Первый дом (в Бостоне) вопросы (много)

Колхозник · Post by **Колхозник** » 06 Apr 2006 21:20

Komissar wrote:Обычно в горячем (на стороне продавца) рынке строители, наоборот, посылают всех агентов лесом и работают с покупателями напрямую через свой сейлс оффис. В холодных же рынках строители сотрудничают с агентами, плюс скидки покупателям.

У Колхозника, скорее, неординарная ситуация - скорее всего, строитель не очень крупный и боялся (не имел опыта) работать напрямую с покупателем, отсюда и необходимость агента.

Обычно, если со строителем работаешь напрямую, без агента, то больше скидок удается выбить.

Они кстати строители #2 в нашей деревне. Не самые маленькие. Но точно сказали - без агента не приходи.. :pain1:

Фиг знает.

Немного жалею што именно с этими строителями связался. Хотя, с другой стороны они все (self-moderated

)

Geva · Post by **Geva** » 06 Apr 2006 21:22

Bonny P. wrote:
alex40 wrote:Разница между зимним отоплением старого и нового дома в Бостоне может составить $500 в месяц.

Причем, в любую сторону.

На 500 долларов в месяц уменьшить расходы на отопление мне не удастся за отсутсвием расходов такого маштаба.

Колхозник · Post by **Колхозник** » 06 Apr 2006 21:23

BOBAH wrote:
Ratbert wrote:
BOBAH wrote:В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

Мдя...

Такие цены и за што. :pain1:

.. Не народ точно уже ломИтся на Мидвест за дешевым жильем. А я уже тут...

Geva · Post by **Geva** » 06 Apr 2006 21:24

Ratbert wrote:
BOBAH wrote:В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

На вскидку, в доме нет кондиционера, только полторы ванных и, вообще, они не хвастаются никакими ремонтами/обновлениями.

BOBAH · Post by **BOBAH** » 06 Apr 2006 21:25

Geva wrote:
Ratbert wrote:
BOBAH wrote:В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...
На вскидку, в доме нет кондиционера, только полторы ванных и, вообще, они не хвастаются никакими ремонтами/обновлениями.

Welcome to Boston, как говорится.

Дома с кондиционерами тут редкость. Хотя вы и сами это знаете

Geva · Post by **Geva** » 06 Apr 2006 21:27

BOBAH wrote:
Если я возьму 30 year fixed + second mortgage, то что может подвигнуть меня перефининсировать после выплаты second mortgage (он не предполагается быть большим)? Особенно учитывая что процент дет вверх и опускаться не думает. Может я чего-то не понимаю?

Средний срок жизни в доме от продажи до продажи 7 лет, если я не ошибаюсь или что-то около того.

Geva · Post by **Geva** » 06 Apr 2006 21:29

BOBAH wrote:
Geva wrote:
Ratbert wrote:
BOBAH wrote:В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...
На вскидку, в доме нет кондиционера, только полторы ванных и, вообще, они не хвастаются никакими ремонтами/обновлениями.

Welcome to Boston, как говорится. Дома с кондиционерами тут редкость. Хотя вы и сами это знаете

Я сравнивала с тем, который Вы смотрели. В нем есть.

Вован, а Вы не рассматривали что-нибудь сразу за 95? Needham или Westwood?

BOBAH · Post by **BOBAH** » 06 Apr 2006 21:35

Geva wrote:Вован, а Вы не рассматривали что-нибудь сразу за 95? Needham или Westwood?

Пока нет. Это будет означать слишком большие перемены для бизнеса жены (т.е. фактически сначала начинать придется). Мы хотим этого избежать.

Geva · Post by **Geva** » 06 Apr 2006 21:44

Забыла высказаться по поводу плохого района и частной школы. Вы детей больше не планируете? А то это сильно меняет рассчеты. И, кроме того, очень важно кто живет в сами на одной улице. Потому как ребенок не только в школу будет ходить, но и после школы захочет с кем-то общаться. Поверьте моему опыту, крепость дружбы в юном возрасте очень зависит от расстояния между домами.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Apr 2006 21:53

Мне тоже флипперский дом больше понравился, чем другой. Посмотрите, нельзя ли перенести стену и увеличить бедрум, к-рый Вы приняли за сторадж.

BOBAH · Post by **BOBAH** » 06 Apr 2006 22:02

Komissar wrote:Мне тоже флипперский дом больше понравился, чем другой. Посмотрите, нельзя ли перенести стену и увеличить бедрум, к-рый Вы приняли за сторадж.

Нет, нельзя. Спальня выходит на дорогу и находится над крыльцом (на фотке - на левой стороне дома). Т.е. если преность, то всю переднюю стену с крыльцом. При этом крыльцо вылезет на тротуар. "Спальня" при этом станет длиннее, но останется такая-же узкая.

Я смотрю народ всерьез рассматривает варианты достройки домов и переноса стен???

Это что так просто? Исходя из моего опыта постройки дачи, ничего хорошего из этого обычно не выходит - дом будет разъезжатся, самодельный фундамет будет гулять и т.п. Есть какие-то прогрессивные технологии, о которых я не знаю?

max_ii · Post by **max_ii** » 06 Apr 2006 22:08

BOBAH wrote:Я смотрю народ всерьез рассматривает варианты достройки домов и переноса стен??? Это что так просто?

Просто или сложно это имхо вторично. Первично то что это дорого, причем как правило не финансируется на 30 лет. Я бы не связывался.

Jedd · Post by **Jedd** » 06 Apr 2006 22:20

Geva wrote:На вскидку, в доме нет кондиционера, только полторы ванных и, вообще, они не хвастаются никакими ремонтами/обновлениями.

Кондиционер можно и в окно поставить или к ФХА прикрутить (если есть).
Больше полторы ванных это не такой уж и минус, нашей второй только гости пользуются.
Отсутствие ремонтов значит, что можно купить дешевле и сделать ремонт так как нравится самому за гораздо дешевле.

Я бы начинал смотреть с того на сколько хороший/тихий участок (проежая дорога под окном - большой минус), есть ли где запарковать все машину, где поставить гриль, не будут ли соседи смотреть что вы жарите

, в доме начать с подвала - не протекает ли, нет ли плесени, можно ли его финиш, в каком состоянии все агрегаты, на сколько старая проводка, нужно ли менять plumbing и легко-ли к нему подобраться. Выяснить какая изоляция, посмотреть какие окна, поинтересоваться билами за отопление. Есть ли чердак, как утеплен. Сколько лет крыше.
Вообше оценить можно ли минимальными ремонтами значительно улучшить внешний/внутренний вид - посадить цветочки, перекрасить стены, поменять ковер на ламинат/дерево, отделать подвал... тогда через пару лет (чтоб таксы на прибыль не платить) можно будет переехать в больший дом.

П.С.
сносить стены - не рентабельно, а достраивать на таких участках вам город не даст.

Ratbert · Post by **Ratbert** » 06 Apr 2006 22:51

со всем полностью согласен...

Jedd wrote: а достраивать на таких участках вам город не даст.

это первое что надо узнать - какие ограничения и что можно делать.. на картинке дом выглядит очень компактно и участок немаленький.. вроде есть куда развиваться..
и еще скорее всего если придется менять отопительную систему то лучше сразу поставить систему на отопление/охлаждение...

Ratbert · Post by **Ratbert** » 06 Apr 2006 23:23

информация чисто для размышления..

как всякому известно, покупая проперть вы покупаете два ассета - дом и землю.. без доп вложений дом со временем имеет свойство терять стоимость как бумажную (depreciation ) так и физическую.. стоимость же земли исторически только увеличивается..
если нарисовать график-прогноз стоимости трех пропертей - то будет очевидно что чем "дороже" земля и "дешевле" хибара тем лучше... :umnik1:

550К проперть в которой дом "стоит" 250К а земля "стоит" 300К и
550К проперть в которой дом "стоит" 25К а земля "стоит" 525К и
550К проперть в которой дом "стоит" -25К а земля "стоит" 575К

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Apr 2006 23:55

Это все так, но жить-то в доме, а не на земле...

Ratbert · Post by **Ratbert** » 07 Apr 2006 01:41

Komissar wrote:Это все так, но жить-то в доме, а не на земле...

это уже философский вопрос trade-offs в нашей жизни... в Жизнь перенести??

имхо если покупка дома не планируется как хорошая инвестиция то мб выгоднее рентовать...

BOBAH · Post by **BOBAH** » 07 Apr 2006 02:19

BOBAH wrote:
Ratbert wrote:
BOBAH wrote:
Ratbert wrote:
BOBAH wrote:В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

если дело только в площади то это не засада а бонус..

ОК. Сегодня же заеду посмотреть, что там за лот. Но я сильно сомневаюсь что к этому дому можно что-то добавить даже чтобы просто окупить затраты на добавление.

Заехал я посмотреть на него снаружи. Ну что сказать, на картинке дом выглядит гораздо лучше.
Во-первых кирпичный там только фасад, во-вторых кирпичные стены выглядят неважно, жалюзи старые и кривые, на входную дверь страшно смотреть, драйвей весь вспученый, в окне торчит ржавый кондиционер. Полагаю что внутри все также как и снаружи.
В-третьих, чердак похоже нежилой, т.к. вместо окон - решетки, т.е. в лучшем случае - место для хлама.
В-четвертых, участок - почти сразу за домом начинается горка. Т.е. дом как бы стоит под горой. Расстариваться там особо некуда, разве что вгрызаться в гору. Кстати, соседний дом видимо достраивался как раз в сторону горы, но, навскидку, стоит от нее дальше.
Далее, согласно описанию, все спальни на втором этаже. Это здорово, но только этаж не выглядит большим. Также сказано, что living room на весь этаж от стены до стены. Интересно где там кухня?
И еще момент - каминная труба торчит не с краю, как обычно, а почти посреди крыши. Странно... Я записал телефон агента, если кому надо

Мне этот дом всяко не по карману, а 100К они вряд ли скинут

BOBAH · Post by **BOBAH** » 07 Apr 2006 14:35

А как оценить "экономию" на налогах при покупке дома? Я нашел какой-то странный калькулятор в интернете, который мне насчитал что моргидж в 3100/мес после экономии на налогах будет реально 1700/мес. Когда же я сам считаю, то отняв (интерес за год + налоги на дом + налоги штата - 10К стандартного дедакшена) от моего gross income, я получаю экономию порядка 5К в год, что дает мне моргидж в 2900/мес. Почему такая разница-то? :pain1:

Geva · Post by **Geva** » 07 Apr 2006 15:47

Jedd wrote:
Geva wrote:На вскидку, в доме нет кондиционера, только полторы ванных и, вообще, они не хвастаются никакими ремонтами/обновлениями.

Кондиционер можно и в окно поставить или к ФХА прикрутить (если есть).
Больше полторы ванных это не такой уж и минус, нашей второй только гости пользуются.
Отсутствие ремонтов значит, что можно купить дешевле и сделать ремонт так как нравится самому за гораздо дешевле.

Установка кондиционера в любом случае стоит денег. А вторая ванная.... Детеныш у тебя еще маленький, потому и не надо. Мои вот вчера пришли с тренировок одновременно и устроили шкандал, кто первый в душ идет. Может и Вовану не надо, но вторая ванная на рынке котируется, за кондиционер уверенно не скажу.
Так дом-то не дешевле и меньшей площади. Гораздо дешевле получится, только если своими руками делать. Не у всех есть на то желание, силы и способности.

Searcher · Post by **Searcher** » 07 Apr 2006 16:15

BOBAH wrote:А как оценить "экономию" на налогах при покупке дома? Я нашел какой-то странный калькулятор в интернете, который мне насчитал что моргидж в 3100/мес после экономии на налогах будет реально 1700/мес. Когда же я сам считаю, то отняв (интерес за год + налоги на дом + налоги штата - 10К стандартного дедакшена) от моего gross income, я получаю экономию порядка 5К в год, что дает мне моргидж в 2900/мес. Почему такая разница-то?

Скажем, есть mortgage с ежемесячным платежом в $3100. Скажем, real estate tax составляет $6000 в год и он включен в платеж. Тогда платеж без tax будет 3100-6000/12=2600. В связи с тем, как mortgage работает, можно говорить, что в первый год ~85% выплаченных денег - это проценты по кредиту - 2600х12=31,200, а 85% от этой суммы будет где-то $26,520 (кстати в течении первых 5 лет эта сумма уменьшится всего на ~$1200 в пользу principal). Добавьте к этому real estate tax и получите уже $32,520, плюс налоги штата... Вот из этого можно и исходить. Да, это для 30 летнего mortgage.

Может по-пиву?

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Apr 2006 17:00

имхо, дело не в real estate tax а в том что проценты по моргиджу списываются с дохода

грубо говоря, заплатил в год банку 30 К - на эту же сумму уменьшается доход подлежащий налогообложению -> сэкономил 10 К

BOBAH · Post by **BOBAH** » 07 Apr 2006 18:31

BOBAH wrote:
Ratbert wrote:MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

Заехал я посмотреть на него снаружи. Ну что сказать, на картинке дом выглядит гораздо лучше...

Позвонил агенту ради интереса. Ее первые слова были: "this house needs new everything". Крыше 20 лет, бойлер старенький, кухня видимо оригинальная. Агент сказала, что самый новый там дишвошер. И, блин за это хотят 550К!!?
Но, говорит, что все работает и в livable condition.

BOBAH · Post by **BOBAH** » 07 Apr 2006 18:32

Searcher wrote:Может по-пиву?

Идея хорошая, но нереально

Разве что я с сыном приду

thinker · Post by **thinker** » 07 Apr 2006 18:37

BOBAH wrote:Позвонил агенту ради интереса. Ее первые слова были: "this house needs new everything". Крыше 20 лет, бойлер старенький, кухня видимо оригинальная. Агент сказала, что самый новый там дишвошер. И, блин за это хотят 550К!!?

Еще раз для тех, кто не знает: Цена дома совсем не зависит от его состояния и количества в нем новых вещей. Цена дома зависит от
location,
location,
location.