Обратно К Дефициту Или Back In The USSR

[Komissar]

Пару недель назад, поддавшись общему ажиотажу покупки домов, решили мы прикупить дом на сдачу в Трейси (это такой ну очень удаленный спальный район Бэй Эрии).

Поехали смотреть в новостройках. Несмотря на кучу реклам строителей вдоль шоссе, почти все уже распродано, и в сейлз-оффисах сидят хамоватые сейлзы, пинают балду. Но у одного строителя еще планировался 1 небольшой релиз. Нам пришлось отстоять очередь, чтобы попасть в очередь. Т.е. отстоять за формой-аппликацией (она же мортгидж-преаппрувал) в толпе китайцев, мексиканцев и филиппинцев. Мы подали на самую маленькую (и как нам сказали сейлзы, менее ходовую модель), 3бдрм, 2 бат, 1700 кв фт за $380К.

Ладно, через 2 недели нам звонят: вы, мол, пре-аппрувед, и мы вас поставили на приорити-лист. Приходите завтра к 10ам, будут раздавать слонов. Да, и цена вырастет, но мы пока не можем сказать, насколько.

В общем мы как дураки приперлись к сейлс-оффису к 10 ам - а там толпа. Сейл-пипл ведут себя хамовато и строго, распоряжаются, как продавцы в советские времена: кто тут на модель "Кварц"? Влево на 3 шага. На 3 шага, кому я сказала!

Приорити лист, с их слов, формируется из "сильных" покупателей, в порядке подачи заявок (но как это проверить, хрен знает). В нашем случае, приорити-лист оказался из 6 позиций (на нашу модель), а дом был 1. В общем, те, кто были на 1-ом месте (мы на 4-ом) купили тот дом. Цена подскочила аж на 50К, т.е. дом (базовый, без опций и т.д) ушел за $430К. И это черти-где у черта на куличках.

До сих пор нам доводилось покупать новые дома (3 раза) в условиях, когда сейлс-пипл сочатся елеем, заглядываю в глазки, уговаривают, соглашаются на всяческие уступки.

Было забавно наблюдать, какая трансформация происходит с "представителями торговли" в условиях дефицита. Ну чисто совок: тут же и хамство, и надменность, и "вас тут много, а я одна". Back in the USSR, одним словом.

Интересно, куда все-таки катится пузырь недвижимости?

[Elka_CA]

Интересно, куда все-таки катится пузырь недвижимости?

Комми, твои посты лучше не читать
Потому как "простым программистам" скоро уже ничего не купить, как в Советские времена. когда инженеру НИИИ кооперативная квартира была не по карману.
Интересно только кем работают эти мексиканцы и филипинцы, готовые отвалить за дом более 400 штук?

[EMT]

...Интересно только кем работают эти мексиканцы и филипинцы, готовые отвалить за дом более 400 штук?

I have the same question.

[Komissar]

Интересно, что при всем ажиотаже на покупку, рентал маркет остается очень "софт". Т.е. людЯм есть где жить.

Скажем, в том же Трейси я разговаривал с парой проперти менеджеров, и они все говорят, что вот, мол, народ накупил огромадные новые дома, выставил их на сдачу, а тенантов не найти.

Они мне сказали, что сдать дом за $1600-1700/мес практически нереально. Кое-как (подождав пару месяцев) можно найти жильцов за $1100-1200/мес. Кстати, после этой инфы на "раздачу слонов" (см мой 1-ый пост) мы пришли скорее из любопытства, т.к. ясно что в Трейси сдавать дом за $400К можно только себе в убыток. Ну или надеятся на хорошую перепродажу.

[NskCA]

А разве во всей [SF Bay area] отношение [rent/own] не
такое же ? В смысле доход от рента никак не приближается к
выплатам по займу.

[Komissar]

...Интересно только кем работают эти мексиканцы и филипинцы, готовые отвалить за дом более 400 штук?

I have the same question.

Ну, судя по тому, что из всей толпы на приорити-лист отобрали всего 6 человек, в массе своей мексиканцы и филиппинцы пока еще не зарабатывают на дом за $400К.

Конкретно, к раздаче слонов в нашем случае явились 4 человека (весь список был 6, но 2 не пришли), в порядке очереди в списке:

1. Пожилой американизированный хиспаник, говорит по-английски бегло с легким акцентом, вид более европейский, чем у б-ва мексов. Он был с молодой очень американизированной хиспанкой: то ли дочь, то ли молодая жена.

2. Зачуханный китаец, плохо говорит по-англ, но, по виду работает в силиконке.

3. <не пришли>

4. Комиссар с Комиссаршей

5. <не пришли>

6. Белая американская пара с 2 детьми 10-12 лет. Он на вид бывший хиппи, лет 50. Ей на вид лет 35. У них уже много лет есть дом в Сан-Лоренцо, но очень старый, им хотелось переехать в новый. Кем работают, не ясно, но на вид - не инжиниринг тип.

И хиспаники, и белая пара в один голос утверждали, что эта покупка - большой стретч для них, и это абсолютно максимум, что они себе могут позволить.

Китаец ничего не утверждал, но когда дом ушел к хиспаникам, побежал на распродажу более дорогой модели, в надежде, что вдруг там обломится.

Кстати, там прям на месте сидел мортгадж-гай, и тех очередников, к-рым достался дом, тщательно проверял. Сказали, у них часто бывает, что на самом деле народ на квалифицируется на мортгидж, при более тщательной проверке.

Например, нас всех держали в "накопителе", пока хиспаники не показали ему пейстабы, W2s, в конце концов доказали свои фин. возможности.

[Komissar]

Кстати, наш младший совершенно классно оттопырился в модели, пока мы ждали, квалифицируются ли хиспаники на дом. Ему было большое раздолье поиграть со всеми плюшевыми игрушками в декорированных "детских" комнатах, а также тщательно проверить, все ли фрукты, выставленные на кухне, сделаны из пластика.

А потом мы всем семейством пошли "с горя" наедаться блинов в IHOP Считай, день прожит не зря!

[Sabina]

...Интересно только кем работают эти мексиканцы и филипинцы, готовые отвалить за дом более 400 штук?

I have the same question.

Ето те, кто в том же Tracy купил дом за 150К 5 лет назад и сеичас расширяется

Сабина

[Sabina]

А потом мы всем семейством пошли "с горя" наедаться блинов в IHOP

Надеюсь не v Tracy IHOP? Гадюшник редкостныи

Сабина

[Komissar]

Именно там, в Вест-Валли Молл. Там было на самом деле довольно чисто, и нас очень хорошо обслуживали. Но еда нездоровая, лучше туда не соваться.

[Виктор]

Они мне сказали, что сдать дом за $1600-1700/мес практически нереально. Кое-как (подождав пару месяцев) можно найти жильцов за $1100-1200/мес. Кстати, после этой инфы на "раздачу слонов" (см мой 1-ый пост) мы пришли скорее из любопытства, т.к. ясно что в Трейси сдавать дом за $400К можно только себе в убыток. Ну или надеятся на хорошую перепродажу.

Ну не всё так мрачо. Вот как делают imho, разумные инвесторы в affordable rental property.
1) 30% Downpayment
2) Property no larger than 1-4 units.
3) Interest Only Mortgage Loan.

Получаем: $120K down. $280K Loan Amount. (280,000 X 5%(current rate for conforming loans)) / 12 = $1,167. Добавим сюда Property Tax и insurance и получится, что дом или несёт сам себя, или требует минимальной доплаты. Ну допустим долларов 200 в месяц. Теперь считаем. Если worse case scenario за 5 лет человек доплатил из кармана 5Х12Х200= 12 тысяч долларов. Итого через 5 лет ему дом обошёлся в $412K. Теперь представим себе, что в Трейси natural level of appreciation такой же медленный как, скажем в Иллинойсе - 5% в год.
1 год - 400К + 20К (5%) = 420К (уже в плюсе)
2 год - 420К + 21К = 441К
3 год - 441К + 22К = 463К
4 год - 463К + 23К = 486К
5 год - 486К + 24К = 510К
Теперь допустим он желает продать. Вычтем 5% комиссионных агенту. 510К - 25.5К = 484,500 Итого чистого навару 72.5К. Это очень консервативный рассчёт, потому что цены растут гораздо быстрее, чем 5% в год. На Conforming loan наверняка можно найти interest rate ниже, чем 5% и рент даже в Трейси можно повышать Теперь поднимите руки, кто может, даже трятя 200/mnt отложить за 5 лет 72.5 штуки чистыми налогонеоблагаемыми?

[KVA]

А вычесть tax после продажи? Это же не primary residence покупается. Или я что-то упускаю?

[Виктор]

Vacation House. Month-to-month rent basis.

[Komissar]

Я не спорю, что _потенциал_ для аппрешиэйшн у дома будет. Но, чтобы такой дом нес себя сам, надо в месяц:

$1180 - интерес
$400 - проп такс
$100 - страховка (если повезет, на рентал обычно выше)
$120 - НОА плюс скул бонд
----------
$1800/мес гарантированных затрат, не считая починок/ремонтов, проперти менеджмент фи (если их нанять) и потенциальный простой проперти, когда нет тенантов.

Учтите еще, что 120К даунпеймента - это замороженные деньги, а могли бы в самом консервативном раскладе приносить $200/мес (2% годовых в ИНГ-Директ).

И продать безналогово не получится, разве только а) обменять по 1031 на другой рентал или б) въехать туда самим, и прожить там 2 года.

Я никого не отговариваю от рентал проперти (сам волком бегаю в поисках таковой), просто недешево это в Бэй Эрии.

[Виктор]

$120 - НОА плюс скул бонд

Я говорю о SFD. Всякие кондо и таунхаузы..вообще всё, где есть HOA = bad investment. HOA - pure waste of money. А ещё они любят наказывать своих владельцев Special Assesement, Я могу понять, когда хочется купить для себя, потому что это единственное что по карману. но для инвестиции не годится. Искать надо места, где нет ни скул бондов, ни Mello Roos.

[Komissar]

практически все новые дома в Б. А. принадлежат НОА. Это необязательно мулти-фамили юнит, в более-менее новых районах синглс тоже часто входят в НОА, только у них фи намного ниже, чем у т/х или кондо.

[Виктор]

Отсюда возникает вопрос - зачем покупать обязательно новый дом, как investment? Cамому там не жить, а тенанты загадят в любом случае - к гадалке не ходи. Так пусть лучше гадят в старом. На нём не так заметно

[Ctrl-C]

2) Property no larger than 1-4 units.

Почему?

[Виктор]

According to Fannie Mae (FNMA) & Freddie Mac (FNMC) lending guidelines properties which consists of 1 to 4 units could be considered primary residence/vacation houses. Anything more then that are automatically considered Commercial/Investment property. Interest rates на Residential существенно отличаются в меньшую сторону от Commercial. Так же условия для qualification на получение Residential property mortgage loan гораздо легче чем на Commercial. Хотя при 30% downpayment условия существенной роли не играют, но interest rate всё равно отличается.

[Ctrl-C]

Ясно, спасибо.

[AnyaGal]

Interest rates на Residential существенно отличаются в меньшую сторону от Commercial. Так же условия для qualification на получение Residential property mortgage loan гораздо легче чем на Commercial.

А я слышала, что бывали случае, когда люди лукавили, говорили, что покупают для себя, а потом каким-то образом из-за условия страховки (а страховка для рентал должна быть вроде как другая) лендер видел, что эта собственность будет использоваться не как primary residence и сделка поваливалась, то есть нужно было финансировать как рентал.

Я знаю что многие люди обходят это (может из-за неправильно оформленной страховки?, но тогда они тоже рискуют наверное).

Может есть кто знающий - в чем тут может быть дело? Какая связь между лендером, страховкой и т.д.?

[Виктор]

Не знаю. Возможно люди торопились и оформляли liability insurance или wrongful eviction insurance одновременно с основной policy и тогда Lender автоматически понимал, что собственность не будет ни primary residence ни vacation house. И чего бы им не подождать closing of escrow и не добавить liability & wrongful eviction потом А может это происходило при перефинансировании?

[Renegade]

практически все новые дома в Б. А. принадлежат НОА. Это необязательно мулти-фамили юнит, в более-менее новых районах синглс тоже часто входят в НОА, только у них фи намного ниже, чем у т/х или кондо.

Да как сказать ниже. У знакомого дом, так НОА платит 260. У меня таунхауз, хотя это отдельный дом, а плачу 215. Мой НОА почти себя окупает, хотя менеджмент там наиужаснейший - полные бездельники. Я вот думаю если они не делают то, что должны, то можно ли перестать платить эту НОА? А то правила все какие-то однобокие - ты нам не заплатил мы твой дом продаем, а м тебе не сделали ты нам ничего сделать не можешь

[Komissar]

Суровый у вас какой-то НОА. У нас $27/мес (сингл), причем в девелопменте есть 5 теннисных кортов, олимпик-размера бассейн, джакузи/спа, клуб-хауз, цветочки всякие рассажены, водопадики.

Таунхаузы в нашем же девелопменте платят $130/мес, это включает в себя заботу о наружной покраске и крыше, а также вкл страховку.

[Sabina]

Именно там, в Вест-Валли Молл. Там было на самом деле довольно чисто, и нас очень хорошо обслуживали. Но еда нездоровая, лучше туда не соваться.

Этот IHOP - "старичок". Хотя когда я там была первый раз в 1998 году, он был одним из мест, где можно было нормально поесть. Сейчас понастроили Chevy's, Olive Garden-ов и проч. и он стал совсем непопулярен
Сейчас на хорошем счету Olive Garden, Magellan и McNamara. В следующий раз занесет - идите туда кушать

Сабина