Why Housing Is About to Go "Pop!"

[dima_ca]

Проблема в том, что в РЕ пока нет возможности для тех, кто "сам с усам" (и можете обзывать нас "дилетантами" и "вумными" скоко хошь, нас от этого не убудет ) получить минимум сервис за минимум денег.

Виктор, который раз вам это пытаются втолковать, и никак Вы на это не ответитe. Ну не нужен мне ваш репорт - Вы вон даже колoнки путаете, и насоветуете такого, а ведь Вы еще думаете, что вы из лучших!

Spare me the bullshit! Я сам найду что я хочу купить и всю информацию. Мне бы только попку дурака, который формальности соблюсти поможет, за минимум накладных расходов. Я обещаю никогда не пред'являть попке никаких претензий!

А вы даже не понимаете разницу между блюдением интересов клиента и отговариванием его от покупки если Вам не платят ваших трёх процентов за то что Вы показываете где подпись поставить. Shame on you, man!

[dima_ca]

Офигеть! В Австралии 1 из 6 семей владеет investment property! Откуда ж они там тенантов на эти проперти находят?

Из самой главной мельбурнской газеты:

http://www.theaustralian.news.com.au/co ... 83,00.html

Editorial: The challenge of a downturn in house prices

May 10, 2004
FOR the past 18 months, warnings in The Australian that the property bubble might be about to burst have risked making us sound like Chicken Little. Well, figures released by the Reserve Bank last week showed property prices fell by an average 8.4 per cent in the March quarter. The RBA cited private research showing house prices dropped by 14.5 per cent in Melbourne and 10.5 per cent in Sydney. The first weekend in May was the worst for house auctions in Sydney in more than a decade, with nearly two-thirds of properties failing to find buyers. This is more than just an acorn falling from a tree.

The deflation of the property bubble carries both opportunities and risks. An incredible one in six Australian households owns an investment property
...

It is too early to say if what we are seeing is a gradual deflation of the bubble, or a crash: if we knew that sort of thing, we wouldn't be slaving over our keyboards.

Да, у меня там двоюродный брат, эмигрировал в 1993 году, владеет 4 домами в Мельбурне, в ссудах по самое нехочу. Но вроде с жильцами проблем не было...

[Виктор]

Нет, Дима, это Вы не понимаете. Более того - не хотите понимать.

Spare me the bullshit! Я сам найду что я хочу купить и всю информацию. Мне бы только попку дурака, который формальности соблюсти поможет, за минимум накладных расходов. Я обещаю никогда не пред'являть попке никаких претензий!

Вот потому, Дима, что Вы относитесь к людям, которые предоставляют Вам сервис, как к попкам-дуракам, они и делают Вам lousy job. Мы живые люди и отношение к себе чувствуем и реагируем соответственно. А относительно непредьявления претензий - это Вы кому-нибудь другому расскажите. Мне не надо. После того как клиент в суде на голубом глазу говорит "А я не знал что я подписываю. Я по-английски не говорю" А судья его спрашивает "А вы, простите кто по специальности?"
- Я? Я - Программист. Начальник отдела.
- Так вы хотите сказать, что Вы управляете отделом и не говорите по-английски?
- А...ээ...а это...а мне не надо! Я на работе за компьютером сижу, мне английский язык не нужен.
- А по какому принципу Вы выбрали этого человека своим агентом?
- А он говорит со мной на одном языке.
- Так он Вам объяснял что Вы подписываете?
- Да, но тогда я не понимал, а сейчас понимаю...
- Так вы хотите сказать, что Вы и родного языка не понимаете? Знаете, сэр, идите домой и не морочьте мне голову.
(Случай из практики. Не моей)

А вы даже не понимаете разницу между блюдением интересов клиента и отговариванием его от покупки если Вам не платят ваших трёх процентов за то что Вы показываете где подпись поставить. Shame on you, man!

Нет, Дима, это Вы не понимаете. Вам мои деньги глаза застят. Вы не понимаете, что для агента покупателя предложить коллеге ниже чем market rate означает не продать дом продолжительное время. Это называется соблюдение интересов клиента? Если Вам надо будет продать дом, а из-за Вашей жадности агент не сможет быть marketable на равне с остальными, то Ваш дом не продастся. А душу Вы будете вынимать из своего агента, не понимая, что кроме Вашей жадности в этом никто не виноват. Я не знаю, сколько Вам платят на работе и знать не хочу, но если Вам сегодня предложат контракт на программирование видеоигр на $15/час, куда Вы пошлёте рекрутера? Туда же, куда агент покупателя пошлёт Вашего агента. Вверх по прямой кишке через анальное отверстие. А с точки зрения агента покупателя несколько сложнее. Вот завели Вас в дом. В потолке есть трещина. Но всё остальное более-менее. Один агент скажет "Знаете, давайте вернёмся сюда с контрактором (у меня есть знакомый, берёт недорого) и пусть он Вам прямо сходу даст эстимейт сколько будет стоить привести это в порядок. А оттуда уже начнём танцевать с оффером." А другой скажет "Вот трещина в потолке. Там может крыша течёт, там может земля после последнего землятресения просела. Знаете, это не последний дом на маркете, давайте ещё покатаемся и поищем дом при прочих равных без трещины. А сюда мы вернуться успеем. С такой "красотой" посреди потолка его не выхватят". И в том и в другом случае интересы клиента были соблюдены. Кроме того, когда профи видит, что продавец жадный, он знает, что торговаться придётся за каждую копейку, что продавец в знак доброй воли не купит его покупателю home warranty за $250, что продавец будет отбрыкиваться от уплаты transfer tax и в counteroffer переложит её на покупателя. Так на кой моему покупателю эта головная боль? Я лучше пойду найду ему дом, где при прочих равных я знаю, что можно выторговать с противной стороны. А если противная сторона будет упираться, так я ему homewarranty куплю сам, как подарок. А пол-процента кредитую в счёт покрытия transfer tax. А когда у меня связаны руки, так я не могу сделать для своего клиента все эти приятности. Мне семью кормить надо. Я не благотворительная организация. Но Вы, Дима, и подобные Вам этого не понимаете и понимать не хотите. Всё что Вы хотите это посчитать чужие деньги. Удачи Вам, конечно. Но при таком attitude получить хороший сервис Вам будет затруднительно. [/quote]

[Nwaylock]

Вы безусловно правы, уважаемый vovap, но существуют регионы, гды рынок ведёт себя так всегда на протяжении очень долгого промежутка времени.

Виктор, это какие? Для всех остальных: в ответ мы сейчас должны услышать очередную пургу.

Например весной (вот сейчас) всегда всплеск. Летом более-менее flat, а начиная с ноября рынок чуть-чуть падает. Интересно много среди здешних умников, тех, кто знает, что покупать лучше с ноября по февраль, а продавать после 20 апреля?

Вы наверное таки действительно считаете окружающих за придурков.
Это написано в каждой книжке типа "Firts-time home buyers" или "Риал- естейт для чайников" (ага, значит книжек вы тоже не читали), просто в каждой. Я думаю, что каждый учавствующий в этом топике знает о сезонных колебаниях на рынке риал естейт и может быть (всего лишь предположение) знает больше чем вам бы хотелось (каждый риелтор хочет, чтобы его клиент знал поменьше), я например знаю что сезонные колебания не зависят от страны. Сабина сезонные колебания упоминала в одном из своих постов, когда думала о покупке нового дома сейчас и продаже старого осенью. Тем более об этом знают люди, владеющие домом сейчас, а таких в этом топике немало. Конечно вы своей выпадкой открыли нам такую Америку, что я прямо не знаю куда мне сейчас прятаться, надо же, рынок риал естейт подвержен сезонным колебаниям! Послушайте, может у вас нету 7 лет опыта? А то такие америки вы тут открываете, что аж стыдно за вас становится.

тому же вопреки распространённому в дилетантской среде мнению риелтером нельзя стать за 45 часов. Можно обрести необходимую начальную базу, чтобы получить лицензию. Остальному в школе не учат. А учат "старшие товарищи" (кстати далеко не всегда и не везде. Существует целая наука о том, как молодому риелтору правильно выбирать будущее место работы) а они видели разное время и передают свой опыт молодым.

Это вы всего лишь рассказываете как вы зарабатываете деньги и приобретаете опыт, заметьте зарабатывают деньги и приобретают опыт не только риелторы, но и остальные люди тоже. О том как остальным приходится тяжело в своей профессии мы упоминать не будем. Зато давайте поговорим о том как тяжело вам риелторам - это нас знаете как волнует!

[vovap]

Вы безусловно правы, уважаемый vovap, но существуют регионы, гды рынок ведёт себя так всегда на протяжении очень долгого промежутка времени и подвержен среднегодовым колебаниям.

Безусловно. Я упаси бог не оснариваю необходимость профессионализма.
Просто когда тенденция продолжается долго - ее принимают за закон природы. А это не совсем так.

[Виктор]

Никоим образом, уважаемый vovap, я имею наглость считать себя неглупым реалистом-прагматиком, и прекрасно понимаю, что всё хорошее рано или поздно проходит. Только вот хорошо ли сейчас - это вопрос. Иногда мне хочется поменяться с любым представителем сидячей профессии, которые сидят на работе с 9 до 5 и знают, что раз в две недели на счёт что-то да упадёт. Сегодня легко продавать. Да. Но легко ли найти желающего продать. Кто-нибудь желает попробовать? А об купить я даже не говорю. Покупка сегодня это безумная гонка с непредсказуемым результатом. Тянуться она может месяцами причём в любом ценовом диапазоне. Мои родственники пытались купить дом 2 года. Не успевали за ценами. Я не завидую их агенту. (сам я принципиально не имею финансовых отношений внутри семьи и друзей) Поэтому и хочется, чтобы банки перестали раздавать домохозяйкам милионные лоаны по первому требованию, а те в свою очередь перестали мнить себя большими специалистами в моём деле. А приехавшие с Тайваня дальневосточные друзья с чемоданами кэша уже накупили бы себе на годы вперёд и дали спокойно работать

[ax3816]

Я не знаю, сколько Вам платят на работе и знать не хочу, но если Вам сегодня предложат контракт на программирование видеоигр на $15/час, куда Вы пошлёте рекрутера? Туда же, куда агент покупателя пошлёт Вашего агента. Вверх по прямой кишке через анальное отверстие.

Фу, Виктор... я не эстет, но всё-таки не красиво

И ещё, всё хочу Вам задать вопрос. Вот Вы говорите:

Например весной (вот сейчас) всегда всплеск. Летом более-менее flat, а начиная с ноября рынок чуть-чуть падает. Интересно много среди здешних умников, тех, кто знает, что покупать лучше с ноября по февраль, а продавать после 20 апреля?

Судя по вашему посту - сейчас горячая пора. И как известно, самая большая нагрузка на RE agents ложится на weekend, когда самое большое количество open houses и у потенциальных homebuyers есть время ездить по area.

За последние 2 дня (суббота-воскресение) Вы запостили 24 сообщения. В чём причина того, что вместо того чтобы гонять с клиентами по area и зашибать buck, Вы сидите перед компьютером и занимаетесь нашим образованием? Неужто талант невостребован?

[Виктор]

Ещё один счетовод-любитель Хотите я вам совсем испорчу настроение. Я я с января месяца по...сегодня у нас начало мая. Свой план по заработку на этот год выполнил. Вот сейчас старому знакомому куплю что-нибудь и на этом всё. Кстати с ним я уже сегодня откатался. Устал я. Поэтому больше покупателей на этот год я не беру. Только продавцов. Где я могу сидеть в белой панаме в бэкъярде на open house, курить сигарету и лениво отмахиваться от наседающих агентов покупателей и любовно оглаживать ручку Большой Совковой Лопаты, которой я гребу Огромные Деньжищи, на зависть всем ребятам А продавцов нонче мало Все хотят дождаться выборов и под самое закрытие сезона халявных денег сбросить подороже.

[Sabina]

Интересно много среди здешних умников, тех, кто знает, что покупать лучше с ноября по февраль, а продавать после 20 апреля?

Судя по вашему посту - сейчас горячая пора....

Полагаться на этот график "сезонных колебаний" при теперяшнем рынке глупо. Это практически все равно, что покупать стоки основываясь на сезонных "прогнозах".

Любой пик чреват крайностями. Моя политика такая - надо тебе очень - бери. Стало падать в цене - скидывай, пока себе в убыток не пошло. А все эти прогнозы, сезонные колебания - вещь очень относительная.
Да возьмите декабрь прошлого года. Ну и в какие рамки сезонных колебаний он лезет? А я и не удивлюсь, если этим летом цены выше мартовских-апрельских не поднимутся.

Сабина

[Виктор]

Да возьмите декабрь прошлого года.

Не знаю как в East Bay, а на Peninsula в декабре прошлого года цены были ниже, чем в сентябре того же года. Как и должно быть. Впрочем на East Bay тоже. Я как раз клиенту в Berkeley покупал. В сентябре нашли 3bd/2ba но явно сильно underpriced - дали на 105К оver - фигвам. В декабре за углом, очень похожий 3bd/2ba дали на 38 over - взяли.
.

А я и не удивлюсь, если этим летом цены выше мартовских-апрельских не поднимутся.

А они и не должны Весной дороже. Летом - flat.

[Sabina]

Все хотят дождаться выборов и под самое закрытие сезона халявных денег сбросить подороже.

Оба-на теория !
А после выборов Бушу будет фиолетово куда приспичит ползти mortgage rates. А новый ставленник (if any), еще не успеет разгрести "авгиевы конюшни". Так что как бы не пришлось этим любителям халявных денег толпами бегать в поисках покупателей.

Сабина

[Виктор]

Оба-на теория !
А после выборов Бушу будет фиолетово куда приспичит ползти mortgage rates. А новый ставленник (if any), еще не успеет разгрести "авгиевы конюшни". Так что как бы не пришлось этим любителям халявных денег толпами бегать в поисках покупателей.

Exactly. Все понимают, что после выборов интерес пойдёт вверх. Причём не так, как последние две-три недели, а конкретно так пойдёт. А значит народу покупающего станет меньше. Вот народ продающий или думающий о продаже, хочет додержать до последнего момента и потом выставлять на продажу. Думают, что так больше дадут. Возможно они и правы. Время покажет. Я думаю в этом году будет некий ажиотаж продаж ближе к сентябрю-октябрю.

[Sabina]

Я думаю в этом году будет некий ажиотаж продаж ближе к сентябрю-октябрю.

А я думаю рейты ниже уже не будут и соответственно усиление ажиотажа продаж (кроме обычного - поменять дом до начала учебного года и проч.) не грозит. Себе во вред кстати думаю, потому что мы решили подожать с куплей/продажей.

Сабина

[Виктор]

А я думаю рейты ниже уже не будут и соответственно усиление ажиотажа продаж (кроме обычного - поменять дом до начала учебного года и проч.) не грозит. Себе во вред кстати думаю, потому что мы решили подожать с куплей/продажей.

Наоборот, Сабина. Рейты ниже не будут - это верно. Но они сегодня на уровне примерно того же мая 2003. Т.е. всё ещё низкие. А после ноября есть основания предполагать, что станут высокими. Я имею ввиду 7.5-8% на 30yrs fixed. Учитывая уровень цен, ясно что уменьшится к-во потенциальных покупателей. Поэтому пока цены растут, потенциальные продавцы хотят подержать до сентября-октября и продавать на пике спроса. Поэтому я решение подождать с куплей поддерживаю, а продавать рекомендую к сентябрю. Вернее так...я не рекомендую ничего. Я маркет в Трейси не знаю. Но с такой логикой согласен. А принимать мою логику за руководство к действию не рекомендую. Это всего лишь предположение основанное на общей тенденции. Мои продавцы, из тех, у кого нервы не достаточно крепкие, чтобы ждать последнего момента, продают сегодня, но с условием rent-back на пол-года. Т.е. они остаются в своём уже "проданом" доме на полгода, платят за нового хозяина PITI эти полгода, а физическое posession передадут скажем в ноябре. За это время по идее упадут процентов на 10-15% цены и уменьшится к-во страждущих на рынке, тогда они предполагают спокойнее купить. Я с такой логикой в общем тоже согласен.

[Sabina]

Наоборот, Сабина. Рейты ниже не будут - это верно. Но они сегодня на уровне примерно того же мая 2003. Т.е. всё ещё низкие.

У нас другая ситуация, чтобы не платить gains tax нужно продать не ранее 1 октября. Рынок у нас ничего, но не такой крутой как месяц назад. Тогда все улетало за день, по крайней мере в нашем neighbourhood-е.
Я думаю мы начнем продавить/искать где-нибудь в августе, предварительно оговорив с нашими покупателями, что escrow закрываем не раньше 1 октября.

Кстати мне тут подруга на днях рассказал про re[something]mortgage, когда можно свой старый mortgage перенести на вновь купленный дом. Пойду поищу в Нете что это такое

Сабина

[Komissar]

дык вроде remortgage - это по-британски refinance, разве нет?

[vovap]

Только вот хорошо ли сейчас - это вопрос. Иногда мне хочется поменяться с любым представителем сидячей профессии, которые сидят на работе с 9 до 5 и знают, что раз в две недели на счёт что-то да упадёт.

Опять - таки при всем сочувствии положение реелтеров меня не так интересует. Меня интересует более укрупненный взгляд и на этот конкретный рынок и на экономику.

[Виктор]

Это называется "Portable mortgage". Его действительно можно переносить с одного дома на другой, но только при покупке (не при refi) и только один раз. Если мне не изменяет память, такая программа впервые вышла у E*Trade в прошлом году. Там ещё была какая-то controversy по этому поводу. Я точно не помню, но Google должен знать.

[Sabina]

дык вроде remortgage - это по-британски refinance, разве нет?

Да она мне это между прочим упомянула по телефону и я как-то проигнорировала. Только потом в голове мелькнуло, что она говорила о переносе моргиджа со старого дома на новый. Теперь надо будет перезванивать-уточнять. Не думаю, что она сказала не разобравшись, она MBA от Беркли. Помню еще она ссылалась на e-Loan, но пока у них ничего кроме рефинансирования не вижу.

Сабина

[Sabina]

Это называется "Portable mortgage".

Точно portable mortgage.
http://www.bankrate.com/brm/news/mortgages/20030626a1.asp?prodtype=mtg
Спасибо за подсказку.

Сабина

[Виктор]

Меня интересует более укрупненный взгляд и на этот конкретный рынок и на экономику.

Человек предполагает, уважаемый vovap, a Federal Reserve располагает. Эхх...если б я знал. Я бы жил не в каком-то там Сочи, а на Багамах Пока общее мнение таково: Рейты пойдут вверх вне зависимости от того кто будет сидеть в Белом Доме. Будет Керри - всё ясно. Останется Буш - now he can afford not to care. В отличие от скачка рейтов начала 80-х при Рейгане, сегодня выше спрос. Тогда было много предложения и мало спроса. Да и народу тогда было поменьше и деньги были другие. Всё-таки тогда давали под 19-23%. И всё равно как-то покупали. Сегодня в стране в общем наблюдается underdevelopment. СNNmoney (если не врёт конечно) утверждает, голосами своих аналитиков, что невзирая на, имеется большой неудовлетворённый спрос со стороны first time buyers и primary residence shoppers. То есть спекулянты рынком не правят. Уже хорошо. Да, со скачком рейтов, цены неизбежно упадут. Всех мучает вопрос "На сколько?". Аналитики говорят 10-15%. Я, человек консервативный и пессимистичный, говорю - закладывайтесь на 20%. Поэтому сегодня я не пойду покупать своему клиенту "spec". Я не хочу, чтоб меня проклинали его голодные дети. А first time buyer-у - пойду. И человеку, который купил 10 лет назад и "вырос" из этого дома - пойду. Может не сегодня, может ближе к концу года, но покупая жильё для себя на long term ошибиться трудно. Спекулировать сегодня опасно. Спекулировать надо было начиная с лета прошлого года. (and we did ) Надо слишком хорошо знать что, где и самое главное почём покупать. Я, при том что я не вчера в бизнес пришёл, совет на эту тему давать не берусь.

[Komissar]

(мечтательно) А если народ еще окажется upside down on the mortgage и в foreclosure начнет хибары сбрасывать - вот где можно будет развернуться

Так и вижу: 1600 Пенсильвания Авеню, Г-образный знак For Sale... И тут подхожу я-покупатель, достаю из кармана широких штанин... твердую валюту. Рубли.

[Слоняра]

Ето наверное для CA есть такая таб, для NY - ничего похожего не вижу...
Ну вот например:
http://www.greatschools.net/modperl/browse_school/ny/3484/

Намжите "compare this school"
А вы специально такую школу выбрали, где почти все белые и успеваемость по 100% ?

Сабина

Сабина,
"compare this school" с чем???
А нащет школы - ета та куда я хочу отдать своего ребенка - проблема в малом - дома там стоят несуразно дорого..
(but in other hand - you know what you paying for ....)

[Слоняра]

Хммм, деытвительно интересно....
Махимум что я видел от моих RE agentov - ето одна странича с описанием дома (немного), названием school district(а) и schools....
(полнуyu инфо по каздой школе, сравнительная дата по продажам в етом районе - всо ето приходится искать самому...)

Ну вот. Значит я уже не зря три дня в кнопки тычу. Вы узнали что-то новое and that's the only reason I'm here. Если Вам кажется, что агент не даёт полную информацию по первому требованию - меняйте агента. М-да...если бы я делал то, чем так возмущается народ и работал так sloppy, я бы остался без работы и переквалифицировался в программисты Компьютер - тварь бессловесная и мОзги не компостирует. То ли дело живые люди.

Ха!!! Уж поверте мне - ето самий лучший агент из тех кого я видел ( слышал)...
Другие вообше ограничиваутся обчими разговорами по телефону ...

[Sabina]

Сабина,
"compare this school" с чем???

Линк там такой - "compare this school". С чем указывать не надо, она сразу дает целый список школ по соседству со всеми показателями. Вы попробуйте, сразу все вопросы исчезнут. Там все прозрачно.

А нащет школы - ета та куда я хочу отдать своего ребенка - проблема в малом - дома там стоят несуразно дорого..

Очень-на знакомая проблема

Сабина