Rental property. Depretiation.

[Jedd]

Закончили переезд во второй дом. Первый выставил на продажу и на рент.
Появился такой вопрос - вроде как если дом - rental property, то его стоимость можно cписывать по тридцатилетнему графику (максимум 25к в год).
Может ли кто-нибудоь по подробнее рассказать как это работает? А то покупателей пока нет, а вот rental application уже есть (правда от тетки на section 8, как бы "теремку" кранты не пришли). Если я его скажем сдам в рент на год или два - то смогу ли я этот депрешиейшн списывать и что получится с таксами на прибыль через два года при продаже? А то вроде как получается, что на два стула садишся - поэтому чувствую, что что-то здесь не так.

[LenaAlki]

при продаже, налог на прибыль 15% + то что списали на deppreciation облагается 25% налогом......

[GoodBuyAmerica]

при продаже, налог на прибыль 15% + то что списали на deppreciation облагается 25% налогом......

15% - Это федеральный налог? Long term gain? А я думал, что depreciation облагается как ordinary income...

[GoodBuyAmerica]

Закончили переезд во второй дом. Первый выставил на продажу и на рент.
Появился такой вопрос - вроде как если дом - rental property, то его стоимость можно cписывать по тридцатилетнему графику (максимум 25к в год).
Может ли кто-нибудоь по подробнее рассказать как это работает? А то покупателей пока нет, а вот rental application уже есть (правда от тетки на section 8, как бы "теремку" кранты не пришли). Если я его скажем сдам в рент на год или два - то смогу ли я этот депрешиейшн списывать и что получится с таксами на прибыль через два года при продаже? А то вроде как получается, что на два стула садишся - поэтому чувствую, что что-то здесь не так.

Вам нужно будет определить depreciation basis, составить depreciation schedule и по нему списывать. Unless you are unlucky enough to have >$110K income. Я сам ниасилил, заплатил тёте-CPA.

[Jedd]

при продаже, налог на прибыль 15%

Это что за налог? Вроде если в течении 2х лет, после того как из дома выехал, его продать, то налога на прибыль нет.

Вам нужно будет определить depreciation basis, составить depreciation schedule и по нему списывать

Да, я думаю, что от тети-CPA мне не отвертеться на этот раз.
Практическая сторона моего вопроса - нужно ли мне кровь из носа сдать свой дом в этом году в рент, чтоб списать оный depreciation или потом, при продаже, меня нагнут и засунут этот depreciation обратно?

[GoodBuyAmerica]

при продаже, налог на прибыль 15%

Это что за налог? Вроде если в течении 2х лет, после того как из дома выехал, его продать, то налога на прибыль нет.

Вам нужно будет определить depreciation basis, составить depreciation schedule и по нему списывать

Да, я думаю, что от тети-CPA мне не отвертеться на этот раз.
Практическая сторона моего вопроса - нужно ли мне кровь из носа сдать свой дом в этом году в рент, чтоб списать оный depreciation или потом, при продаже, меня нагнут и засунут этот depreciation обратно?

Depreciation-то конечно засунут, но это не optional: брать - не брать. То есть Вы должны списывать depreciation если Вам доход позволяет. В конце декабря всё это не очень актуально, так как depreciation будет prorated на те несколько дней, которые Вы будете дом сдавать. Кстати, можете считать (если оно вам выгодно) depreciation с того дня, как вы из дома выехали. Тобишь Вы конвертировали этот дом в коммерческую собственность, и можете списывать depreciation. 2-х летний будильник будет заведён в то же время.

[LenaAlki]

при продаже, налог на прибыль 15% + то что списали на deppreciation облагается 25% налогом......

15% - Это федеральный налог? Long term gain? А я думал, что depreciation облагается как ordinary income...

15% - Capital Gain Tax

Jedd, налог не платится после двух лет если Вы продадите дом и не будете сдавать. Если Вы сдавали, то это уже Investment property и облагается налогом поскольку с него Вы получаете доход в виде rent. Deppreciation можно не списывать, а если списываете, то потом платите на эту сумму налог.

[Jedd]

Jedd, налог не платится после двух лет если Вы продадите дом и не будете сдавать. Если Вы сдавали, то это уже Investment property и облагается налогом поскольку с него Вы получаете доход в виде rent.

Насколько я понимаю, это не так.
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/co ... 12_pf.html

Under Section 121 of the Internal Revenue Code, if you have lived in your principal residence for two out of the five years before it is sold, you can exclude from capital gains tax up to $500,000 of your profit (if you are married and file a joint return)

The IRS makes it clear that Section 121 (home-sale exclusion) does not require that the property be the taxpayer's principal residence on the date of the sale or exchange. In fact, the language of this section makes it clear that you can rent the house out, as long as you have lived there two out of the previous five years.

Причем насколько я это понял, если profit+ depreciation < $500K (married) то и с depreciation никаких таксов платить не надо.

В конце декабря всё это не очень актуально, так как depreciation будет prorated на те несколько дней, которые Вы будете дом сдавать.

Понятно. Даже таблицу нашел. В принципе она monthly. Cпасибо.

[Komissar]

он, конечно, может не списывать депрешиейшн, но при продаже его все равно отнимут от кост-бейсиса.

[Jedd]

он, конечно, может не списывать депрешиейшн, но при продаже его все равно отнимут от кост-бейсиса.

А чем это черевато?

[Komissar]

упустил выгоду, а налоги все равно содрали

[Invisible]

при продаже, налог на прибыль 15% + то что списали на deppreciation облагается 25% налогом......

15% - Это федеральный налог? Long term gain? А я думал, что depreciation облагается как ordinary income...

15% - Capital Gain Tax

Jedd, налог не платится после двух лет если Вы продадите дом и не будете сдавать. Если Вы сдавали, то это уже Investment property и облагается налогом поскольку с него Вы получаете доход в виде rent.

По моему тут путаница.

Capital Gain Tax не платится если а) это owner-occupied unit и CG не превышает 250К в случай single и 250К в случае married.

Deppreciation можно не списывать, а если списываете, то потом платите на эту сумму налог.

Dep не платиться в случае 1031 exchage. Кстати я бы не рекомендовал продавать авторам старый дом и держать его как investomet, если они могут позволить себе а) выплаты по новому дому и разницу в rent-mortgage на старый дом. В этос случае эта разница tax deductible up to 25K per year если income не превышает 150К. После нескольких лет можно и новый и и старый дом обменять через 1031 на свой owner occupied property и по прошествии 2.5 из 5-ти использовать его как primary residence. После этого при продаже данного дома dep платить не надо.

[Jedd]

Кстати я бы не рекомендовал продавать авторам старый дом и держать его как investomet

В смысле рекомендовал не продавать авторам старый дом и держать его как investomet? Вобщем-то это был бы оптимальный вариант, но что-то интерес пока проявляют исключииельно люди на Section 8. А я совсем не уверен хочу ли я с этим связываться.

[LenaAlki]

Да, Вы правы если Вы жили в этом доме в течении двух лет и продадите через три года, то Capital Gain Tax Вы платить не будете. Мы наш дом сдаем уже давно, поэтому я "зациклилась" на налогах....

[xmaz]

Вобщем-то это был бы оптимальный вариант, но что-то интерес пока проявляют исключииельно люди на Section 8. А я совсем не уверен хочу ли я с этим связываться.

Лучше не надо с ними связываться. А как Вы рекламируете свой товар? То есть как даете знать, что дом сдается?

[Jedd]

Вобщем-то это был бы оптимальный вариант, но что-то интерес пока проявляют исключииельно люди на Section 8. А я совсем не уверен хочу ли я с этим связываться.

Лучше не надо с ними связываться. А как Вы рекламируете свой товар? То есть как даете знать, что дом сдается?

Есть какие-нибудь негативные примеры? А то я слышу два мнения - это лучше всего, потому что государство платит. И это - ужас, постоянные ремонты, никогда не выселишь etc. (но ведь на это можно и с обычным тенантом нарваться)

Рекламирую в местной газете, (пару раз давал в большую - результат нулевой) и на craigslist.

[xmaz]

У меня лично негативных примеров нет, потому что я с Section 8 не связываюсь

Но я слышала (читала) много страшилок на эту тему: публика это специфическая, т.к. платят за дом не сами, а государство, то обычно не ценят жилье и могут уделать до неузнаваемости. К тому же у них, как правило, много детей (я не против детей, но знаю на собственном опыте, что чем их больше, тем больше разрушений они причиняют).

Вообще, мы сдали тоже свой старый дом. Давали объявление в газете, плюс ставили знак на лужайке (рекомендую). Пока никакой головной боли. У нас дом был в хорошем состоянии.

А как у вас с ценой? Вы дали круглую сумму или снизили на пятерку (любимый психологический прием продавцов: 995 кажется намного меньше, чем 1000 )

Смотрите, можете ли вы пойти вниз в цене. Тогда у вас будет гораздо больший выбор жильцов. И не забудьте проверить кредитную историю у желающих поселиться!

Удачи!

[Komissar]

http://www.dummies.com/WileyCDA/Dummies ... -2418.html

[NYgal]

Не отет, а новый вопрос.
Прикидываю, сколько отедят налогов при продаже.
Ситуация не совсем прямая.
3х семейный дом превращается в цондо, с продажей 2х квартир.
Покупатели уже есть, хотя превращение есче в процессе.
Так вот мы пока планируем продолжать использовать 3й квартиру как примары ресиденце, а может и останемся надолго - очень нас все устраивает. Соответственно, с одной стороны ето примары ресиденце, а с другой стороны мы получаем прибыль.
В зависимости от методики рассчета получается различный результат.
Понйзтно, что делать его будет профессионал, а мы пока прикидываем.

Дальше идут потолочные цифры:

покупная цена дома 200К.
продажная цена квартир - по 100К. ( квартир 3, и 2 из них продаются).
Ремонтов было произведено на 20К.
Сколько надо будет заплатить налогов?

[Komissar]

up

[vg]

Не отет, а новый вопрос.
Прикидываю, сколько отедят налогов при продаже.
Ситуация не совсем прямая.
3х семейный дом превращается в цондо, с продажей 2х квартир.
Покупатели уже есть, хотя превращение есче в процессе.
Так вот мы пока планируем продолжать использовать 3й квартиру как примары ресиденце, а может и останемся надолго - очень нас все устраивает. Соответственно, с одной стороны ето примары ресиденце, а с другой стороны мы получаем прибыль.
В зависимости от методики рассчета получается различный результат.
Понйзтно, что делать его будет профессионал, а мы пока прикидываем.

Дальше идут потолочные цифры:

покупная цена дома 200К.
продажная цена квартир - по 100К. ( квартир 3, и 2 из них продаются).
Ремонтов было произведено на 20К.
Сколько надо будет заплатить налогов?

Не знаю как у вас, вы по-моему в Нью Йорке живете, но опять таки по-моему это федеральный закон, если вы жили в доме 2 года из последних 5 лет и прибыль не превышает $25,000 на одного или $500,000 на семью, то вы никому никакой налог не платите (пока). Почему пока, - слышала по радио что этот закон хотят отменить. Мы продавали квартиру (давно правда) в которой жили 5 лет, потом купили дом и переехали туда, а через год примерно выставили эту самую квартиру на продажу, доход был примерно $145,000 (точно не помню), - ничего мы не платили.

[T_D]

Грубо говоря нужно посчитать как вам выгодно:
Рентал проперти за $1000 в месяц с января :
Доход: $1000*12=$12,000.00
Расходы: минусются
Мортгич - 6000.00
Налог на дом -1500
Мелкий ремонт - 500
Инзнос дома (Басис для износа Стиомость дома -(МИНУС СТОИМОСТь ЗЕМЛИ) 200,000-100,00=100,000
Депрешиейш считается только со 100,000 (допустим 4000 в год

Итого: 12000 - 6000 -1500 -500 -4000= 0 тахабле для вас. Но зато покрыты ваши расходы по дому.