Брать или не брать?

[2005]

Иншюранс где-то $800-900, таксы - $2700.

[OO8]

Любой хайвей - недостаток для всех. У нас дома около хайвея намного сложнее продать.

Вы highway и freeway не путаете? Судя по гуглу, там маленькая двухполосная дорога.

Мне кажется, что в MA у любого дома в радиусе 200 м будет штуки четыре дороги, причем каждая гораздо оживленнее этого хайвэя.

[Komissar]

домик очень симпатичный, и большой лот биг плюс. Вопрос в качестве тенантов (т.е. такой красивый домик всякой швали лучше бы не сдавать) и, самое главное, перспективы роста цен в том районе. Большое строительство рядом с домом может быть и плюс (если также строятся школы, магазины и прочая инфраструктура, а также, если новые дома очень дорогие - тогда народ начинает активно разбирать дома постарше и подешевле), но часто бывает и минус - у покупателей слишком много выбора, а крупные билдеры еще могут подкинуть incentives, ну и возможность отдекорировать на свой вкус всегда соблазняет жителей.

Не забудьте в расходах НОА fee - сейчас оно согласно вебсайту 25/мес, но когда комьюнити застроится, запросто могут поднять.

Если бы была возможность брать ренту 1500-1700 мес, я бы совсем не сомневался. 1100-1300 звучит чуть низковато, но Вы ведь покупаете не для кеш-флоу, а "на вырост" -- поэтому самое важное сейчас постараться оценить перспективы данного района.

[Komissar]

Еще такая идея: если этот район Вам лично подходит, может, заселиться в тот домик самому с семьей, а прежний сдавать? Или прежний - дворец?

[2005]

Еще такая идея: если этот район Вам лично подходит, может, заселиться в тот домик самому с семьей, а прежний сдавать? Или прежний - дворец?

Да не, мы люди скромные, в дворцах не живем. Нынешний домик примерно такой же, тока район чутка получше в плане школ. У меня такая мысль тоже была, бум думать. Всем мерси за фидбак.

[Komissar]

Вы планируете положить 20% даун, больше или меньше?

[2005]

Вы планируете положить 20% даун, больше или меньше?

Думал 20%, не вижу большого смысла класть больше, APR вроде меньше уже не будет.

[Komissar]

Если есть лишние деньги, я бы положил в даун, но открыл бы под них Хелок. Тогда, пока они не нужны, они "зарабатывают" вам 6.хх% (whatever apr) безналогово, а как понадобятся - Вы их хвать-похвать из хелока - и на дело.

[uncle_Pasha]

открыл бы под них Хелок. Тогда, пока они не нужны, они "зарабатывают" вам 6.хх% (whatever apr) безналогово.

Пардон, но что-то логику я не просекаю... Как Хелок позволяет зарабатывать 6.хх% (whatever apr)?
Удачи!

[Scrooge McDuck]

открыл бы под них Хелок. Тогда, пока они не нужны, они "зарабатывают" вам 6.хх% (whatever apr) безналогово.

Пардон, но что-то логику я не просекаю... Как Хелок позволяет зарабатывать 6.хх% (whatever apr)?
Удачи!

Он видимо позволяет не терять

[uncle_Pasha]

Таких цен для таких параметров в Триангле давно уже нет

Вот, к примеру, дом "напротив" в том же нейборхуде
http://www.prucarolinas.com/prudential% ... &mlsid=220

2400 кв. фт. просят $269,900. Мне кажется, что надо искать...

Удачи!

Если посчитать отсутствие брик фронта, меньшую площадь и лот, то дешевле не выходит, или выходит совсем на немного.

Ну не знаю, на одной улице продается два дома. Один - $112/кв. фут., другой - $126/кв. фут.
приведенная на площадь разница в цене ~$40,000 (на самом деле больше, т.к. обычно, чем больше дом, тем меньше удельная стоимость)
Сайдинг, при строительстве, 40 тыс не стоит. Как и 1 акр земли в Дюрхаме.

Собсно я пока исхожу из расчета больше вложил, больше заработал.

Заработаете ли Вы больше, если "вложите" в данный дом 500 тыс?
IMHO, если верите в данный район, дайте офер на $300-305 тыс. Может выгорит?
Удачи!

[Julka]

Julka писал(а):
Любой хайвей - недостаток для всех. У нас дома около хайвея намного сложнее продать.


Вы highway и freeway не путаете? Судя по гуглу, там маленькая двухполосная дорога.

Мне кажется, что в MA у любого дома в радиусе 200 м будет штуки четыре дороги, причем каждая гораздо оживленнее этого хайвэя.

Нет, не путаю, просто обобщаю. Есть очень оживлённые двухполосные дороги, хоть они и маленькие. Что же касается МА, то это не так. Вы плохо представляете себе МА.

А по существу - действительно в район надо верить, но уж больно рент низкий. Тут немного стрёмно. Сейчас можно попробовать lowball offers. Посмотрите, что скажут.

[2005]

Таких цен для таких параметров в Триангле давно уже нет

Вот, к примеру, дом "напротив" в том же нейборхуде
http://www.prucarolinas.com/prudential% ... &mlsid=220

2400 кв. фт. просят $269,900. Мне кажется, что надо искать...

Удачи!

Если посчитать отсутствие брик фронта, меньшую площадь и лот, то дешевле не выходит, или выходит совсем на немного.

Ну не знаю, на одной улице продается два дома. Один - $112/кв. фут., другой - $126/кв. фут.
приведенная на площадь разница в цене ~$40,000 (на самом деле больше, т.к. обычно, чем больше дом, тем меньше удельная стоимость)
Сайдинг, при строительстве, 40 тыс не стоит. Как и 1 акр земли в Дюрхаме.

Собсно я пока исхожу из расчета больше вложил, больше заработал.

Заработаете ли Вы больше, если "вложите" в данный дом 500 тыс?
IMHO, если верите в данный район, дайте офер на $300-305 тыс. Может выгорит?
Удачи!

Ну за $344К я брать конечно не стал бы, уж штук 5-7 они точно скинут.
Вообще я считал так: $30К грубо разница в площади + $20К стоит обычно брик фронт у билдера + $15К разница в цене лота = ~ $335K. Это не считая гранитные каунтертопы, кастом плитку на кухне и во всех ванных, крышу с 30 летней гарантией и walk-in attik.

[Andrey Barabashkin]

Типа to buy or not to buy?

За такую цену??? Заверните 2!

Хайвей там средней загруженности, на викенд машин 20 в час проезжает наверно.

Если в NC при Traffic count 480 cpd дорога считается highway, тады ОЙ

[OO8]

Нет, не путаю, просто обобщаю. Есть очень оживлённые двухполосные дороги, хоть они и маленькие. Что же касается МА, то это не так. Вы плохо представляете себе МА.

Обобщаете от очень оживленных дорог до любого хайвея? А начсет MA - дайте нам адрес Ваших соседей, например, мы посмотрим что там в радиусе 200 метров.

[OO8]

Если в NC при Traffic count 480 cpd дорога считается highway, тады ОЙ

high·way - A main public road, especially one connecting towns and cities.

Название от трафика не зависит.

[Мася]

.

Не забудьте в расходах НОА fee - сейчас оно согласно вебсайту 25/мес, но когда комьюнити застроится, запросто могут поднять.

1. HOA fee.
Комиссар дело говорит. Мы купили дом в елитном kommunity посередине всего уже стояшего, т е не в новом раионе.Дома ,как картинки. Так вот HOA fee poka коммуниты строился было $30, когда посртоился стало в 10 раз больше. Мы были в шоке.

2 LOCAL TAX.

Мы купили дом, никто нам и не сказал,что мы в дополнение к School tax and property tax должны еше будем платить Local Tax ( дополнительнo $1900).
Не хочу пугать товаришеи, поетому обшую сумму наших тах не называю,она больше 12K в год. Штат Texas.

[OO8]

Ну не знаю, на одной улице продается два дома. Один - $112/кв. фут., другой - $126/кв. фут.

А в одном дилершипе продается две машины. Одна $5K per wheel, а другая $10K per wheel. И что из этого следует?

На мой взгляд первый дом лучше второго штук на 80.

[Komissar]

пока представляется, что таки брать (и, возможно, внимательно рассмотреть сценарий переезда туда самим, а сдавать старый).

Pro's:
1) Durham (RTP) - довольно многообещающий в смысле роста (цен и населения) район
2) 344К за такой дом на таком участке - довольно дешево по средне-штатским стандартам для мегаполисов. Значит, глубокое падение - маловероятно.
3) умеренные (пока) проптаксы
4) неплохое (на вид) качество постройки и отделки
5) большой участок
6) близость к проживанию лендлорда

Con's:

1) близковато к дороге. если район будет расти, дорога превратиться в довольно забитую
2) плохие школы (правда, автор говорит, они везде там плохие)
3) непонятки насчет качества и количества потенциальных тенантов
4) потенциальный рост проптаксов (но он, скорее всего, будет с отставанием коррелировать с ростом эквити)

Скажем, связываться с таким домом из Калифорнии я бы, наверное, не стал - все-таки далековато, а property management сожрет немалую долю от хилой ренты. Но если жить неподалеку, менеджить самому, иметь хорошее представление о перспективах района... why not.

[xmaz]

Таких цен для таких параметров в Триангле давно уже нет

Вот, к примеру, дом "напротив" в том же нейборхуде
http://www.prucarolinas.com/prudential% ... &mlsid=220

2400 кв. фт. просят $269,900. Мне кажется, что надо искать...

Удачи!

Если посчитать отсутствие брик фронта, меньшую площадь и лот, то дешевле не выходит, или выходит совсем на немного.
Ну то есть наверно дешевле найти можно, но это будет уже совсем другой дом. Дома с маленькой площадью попроще, как правило виниловый сайдинг, часто на слабе, выглядят внешне уж точно совсем по-другому, "carpenter" стайл, как здесь говорят.
Собсно я пока исхожу из расчета больше вложил, больше заработал.

Ниче подобного, тут это так не работает. Чем дешевле дом, хуже район, тем больше потенциальная прибыль (хотя и риск тоже). Я бы брала лучше тот за 269 900 (а то и еще дешевле). Чем дороже дом (и рента), тем тяжелее клиентов найти.

Вашим жильцам, скорее всего, будет фиолетово, сайдинг там или стакко, брик фронт или нет.

А вот наличие огороженного двора - практически a must have!

[Komissar]

жильцам брик-фронт до фени, конечно, но ведь "2005" делает ставку на appreciation и перепродажу в будущем - а там это м.б. важно.

[dimp]

Сдать можно я думаю за $1100-1300, не больше. То есть если положить 20% в даун, то где-то половину мортгиджа будет прокрывать.

Ни фига себе И это нынче называется инвестицией. Рента должна как минимум покрывать все постоянные расходы ( мотгидж+страховка+таксы+HOA). Иначе веротяность прогореть приближается к 100%.
Я, например, до сих пор не уверен, что поступил правильно, покупая таунхауз за 180К, который сейчас сдаю за $1300 (можно в принципе и за 1500, но жилец очень безпроблемный).

[Jedd]

Рента должна как минимум покрывать все постоянные расходы ( мотгидж+страховка+таксы+HOA).

Exactly my point!
Причем желательло в down не ложить больше 5%, а лучше вообше ничего.
По крайней мере я делаю так...

[uncle_Pasha]

Ну не знаю, на одной улице продается два дома. Один - $112/кв. фут., другой - $126/кв. фут.

А в одном дилершипе продается две машины. Одна $5K per wheel, а другая $10K per wheel. И что из этого следует?.

Надо брать ту, что за $5K per wheel... Какие сомнения...
Особенно, если сдавать потом в рент за одни и те же деньги...
Удачи!

[mikeG]

А в одном дилершипе продается две машины. Одна $5K per wheel, а другая $10K per wheel. И что из этого следует?.

Надо брать ту, что за $5K per wheel... Какие сомнения...
Особенно, если сдавать потом в рент за одни и те же деньги...
Удачи!

Это, наверное, 18-wheeler?