RE Investment (rental)

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 19:10

Странно. Комиссар есть а FAQ нет

Вобщем как выбирать РЕ под сдачу? Надо смотреть на что? Население? Близость к работе? Как цены расли? Есть-ли набор пунктов для выбора?

Single or multi-family? Condo?

И каков ваш опыт работы с агенствами которые ваш гемор забирают себе ?

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 19:16

One size fits all - такого рецепта нет, к сожалению.

У меня есть опыт с домом, про к-рый по всем параметрам говорили "плохой инвестмент" - а он приносит прибыль ого-го, да еще и вырос в 2 раза, и есть опыт с покупкой кондо, в супер-обещающем рентальном районе, а оно приносит так себе, и выросло от силы на 10%.

Насчет агенств - их стОит нанимать, если живешь далеко, а если близко - лучше самому менеджить. Как-то надоедает им 8-10% от ренты откатывать. Хотя гемор они снимают (если хорошее агентство попалось).

Лучше кинь сюда несколько вариантов, к-рые рассматриваешь -- тогда будет легче советовать, "от конкретики".

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 19:28

Будут варианты - буду сюда ставить.

Но в общем есть такие мысли:

1. Lofts in downtown - город отстраивается, цены хорошие, рент фроде тоже очень хороший.
2. Duplex in county - черт его знает. Может по нулям будет выходить. Но неясно кто будет снимать.
3. Single family - под рент наверное дурость.

Мне #1 нравится пока.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 19:34

Навскидку #1 выглядит более привлекательным.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 21:01

А с точки зрения начинающего.. На что (и сколько) можно взять в кредит? Наверное дуплекс мне не продадут как второй дом? В смысле кредит без 20% не дадут и процент уже под rental?

И вообще, как достигать confidence? Ну вот в смысле вижу в одном месте дофигища рентал под продажу с жильцами. И выглядит все по деньгам ничего, но почему тогда они все продаются? Как разбираться? Что смотреть/читать?

Или пока шишек не набьешь ничего не будет?

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 May 2006 21:03

Ищите хорошего мортгедж брокера.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 21:05

и хорошего реалтора, к-рый знает рентал маркет.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 21:08

Вечный вопрос. Как-же знать что он хороший... Ну есть у него MLM-доступ, ну написано что почем где сдается с ценами. Ну болтает он много

А дальше?

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 May 2006 21:09

katit wrote:Вечный вопрос. Как-же знать что он хороший... Ну есть у него MLM-доступ, ну написано что почем где сдается с ценами. Ну болтает он много
А дальше?

обычная тема - либо референсы просить и долго с ними обсуждать, либо довериться и проверить его хорошесть на себе

.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 May 2006 21:11

Например, мой брокер делал людям строительные лоаны без даунпейментов. Причем американские брокеры и агенты крутили пальцем у виска даже при упоминании таких вещей. Мой же брокер сказал что невозможных вещей нет, есть просто ленивые брокеры. Грубо говоря, с констракшин лонами возни в 100 раз больше чем с обыкновенными мортгеджами с хорошими даунпейментами, а деньги брокер получает теже самые.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 21:15

BOPOBYC wrote:либо довериться и проверить его хорошесть на себе .

Наверное. Но купить то что он сам продает - точно духу не хватит. По моим прапертям вопросов небыло

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 May 2006 21:23

katit wrote:
BOPOBYC wrote:либо довериться и проверить его хорошесть на себе .

Наверное. Но купить то что он сам продает - точно духу не хватит. По моим прапертям вопросов небыло

Ну это да - проперти искать самому, у брокера делать только финансирование.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 15 May 2006 21:28

Катит, не поленись/ не пожалей времени-денег, сходи в библиотеку и книжный магазин, почитай что на эту тему пишут. Это не бином Ньютона, критерии оценки достаточно простые и ясно выраженные.

Конечно, есть ещё некоторая неопределённая, зависящая от конкретных местных условий, компонента, но её за глаза никто тебе не растолкует.

Главное не бояться: "Кто не рискует - тот шампанского не пьёт" © :wink:

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 21:36

dima_ca wrote:Главное не бояться: "Кто не рискует - тот шампанского не пьёт" ©

Да, это точно..
Просто анекдот вспоминается про брокера с Wall Street и парикмахершу

Книга(раньше здесь усиленно рекомендуемая) есть, надо перечитать

max_ii · Post by **max_ii** » 15 May 2006 23:01

katit wrote:3. Single family - под рент наверное дурость.

Родители жены сдают. Month to month дом себя оплачивает но особого дохода не приносит. С одной стороны возня... с другой стороны даже если забить на appreciation то все равно выгодно.
Single family дом в хорошем месте с хорошими школами как правило привлекает более стабильных жильцов чем скажем loft в downtown.... однако таких жильцов относительно не много так что поиск новых всегда волнителен.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 23:04

Логично. Просто в каунти со школами живут люди которые покупают. Это я так представляю. Конечно разное бывает.

Как по мне так ничего страшного если неболшие дешевые квартирки будут засираться студентами а после в них красить все/менять ковры и т.д. Так вроде больше cash-flow

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 15 May 2006 23:28

Я бы подождала сейчас с покупкой. Последила бы за маркет трэнд.

Если у вас семья и мортгидж под основное жилье записан на кого-то одного, покупать стОит второму , как first time mortgage.

Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).Помните, что в доме конечно могут быть проблемы, но вы сами регулируете, что и когда менять (кроме emergency situations ).

Я знаю один кондо комплекс, где лет 6-7 назад мэнэджмент нанял компанию менять окна, работа была сделана не качественно.... (есть подозрение, что мэнэджмент был в $ доле с контракторами). Теперь менэджмент новый , а работу нужно всю переделывать.. опятыь же за деньги жильцов. Нужно обязательно убедиться , что комплекс имеет good cash flow.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 23:32

Tatka71 wrote: Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).

С кондо по любому я связываться не буду. Свое из-за этого и продали. Каждый год на 20-30 повышают фи, хорошо хоть ассесментов небыло

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 23:35

Так лофт скорее всего будет в кондо-ассоциации. Лофты в свободном полете редко встречаются.

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 23:36

А, да? Я просто че-то листаю вот списки multi-family прапертей на 2-3-4 семьи...

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 May 2006 23:37

Komissar wrote:Так лофт скорее всего будет в кондо-ассоциации. Лофты в свободном полете редко встречаются.

Хехе, кстати по поводу лофта. Как я понимаю - они обычно продаются без стен? Типа - спланируй его сам, или лофт это который изначально был без стен а потом его ктото спланировал и продает?

katit · Post by **katit** » 15 May 2006 23:38

А они и есть без стен. Но да, наверное хочу смотреть те которые уже готовы к употреблению

wireless · Post by **wireless** » 15 May 2006 23:47

Komissar wrote:и хорошего реалтора, к-рый знает рентал маркет.

Мне кажется таких найти непросто. Мы в прошлом году пытались что то найти - стало понятно что агенты в основном ищут по критериям цена - район. Про rental знают плохо.

Неплохой совет дал один из MBA студентов которым жена лекции читает - искать в местах компактного проживания этнических групп - японцев , корейцев и тп. Так как они хотят в этот район, то будут арендовать даже если цена выше чем в других районах.
У нас знакомые сдают 6-квартирный дом в польском районе - никогда нет недостатка в арендаторах.

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 15 May 2006 23:53

katit wrote:
Tatka71 wrote: Перед покупкой квартиры узнать, не предвидится ли какой-нибудь ассесмент (очень часто бывает особенно в кондо постарше).

С кондо по любому я связываться не буду. Свое из-за этого и продали. Каждый год на 20-30 повышают фи, хорошо хоть ассесментов небыло

А как это лофт и не кондо?

Кто то же в этом здании поддерживает стены , подьезд, крышу, отопление и т.д.

Я могу ошибаться, но хочется знать.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 23:57

Ну почему... русские, например, наоборот не хотят жить в своем гетто. А потом, геттовый народ уж очень норовит кинуть с пейментом -- и ищи свищи его потом. Но кеш-флоу там м.б. хороший.

У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.