Живушие в townhomes

[Komissar]

У нас большинство новых singles in subdivisions and townhomes в НОА. Fee- $20-30 в месяц, но покрывает только чистку снега и вывоз мусора. Замена крыши и стрижка травы за свой счет

действительно есть такие townhomes, или это только к single family относится?

да, бывают такие "беззаботные" НОА. Вопрос только, насколько легко будет договориться, скажем, владельцам N юнитов под одной крышей, чтобы починить тую самую крышу?

[genka8]

У нас таких таунхусов большинство. Крыши у них можно менять индивидуально- архитектура позволяет. Вот пример: http://www.realtor.com/Prop/1056625655

[owl]

Интересно какие рычаги давления имеет НОА? Я была на заседании боарда, там приняли постановление наказывать владельцев собак, не убираюших какашки...Штраф $400 - раздраженные жители проголосовали все единогласно. С тех пор прошло уже пол-года, а какашки и ныне там... Тоже самое с парковкой на драйвее - все голосовали, что нельзя там парковаться, и...каждый день там кто-нибудь ставит свою машину... Максимум, что НОА могут - ето сунуть ругательную бумажку под дворник.

[SmallCat]

Да нет, скорее наоборот - мы покупали обычную homeowners insurance для кондоминиума, она довольно дешевая (меньше 200 долларов в год), и покрытие дедактибла туда входило автоматически до 10 тысяч. А потом у нас на некоторое время поменялся страховой полис ассоциации, и всем разослали письмо с предупреждением, что нужно увеличить покрытие дедактибл до 50 тысяч - вот тут пришлось немного подсуетиться, потому что не все страховые компании предлагали такой вариант. Стоит это, по-моему, дополнительных 10-20 долларов в год, не больше.

Булочка, подскажите, пожалуйста, а где вы такую дешевую страховку покупаете на таунхом и что она у вас покрывает? Мы платим намного больше у Фармерс

[Komissar]

Интересно какие рычаги давления имеет НОА? Я была на заседании боарда, там приняли постановление наказывать владельцев собак, не убираюших какашки...Штраф $400 - раздраженные жители проголосовали все единогласно. С тех пор прошло уже пол-года, а какашки и ныне там... Тоже самое с парковкой на драйвее - все голосовали, что нельзя там парковаться, и...каждый день там кто-нибудь ставит свою машину... Максимум, что НОА могут - ето сунуть ругательную бумажку под дворник.

На самом деле, они могут наложить штраф в форме задолженности. А потом повторный штраф и т.д. А далее, если задолженность по штрафам превысила некую сумму (зависит от штата/каунти), то наложить lien на дом.

Ну, а за неуплату lien'а могут и дом отобрать. Чаще всего до этого дело не доходит, но с lien и неуплаченными штрафами НОА чел не может продать кондо/таунхауз, поэтому чел обычно со скрипом, но платит штрафы (или старается не доводить до штрафов).

НОА на самом деле очень многое могут по закону. Другое дело, они часто боятся делать серьезные наезды, опасаясь судебных процессов, к-рые способны разорить НОА, даже если они выиграют процесс.

[wireless]

А сейчас НОА одного из моих ренталов полностью меняет крышу: с wood shakes на composite shingles с 40-летней гарантией, причем класть будет очень reputable roofing company. И вся радость за 6.5К на большом одноэтажном (большая поверхность крыши) таунхаузе. В одиночку я бы такого дила не нашел.

А что происходит если кто то из жильцов не имеет этих 6.5к в данный момент - или хочет их потратить на что то другое. Кто вообще решает когда делать ремонт наружки?

[Komissar]

А сейчас НОА одного из моих ренталов полностью меняет крышу: с wood shakes на composite shingles с 40-летней гарантией, причем класть будет очень reputable roofing company. И вся радость за 6.5К на большом одноэтажном (большая поверхность крыши) таунхаузе. В одиночку я бы такого дила не нашел.

А что происходит если кто то из жильцов не имеет этих 6.5к в данный момент - или хочет их потратить на что то другое. Кто вообще решает когда делать ремонт наружки?

Тогда НОА все равно перестелит крышу за свой счет - но наложит штраф с изрядными процентами. Эти проценты еще и растут очень быстро. Ну, а дальше почти как "чемодан -> вокзал -> Россия", т.е, штаф -> еще больший штраф --> огромный штраф --> lien--> reposession of the house.

Кто решает? Все мало-мальски значительные ремонты, особенно те, к-рые требуют доп. вливания денег от владельцев, принимаются на общем собрании жильцов.

В принципе, во многих случаях устав НОА (а он не может противоречить Типовому Уставу для НОА в штате/каунти) определяет, до какого $$ предела Боард может распоряжаться фондами, а с какого размера затрат нужно общее голосование.

Обычно, когда нужно собрать доп. деньги, всегда должно быть общее голосование.

Если же речь идет о трате денег из накоплений, там Боард иногда может принять решение без общего голосования, но зависит от суммы затрат. Скажем, потратить $1500 на уборку снега за всю зиму - скорее всего решится на уровне Боарда, а ремонт дороги за $18К (даже если все покрывается резервными накоплениями) - на общем голосовании.

[bulochka]

Булочка, подскажите, пожалуйста, а где вы такую дешевую страховку покупаете на таунхом и что она у вас покрывает? Мы платим намного больше у Фармерс

У нас State Farm, а раньше была Amica примерно за ту же цену. Покрывает 20 К на внутренности дома (вот тут я задумалась сейчас, не маловато ли, хотя это был не самый низкий из рекомендованных вариантов), 25 К на замену всего имущества (по рыночной цене), 10 К на грибы, 50К на ассессмент от ассоциации в случае пожара или подобного несчастья, 300К personal liability, ну и по мелочи - чужие мед. расходы и повреждение чужой собственности по нашей вине. Мы на восточном побережье.

[genka8]

Булочка, подскажите, пожалуйста, а где вы такую дешевую страховку покупаете на таунхом и что она у вас покрывает? Мы платим намного больше у Фармерс

В кондо с большим фи страховка часто недорогая, потому что многое снаружи дома покрыто отдельной общей страховкой, оплата за которую входит в фи.

[owl]

А как правильно пожаловаться в НОА если похоже, что действительно НОА "боится" связываться с жильцами...Особенный прикол в том, что нарушители порядка являются членами правления НОА На них есть какая-то управа?

[Komissar]

Надо действовать в лучших традициях СССР: регулярно писать жалобы, а потом выступить на общем собрании. Если у вас есть Newsletter, напишите туда и настойчиво заставьте их опубликовать Ваше письмо-жалобу.

Но в принципе, трудно бороться с "безвольными" НОА, тем более если нарушители сами сидят в правлении. Постарайтесь не переизбирать их.

[owl]

Спасибо! Будем действовать

[Bonny P.]

так расскажите. я б в такой тошнхоме подалась... вместе со своей, на груди пригретой, жабой... :лол:

Рассказываю: собственность в виде single family house архитектурно может выглядеть как town house - дом, разделенный вертикально на две независимые части, или даже row house - длинный дом, каждая секция которого независима от других (в смысле владения). Смежные участки земли разделены заборчиками (или без них). Никаких condo fee или maintenance fee. Никаких проблем с что посадить на участке или в какой цвет покрасить стены. Независимое отопление. Частный driveway.
Каждый домохозяин несет ответственность за ремонт/перестройку самостоятельно.
Общей может быть система водо-газоснабжения-канализации.

В северо-восточных краях встречается нередко, однако дешевизна не гарантирована.

[Pompom]

спасибо, genka8 уже привёл пример таких townhomes выше, я не знала об этом. моя жаба тоже...

[Дым]

просветите, пожалуйста, о минусах такой жизни на первый взгляд это - hoa и соседи за стенкой... оправдан ли hoa, и насколько ошушаются соседи? есть ли ешё какие негативы, о которых я даже не догадываюсь? на всякий случай, имеется опыт проживания в single family.

По-моему, НОА - это плюс. У нас моют стены( типа раз в год или два), красят входные и гаражные двери, лампочки в фонари вкручивают, желающим предлагают моушн-детекторы на входные двери, нанимают секьюрити, к-рая патрулирует наше коммьюнити. Поскольку дороги в коммьюнити частные (принадлежат НОА), по ним запретили ездить на всяких тарахтящих ATV. Вообще , за шумом следят очень строго.(Правда, дома расположены как бы в шахманом порядке, поэтому у каждого домовладельца соседи только с одной стороны)
Снег, мусор, газоны, бассейн – естессно. (Снег, правда, только с дорог и подъездов к дому. Перед гаражом приходится горбатится самому). Т.е. голова практически ни о чем не болит. Для лентяев – самое то