMI. Выгодно это или нет можно и нужно посчитать, имея конкретные цифры на руках.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 30 May 2004 23:16

Практически всегда 10/10/80 вариант лучше чем платить PMI. Грабли HEL (втрой mortgage с постоянным процентом) - высокий процент. Грабли HELOC (втрой mortgage с непостоянным процентом) - процент может вырости и быстро. На данный момент проценты по HELOC ниже, чем по первому mortgage фикцированному на 3 года и дольше. Если брокер берёт больше $300 за closing второго лоана - гоните в шею этого брокера. Хорошие брокеры HELOC вообще делают бесплатно в догонку к первому лоану.

Марина · Post by **Марина** » 04 Jun 2004 17:26

А что HELOC открывается сразу при покупке дома или через какое то время (месяц, например)? Кстати, вроде бы никаких closing cost при HELOC не должно быть. У кого какой опыт был, поделитесь плиз.

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Jun 2004 17:42

HELOC открыть можно и после покупки дома, в любое время. Closing costs (или их отсутствие) обговаривается отдельно с каждым лендером. У одних их нет, у других некая фиксированная сумма, у третьих толку не добьешься. Я сначала пытался делать хелок через брокера, тот обещал ноу клоузинг костс, а в момент подписания оказалось, там $3300 этих самых костс. Ессно, брокер был послан в эротическое путешествие. Теперь работаю напрямую с Ситибанком, обещают ноу клоузинг костс, но посмотрю, что будет на финальных бумагах.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 04 Jun 2004 17:58

У нас при оформлении второго mortgage (15%) сумма closing cost не увеличилвалась.
Origination fee бралось от суммы основного mortgage, а остальные позиции были фиксированные.

Второй mortgage лучше чем PMI - выплаты теже, но вместо PMI часть платиться в principal, а интерес можно списывать.

да и HELOC на 10 лет иметь не плохо

Это я не совсем поняла. Вы HELOC берете как раз чтобы покрыть недостающие 10 %, так что этот HELOC как уже потраченные деньги (долг), а не резерв куда можно залезть в случае необходимости.

Или вы имели в виду, что отдавать его можно в течении 10 лет?

Мы брали фиксированный второй mortgage na 15 лет, ставка была на 2.25 процента выше чем по основному.

HELOC нам тогда не предлагали (не так активно их еще тогда раздавали).
Мы перефинансировали через полтора года и вообще от второго mortgage избавились, так что наверное HELOC был бы более выгодным в нашем случае.

Если цена дома вырастет, а ставки не взлетят, то может тоже через годик-другой перефинансируете.

Оле Лукое · Post by **Оле Лукое** » 04 Jun 2004 22:33

этот HELOC как уже потраченные деньги (долг), а не резерв куда можно залезть в случае необходимости.

Насколько я понимаю, это такой долг, из которого при необходимости можно брать назад те деньги, которые в него уже были выплачены.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 04 Jun 2004 22:54

HELOC обычно открывают для возможности брать оттуда деньги. Но в конкретном случае подразумевается, что HELOC открывается сразу и из него берется недостающие 10% на покрытие второго mortgage (чтобы downpayment был 20%), чтобы не платить PMI.

Вот если открывать сразу HELOC на 20% (при данном ценарии это будет 100% LTV - loan to value), то тогда 10% будет уже истрачено (долг) и еще 10% будут как резерв. Ну или если эти эти первые 10% HELOC выплачивать principal, то его можно будет взять вдолг опять.

Erich · Post by **Erich** » 05 Jun 2004 03:17

AnyaGal wrote:Это я не совсем поняла. Вы ХЕЛОЦ берете как раз чтобы покрыть недостающие 10 %, так что этот ХЕЛОЦ как уже потраченные деньги (долг), а не резерв куда можно залезть в случае необходимости.

Или вы имели в виду, что отдавать его можно в течении 10 лет?

Я имел ввиду, что я могу выплатить эти 10% в первый же месяц, а потом брать их назад если срочно понадобятся деньги (например, потерял работу). Если у меня нет HELOC, то я буду вынужден держать эти деньги в банке под маленьким процентом и платить бОльший процент за mortgage либо положить все свои деньги в downpayment и остаться без средств на черный день.