Риэлторы 1 или ?

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 20:02

Komissar wrote:Зачем ему 3% от лишних 5К (из к-рых он еще 1% отдаст брокеру), когда он может поиметь 6% от ВСЕЙ сделки, работая с Вами?

Поздний offer был от нашего нынешнего соседа который живет на том что скупает, ремонтирует и перепродает или сдает дома. Он естественно работал без агента и пытался купить наш дом для быстрой перепродажи.
Ну и не забывайте про median price в наших краях. На тот момент он был прилично меньше 100К.

Где тут смайлик протягивающий бутылку яда?

redline · Post by **redline** » 07 Feb 2006 20:05

dimkax wrote:
Slava V wrote:3) агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше

Ничего подобного. Ну купите вы на 10% дороже, или продадите на 10% дешевле. Вам ето болшои убыток, а ему только 10% от комиссии. [not a big deal] - зато работать менше.

САРКАЗМ м.
1. Злая, язвительная насмешка, едкая ирония.
2. Язвительное, едко-насмешливое замечание, выражение.

dimkax · Post by **dimkax** » 07 Feb 2006 20:21

redline wrote:
САРКАЗМ м.
1. Злая, язвительная насмешка, едкая ирония.
2. Язвительное, едко-насмешливое замечание, выражение.

What's your point dude?

OO8 · Post by **OO8** » 07 Feb 2006 20:32

Scrooge McDuck wrote:
OO8 wrote:Лапши Вам, Слава, навешают про "маркетинговую программу". Причем точно такой же, как и в этом топике - т.е. ничего конкретного. Ну кроме open house.
Который часто затеивается агентом, что бы собрать визитки потенциальных покупателей.

Именно на это я и пытался намекнуть смайликом. Только не часто, а всегда.

redline · Post by **redline** » 07 Feb 2006 20:55

dimkax wrote:
redline wrote:
САРКАЗМ м.
1. Злая, язвительная насмешка, едкая ирония.
2. Язвительное, едко-насмешливое замечание, выражение.

What's your point dude?

Slava V в своём саркастическом посте высказал заведомо ложное утверждение с которым вы тут же начали спорить.

What was your point dude?

dimkax · Post by **dimkax** » 07 Feb 2006 21:32

агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше.

redline wrote:Slava V в своём саркастическом посте высказал заведомо ложное утверждение с которым вы тут же начали спорить.
What was your point dude?

Применив операзицию отрицания к "заведомо ложному" утверждению Славы, получим:

агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поболше

Собственно ето утверждение я и оспорил:

Ничего подобного. Ну купите вы на 10% дороже, или продадите на 10% дешевле. Вам ето болшои убыток, а ему только 10% от комиссии. [not a big deal] - зато работать менше.

Так что, мои [point] в том что у когото серезные проблемы с логикои . :mrgreen:

redline · Post by **redline** » 07 Feb 2006 22:52

Ну давайте разбираться. Имеем:

Утверждение 1:
Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше

Противоречащее ему утверждение 2:
Ничего подобного. Ну купите вы на 10% дороже, или продадите на 10% дешевле. Вам ето болшои убыток, а ему только 10% от комиссии. [not a big deal] - зато работать меньше.

Проанализируем утверждение 2 более подробно: "работать меньше" является отрицанием от "работать больше" что может быть рассмотрено как "пытаться вынудить продавца снизить цену проводя длительную торговлю, тем самым затягивая сделку и повышая вероятность её срыва". Следовательно, поскольку речь идёт о агенте покупателя, утверждение 2 сводится к "покупатель купит на 10% дороже, агенту +10% от коммиссии, [not a big deal] зато работать меньше" что, очевидно, не является отрицанием утверждения 1 и следовательно не имеет смысла в данном контексте.

dimkax wrote:Так что, мои [point] в том что у когото серезные проблемы с логикои .

Учивая вышеизложенное, надо признать что вы меня в этом только что убедили. :lol:

dimkax · Post by **dimkax** » 07 Feb 2006 23:58

redline wrote:Утверждение 1:
Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше

тверждение 2 сводится к "покупатель купит на 10% дороже, агенту +10% от коммиссии, [not a big deal] зато работать меньше"

что, очевидно, не является отрицанием утверждения 1

Вполне очевидно что ето 2 кардинално разных утверждения. :mrgreen:

Вто время 1ое утверждает, что основная задача агента покупателя, подтолкнут покупателя, к трате болшеи суммы; 2е утверждает что главная задача агента , в том чтобы зделка состоялас, независимо суммы, и желателно за минималныи промежуток времени.

redline · Post by **redline** » 08 Feb 2006 00:02

dimkax wrote:
redline wrote:Утверждение 1:
Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше

тверждение 2 сводится к "покупатель купит на 10% дороже, агенту +10% от коммиссии, [not a big deal] зато работать меньше"

что, очевидно, не является отрицанием утверждения 1

Вполне очевидно что ето 2 кардинално разных утверждения.

Вто время 1ое утверждает, что основная задача агента покупателя, подтолкнут покупателя, к трате болшеи суммы; 2е утверждает что главная задача агента , в том чтобы зделка состоялас, независимо суммы, и желателно за минималныи промежуток времени.

Скажите, а вы действительно считаете что высказывание "Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше" и высказывание "основная задача агента покупателя, подтолкнуть покупателя, к трате большеи суммы" эквивалентны? :roll:

dimkax · Post by **dimkax** » 08 Feb 2006 00:21

redline wrote:Скажите, а вы действительно считаете что высказывание "Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше" и высказывание "основная задача агента покупателя, подтолкнуть покупателя, к трате большеи суммы" эквивалентны?

Ну обясните, мне неразумному, в чем же там скрыта разниза? :mrgreen:

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Feb 2006 00:25

"Не спорьте, горячие финские парни." (с)

Куда-то только сбежали от нас наши девушки-реалторы - а ведь как хорошо зажигали! Наверное, сильную marketing program готовят.

redline · Post by **redline** » 08 Feb 2006 00:42

dimkax wrote:
redline wrote:Скажите, а вы действительно считаете что высказывание "Aгент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были побольше" и высказывание "основная задача агента покупателя, подтолкнуть покупателя, к трате большеи суммы" эквивалентны?

Ну обясните, мне неразумному, в чем же там скрыта разниза?

В общем случае "обычному" агенту (коих согласно нормальному распределению большинство) не имеет смысла "подталкивать покупателя к трате большей суммы" так как это с существенной долей вероятности произойдёт само собой если агент не будет прикладывать дополнительных усилий. С "хорошими" агентами ситуация может быть иной поскольку они зачастую лучше оценивают ситуацию и в одном случае могут предпочесть недополучить часть коммисионных сейчас но повысить шансы того что
они с лихвой компенсируют эти потери через 5-7 лет когда те же клиенты будут продавать свой дом (своего рода "плата за репутацию"), в другой они могут видеть что дом является "домом мечты" и покупатель всё равно заплатит столько сколько нужно, посему и смысла в этой "лишней" работе нет.

CBETA* · Post by CBETA* » 08 Feb 2006 00:44

Плохой агент тем и отличается от хорошего агента , что он ( плохой) думает о своей немедленной выгоде, хороший же агент будет думать о выгоде своего клиента, дабы остаться "его агентом" и в будущем и продолжать зарабатывать на нем и на новых рекомендованных им клиентах. :umnik1:

redline · Post by **redline** » 08 Feb 2006 00:56

CBETA* wrote:Плохой агент тем и отличается от хорошего агента , что он ( плохой) думает о своей немедленной выгоде, хороший же агент будет думать о выгоде своего клиента, дабы остаться "его агентом" и в будущем и продолжать зарабатывать на нем и на новых рекомендованных им клиентах.

О том-то и речь что даже у "хорошего" агента стратегия поведения может меняться от случая к случаю и далеко не всегда денежная выгода клиента является её необходимым элементом. Самое главное - чтобы клиент остался доволен сделкой, а переплатил он 15% или всего 10% для агента уже не так важно. :mrgreen:

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 08 Feb 2006 01:00

Komissar wrote:Куда-то только сбежали от нас наши девушки-реалторы - а ведь как хорошо зажигали! Наверное, сильную marketing program готовят.

Вы нас своей злобой и цинизмом вынудили замолчать. Лично я больше не собираюсь продолжать обсуждение на тему "Какие все реэлторы лгуны и проходимцы" в данном топике. Каждый пусть останется при своем мнении. Те,кто считают всех реэлторов бесполезными в деле проходимцами- будут покупать -продавать сами вероятно,в чем я им искренне желаю преуспеть . Те,кто верит в то,что на свете существуют порядочные и ответственные люди среди реэлторов и от них может быть большая польза- вероятно будут искать выходы на таких реэлторов. Не о чем спорить.

Последний комментарий. Мою маркетинговую программу продвижения проперти на рынке Сан Диего для моих клиентов я в данном топике обсуждать не собираюсь не потому ,что мне сказать нечего (как тут язвительно мне заявили и обозвали меня лгуньей ),а потому что я не оплачивала рекламу себя на этом форуме и это пока не входит в мои маркетинговые планы. Соответственно,про свой бизнес я говорить тут просто не имею права ,да впрочем и желания тоже. Кроме того,мои маркетинговые планы для моих клиентов являются моей личной собственностью и я не имею желания выставлять их на публичном форуме. И ,кстати, маркетинговые планы у меня разные в зависимости от клиента- его задач- района- вида проперти- состояния рынка и т.д.

Вопросы продажи-покупки недвижимости в Сан Диего каунти я готова обсуждать только в частном порядке .

Желаю всем удачи и счастья! Боже храни нас всех!

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Feb 2006 01:02

Мастера этого дела даже разыгрывают (в паре с агентом противопложной стороны) сцены bad cop - good cop. Например, "плохой" агент звонит и грозно обещает отдать дом более высокому офферу (к-рого на деле и нет) и вообще ведет себя ну очень нагло. Тут "хороший" агент бросается грудью на амбразуру и "спасает" дом для клиента. Занавес. Все хлопают.

CBETA* · Post by CBETA* » 08 Feb 2006 01:17

Larisa322 wrote:... я не оплачивала рекламу себя на этом форуме и это пока не входит в мои маркетинговые планы.
...

Вопросы продажи-покупки недвижимости в Сан Диего каунти я готова обсуждать только в частном порядке ..

genka8 · Post by **genka8** » 08 Feb 2006 01:37

Larisa322 wrote:...Желаю всем удачи и счастья! Боже храни нас всех!

Кирдык? Бубль лопается? :mrgreen:

ALK · Post by **ALK** » 08 Feb 2006 02:07

Larisa322 wrote:
Золотые слова! А еще если учесть,что половину у агента заберет брокер,а из оставшейся части заплати за франчайзинг фее,за рекламу,за referrals,за МЛС и членства в Ассоциациях реэлторов,плюс все накладные расходы .А между прочим те продавцы кто 10 лет назад в СА дома за 300 купил а недавно продал,наварили в 2 а в некоторых местах и в 3 раза,ничего не делая,а просто лежа на диване. Зато реэлтору за работу заплатить- это что-то немыслимое!

Усе! Не могу доле терпеть. Давайте займемся арифметикой. Положим, что инфляция составила за последние 9 лет 3% в год. Что составит 30%. Девять лет тому назад я купил дом за $200К. Если я буду его сегодня продавать, то следующий покупатель должен будет заплатить по скромным подсчетам $550К. Т.е. мой агент получил 3% девять лет тому назад = $6К, а агент гипотетического покупателя получит опять 3% или $16.5К за РОВНО ТУ ЖЕ РАБОТУ. Нехилый рост расценок.

Немного о своей real estate истории. Я покупал дома дважды и продавал один раз. Все три транзекции были с агентами. Обе агентши были русскими. Ни к одной из них у меня нет никаких претензий. Я рекомендовал их другим. Так что меня нельзя заподозрить в предвзятом отношении к реалторам.

Тем не менее я считаю, что они себя сами погубят, если не перейдут к более разумной системе начисления гонорара. Пока они держатся на "мафиозном" подходе. Но жить им осталось недолго. Черезчур низкий entry barrier их погубит. Врачи и адвокаты тоже образуют "мафию", что позволяет им держать столь высокие расценки, но там очень высок entry barrier - как в плане денег, так и в плане очень неслабых усилий, необходимых на протяжении многих лет для того, чтобы получить профессию.

Теперь о том, кому и где агенты реально полезны. Например, мой первый агент работала с очень хорошим mortgage broker, который оказался в состоянии найти lender, который дал нам нормальный rate без green card. Что осложняло ситуацию - полное отсутствие интернета в его теперешнем понимании в 1992 году. Во второй раз агент был очень полезен тем, что знал real estate в новом для нас месте. Я не верю в поиски по интернету. Т.е. мне, лично, было очевидно, что делает агент при покупке. Он должен понимать, что нам нравится лучше нас. Причем не на основе наших слов, а на основе наших реакций. Тут я расхожусь с Кommi and Co., которые покупают RE strictly as investment. Такое можно делать даже заочно. Свой дом так покупать нельзя, потому что главное требование к своему дому - чтобы он нравился вам. А к invetsment property - чтобы нравилось другим. Приведу в пример опять же себя. При покупке второго дома мы, будучи уже опытными домовладельцами с 5-и летним стажем, очень хорошо представляли себе, что мы хотим. Потому мы могли четко сформулировать требования: дом должен был быть рядом с остановкой автобуса (чтобы дети могли добираться до разных activities), рядом со школой (чтобы дети могли пешком ходить), быть в move in conditions, попадать в определенный price range. И наша агентша нам такой дом в интересующем нас районе нам нашла. Но он нам не понравился. Тогда она предложила нам посмотреть дом, который был далеко от автобуса, далеко от школы, нуждался в серьезном косметическом ремонте и был слегка дороже. При этом она сказала, что понимает, что дом не соответствует нашим требованиям, но ей кажется что он нам понравится. Мы дом купили и уже девять лет довольны как слоны. Спасибо нашей агентше. Более того, если мы его будем продавать, то я отдам ей listing, если она не будет просить 6%.

Потому что тут начинается та часть, где я перестаю понимать смысл происходящего. Почему агент продавца, который тратит на порядок меньше времени, чем агент покупателя, получает ту же сумму? Почему сумма столь велика, и почему агент должен получить вдвое больше за продажу дома, который стоит вдвое дороже? Чем легче продать дом за 200К, чем за 400К?

И, наконец, о том, что заставило меня уподобиться Нине Андреевой, которая, если кто постарше помнит, не могла молчать. А именно о том, что владелец дома заработал кучу денег "ни за что" и теперь, редиска жадная, не хочет делиться холявой с реэлтором. Потому что, тот владелец для начала положил деньги down, потом ежемесячно платил mortgage, следил за домом, ремонтировал, чистил сажал и постригал все, что требовалось отремонтировать, почистить и постричь. И что самое главное, он РИСКОВАЛ СВОИМИ ДЕНЬГАМИ. Если Вы не видели падающего real estate, то это не значит, что его не бывает. Я прекрасно помню, как в 95-97 годах куча мих знакомых в СА и на East Cost была upside down на своих mortgage. Для тех, кто не знаком с таким термином - это когда дом is worth less than the remaining mortgage amount. Тогда как реэлтор НЕ РИСКУЕТ НИЧЕМ.

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 08 Feb 2006 02:20

ALK wrote: Тогда как реэлтор НЕ РИСКУЕТ НИЧЕМ.

Вот и вывод, профессию надо менять, тогда никакие пузыри и стоки не будут влиять на наше благосостояние.

Пока же агенты нас всех обставили в конкурентной борьбе... :hat:

ALK · Post by **ALK** » 08 Feb 2006 02:58

max_ii wrote:
Slava V wrote:процесс покупки достаточно формализован; если делать все аккуратно ("по книжке") то "переигрывать" никого не надо
А в книжке что и все цены написаны? Переиграть = купить максимально близко к минимальной цене на которую бы согласился продавец.

И каким образом тут "играет" агент продавца? Мистика. Вы делаете офер. Ваш агент передает его агенту продавца. Тот передает его полупателю. Тот либо его принимает, либо нет. И так пока все не сойдутся на одной цифре. Какая игра? Я, лично, продавал просто. Узнал, почем уходили такие дома в последнее время. Добавил $Х. После чего умножил получившуюся сумму на 1.05. Что и стало asking price. После чего я был готов отдать за 0.95 от asking price. Когда мне сделали оffer на asking price - 20K, я просто сказал, что этот дом продается за 0.95 от asking price и, если они соglasny, он их. Они попросили оставить холодильник. На том и сошлись. Кстати, это был первый и последний offer. Если бы я не брал агента, то я бы запросил на пару процентов меньше. И нет тут никаких чудес. В нормальных условиях, когда имеет более менее равновесие между спросом и предложением более высокая цена, полученная за дом, коррелирует с количеством времени, которое потребно на его продажу. Это один из тех немногих случаев, где время - таки деньги.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 08 Feb 2006 03:09

ALK wrote:В нормальных условиях, когда имеет более менее равновесие между спросом и предложением более высокая цена, полученная за дом, коррелирует с количеством времени, которое потребно на его продажу. Это один из тех немногих случаев, где время - таки деньги.

Но нам же постоянно говорят, что сейчас сейлс маркет, типа на дом сильно больше 1 офера и все такое

ALK · Post by **ALK** » 08 Feb 2006 03:12

Slava V wrote:..3) агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше

Как ни смешно, но таки да. Потому как агенты намного более заинтересованы в скорейшем заключении сделки, чем в максимизации гонорара. Они тоже люди. Им лучше $Х.00 сегодня, чем $Х.05, но послезавтра.

max_ii · Post by **max_ii** » 08 Feb 2006 03:12

Komissar wrote:Мастера этого дела даже разыгрывают (в паре с агентом противопложной стороны) сцены bad cop - good cop. Например, "плохой" агент звонит и грозно обещает отдать дом более высокому офферу (к-рого на деле и нет) и вообще ведет себя ну очень нагло. Тут "хороший" агент бросается грудью на амбразуру и "спасает" дом для клиента. Занавес. Все хлопают.

Ага. А потом подбивают соседа что бы он мне это все рассказал. Common. И так понятно что плохой агент покупателя как минимум бесполезен, и скорее всего вреден, а хороший агент как минимум бесполезен, а скорее всего полезен.

ALK · Post by **ALK** » 08 Feb 2006 03:31

SergeyM800 wrote:Вот и вывод, профессию надо менять, тогда никакие пузыри и стоки не будут влиять на наше благосостояние.

Пока же агенты нас всех обставили в конкурентной борьбе...

Ну да. Я давно понял, что "графа Монте-Кристо из меня не выйдет" -(с). Работаю уже 27 лет по одной и той же специальности. А по-хорошему надо было подаваться в программисты в середине 90-х (на тестера с моим MSEE как-то несолидно), потом в mortgage brokerы (как они там сейчас поживают - сосут уже лапу?), потом в Real Estate. :mrgreen:

В RE главное - понимать что людям надо и уметь найти, то, что им надо. Нужная и уважаемая профессия. Далеко не всякому доступная. Но в данный момент их слишком много в силу несуразно outdated схемы начисления гонорара. В свое время было море travel agents, которые работали "бесплатно". Т.е. их услуги незаметно входили в стоимость билетов. Потом появилась возможность покупать через интернет дешевле. Сейчас сохраниись travel agents. Но их услуги приходится оплачивать отдельно, и стало их намного меньше. И, естественно, что почти никто не нанимает агента для просотoй покупки авиабилета, а вот организовать сложный маршрут - нанимают. Но тут нужно несколько более, чем программа доступа к базам данных авиакомпаний. Так будет и с RE.