RE Investment (rental)
Moderator: Komissar
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
RE Investment (rental)
Странно. Комиссар есть а FAQ нет
Вобщем как выбирать РЕ под сдачу? Надо смотреть на что? Население? Близость к работе? Как цены расли? Есть-ли набор пунктов для выбора?
Single or multi-family? Condo?
И каков ваш опыт работы с агенствами которые ваш гемор забирают себе ?
Вобщем как выбирать РЕ под сдачу? Надо смотреть на что? Население? Близость к работе? Как цены расли? Есть-ли набор пунктов для выбора?
Single or multi-family? Condo?
И каков ваш опыт работы с агенствами которые ваш гемор забирают себе ?
Лучше водки — хуже нет! ©
-
- Уже с Приветом
- Posts: 64661
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
One size fits all - такого рецепта нет, к сожалению.
У меня есть опыт с домом, про к-рый по всем параметрам говорили "плохой инвестмент" - а он приносит прибыль ого-го, да еще и вырос в 2 раза, и есть опыт с покупкой кондо, в супер-обещающем рентальном районе, а оно приносит так себе, и выросло от силы на 10%.
Насчет агенств - их стОит нанимать, если живешь далеко, а если близко - лучше самому менеджить. Как-то надоедает им 8-10% от ренты откатывать. Хотя гемор они снимают (если хорошее агентство попалось).
Лучше кинь сюда несколько вариантов, к-рые рассматриваешь -- тогда будет легче советовать, "от конкретики".
У меня есть опыт с домом, про к-рый по всем параметрам говорили "плохой инвестмент" - а он приносит прибыль ого-го, да еще и вырос в 2 раза, и есть опыт с покупкой кондо, в супер-обещающем рентальном районе, а оно приносит так себе, и выросло от силы на 10%.
Насчет агенств - их стОит нанимать, если живешь далеко, а если близко - лучше самому менеджить. Как-то надоедает им 8-10% от ренты откатывать. Хотя гемор они снимают (если хорошее агентство попалось).
Лучше кинь сюда несколько вариантов, к-рые рассматриваешь -- тогда будет легче советовать, "от конкретики".
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
Будут варианты - буду сюда ставить.
Но в общем есть такие мысли:
1. Lofts in downtown - город отстраивается, цены хорошие, рент фроде тоже очень хороший.
2. Duplex in county - черт его знает. Может по нулям будет выходить. Но неясно кто будет снимать.
3. Single family - под рент наверное дурость.
Мне #1 нравится пока.
Но в общем есть такие мысли:
1. Lofts in downtown - город отстраивается, цены хорошие, рент фроде тоже очень хороший.
2. Duplex in county - черт его знает. Может по нулям будет выходить. Но неясно кто будет снимать.
3. Single family - под рент наверное дурость.
Мне #1 нравится пока.
Лучше водки — хуже нет! ©
-
- Уже с Приветом
- Posts: 64661
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
А с точки зрения начинающего.. На что (и сколько) можно взять в кредит? Наверное дуплекс мне не продадут как второй дом? В смысле кредит без 20% не дадут и процент уже под rental?
И вообще, как достигать confidence? Ну вот в смысле вижу в одном месте дофигища рентал под продажу с жильцами. И выглядит все по деньгам ничего, но почему тогда они все продаются? Как разбираться? Что смотреть/читать?
Или пока шишек не набьешь ничего не будет?
И вообще, как достигать confidence? Ну вот в смысле вижу в одном месте дофигища рентал под продажу с жильцами. И выглядит все по деньгам ничего, но почему тогда они все продаются? Как разбираться? Что смотреть/читать?
Или пока шишек не набьешь ничего не будет?
Лучше водки — хуже нет! ©
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2423
- Joined: 02 Jul 2002 00:14
- Location: Seattle, WA
-
- Уже с Приветом
- Posts: 64661
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2423
- Joined: 02 Jul 2002 00:14
- Location: Seattle, WA
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2423
- Joined: 02 Jul 2002 00:14
- Location: Seattle, WA
Например, мой брокер делал людям строительные лоаны без даунпейментов. Причем американские брокеры и агенты крутили пальцем у виска даже при упоминании таких вещей. Мой же брокер сказал что невозможных вещей нет, есть просто ленивые брокеры. Грубо говоря, с констракшин лонами возни в 100 раз больше чем с обыкновенными мортгеджами с хорошими даунпейментами, а деньги брокер получает теже самые.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2423
- Joined: 02 Jul 2002 00:14
- Location: Seattle, WA
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2226
- Joined: 16 Jan 2004 22:05
- Location: East Bay, CA
Катит, не поленись/ не пожалей времени-денег, сходи в библиотеку и книжный магазин, почитай что на эту тему пишут. Это не бином Ньютона, критерии оценки достаточно простые и ясно выраженные.
Конечно, есть ещё некоторая неопределённая, зависящая от конкретных местных условий, компонента, но её за глаза никто тебе не растолкует.
Главное не бояться: "Кто не рискует - тот шампанского не пьёт" ©
Конечно, есть ещё некоторая неопределённая, зависящая от конкретных местных условий, компонента, но её за глаза никто тебе не растолкует.
Главное не бояться: "Кто не рискует - тот шампанского не пьёт" ©
Безапелляционность - признак глупости.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2824
- Joined: 05 Sep 2003 22:45
Родители жены сдают. Month to month дом себя оплачивает но особого дохода не приносит. С одной стороны возня... с другой стороны даже если забить на appreciation то все равно выгодно.katit wrote:3. Single family - под рент наверное дурость.
Single family дом в хорошем месте с хорошими школами как правило привлекает более стабильных жильцов чем скажем loft в downtown.... однако таких жильцов относительно не много так что поиск новых всегда волнителен.
Max_ii
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
Логично. Просто в каунти со школами живут люди которые покупают. Это я так представляю. Конечно разное бывает.
Как по мне так ничего страшного если неболшие дешевые квартирки будут засираться студентами а после в них красить все/менять ковры и т.д. Так вроде больше cash-flow
Как по мне так ничего страшного если неболшие дешевые квартирки будут засираться студентами а после в них красить все/менять ковры и т.д. Так вроде больше cash-flow
Лучше водки — хуже нет! ©
-
- Уже с Приветом
- Posts: 5493
- Joined: 27 May 2005 16:49
- Location: MA
Я бы подождала сейчас с покупкой. Последила бы за маркет трэнд.
Если у вас семья и мортгидж под основное жилье записан на кого-то одного, покупать стОит второму , как first time mortgage.
Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).Помните, что в доме конечно могут быть проблемы, но вы сами регулируете, что и когда менять (кроме emergency situations ).
Я знаю один кондо комплекс, где лет 6-7 назад мэнэджмент нанял компанию менять окна, работа была сделана не качественно.... (есть подозрение, что мэнэджмент был в $ доле с контракторами). Теперь менэджмент новый , а работу нужно всю переделывать.. опятыь же за деньги жильцов. Нужно обязательно убедиться , что комплекс имеет good cash flow.
Если у вас семья и мортгидж под основное жилье записан на кого-то одного, покупать стОит второму , как first time mortgage.
Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).Помните, что в доме конечно могут быть проблемы, но вы сами регулируете, что и когда менять (кроме emergency situations ).
Я знаю один кондо комплекс, где лет 6-7 назад мэнэджмент нанял компанию менять окна, работа была сделана не качественно.... (есть подозрение, что мэнэджмент был в $ доле с контракторами). Теперь менэджмент новый , а работу нужно всю переделывать.. опятыь же за деньги жильцов. Нужно обязательно убедиться , что комплекс имеет good cash flow.
Эх,если бы мы стoили стoлькo скoлькo o себе думaем,тo кaкими бoгaтыми мы были бы (c)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 64661
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2423
- Joined: 02 Jul 2002 00:14
- Location: Seattle, WA
-
- Уже с Приветом
- Posts: 23749
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1168
- Joined: 23 Sep 2001 09:01
Komissar wrote:и хорошего реалтора, к-рый знает рентал маркет.
Мне кажется таких найти непросто. Мы в прошлом году пытались что то найти - стало понятно что агенты в основном ищут по критериям цена - район. Про rental знают плохо.
Неплохой совет дал один из MBA студентов которым жена лекции читает - искать в местах компактного проживания этнических групп - японцев , корейцев и тп. Так как они хотят в этот район, то будут арендовать даже если цена выше чем в других районах.
У нас знакомые сдают 6-квартирный дом в польском районе - никогда нет недостатка в арендаторах.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 5493
- Joined: 27 May 2005 16:49
- Location: MA
katit wrote:Tatka71 wrote: Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).
С кондо по любому я связываться не буду. Свое из-за этого и продали. Каждый год на 20-30 повышают фи, хорошо хоть ассесментов небыло
А как это лофт и не кондо?
Кто то же в этом здании поддерживает стены , подьезд, крышу, отопление и т.д.
Я могу ошибаться, но хочется знать.
Эх,если бы мы стoили стoлькo скoлькo o себе думaем,тo кaкими бoгaтыми мы были бы (c)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 64661
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
Ну почему... русские, например, наоборот не хотят жить в своем гетто. А потом, геттовый народ уж очень норовит кинуть с пейментом -- и ищи свищи его потом. Но кеш-флоу там м.б. хороший.
У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.
У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.