Стратегия покупки

[NEVA]

Лучше моей работы в моей индустрии практически не бывает.

Тогда я честно говоря не вижу в чем проблема. Unless вы собираетесь купить очень drafty замок.

You have no idea how much real estate costs around here. Last I checked Bethesda was one of 5 most expensive areas in the country.

(мой первый дом был стоимостю в 5 зарплат и никаких особых савингс у меня не было).

Ой, правда? А расскажите как вы с таким mortgage жили. А то мне бы было очень страшно в такое влезать.

[NEVA]

Кстати про ужимки. КОгда муж первый дом покупал (давно ), по деньгам было все в притык. Чтоб хоть чуток помочь он взял руммейта (не советую, просто рассказываю). .

Почему не советуете?

Ну вы скажете тоже...

[Jedd]

Ой, правда? А расскажите как вы с таким mortgage жили. А то мне бы было очень страшно в такое влезать.

Cначала с руммейтом, потом с подругой, потом с женой. Три раза перефинансировал (за три года)
Теперь его сдал, и только что купили новый побольше. Вроде неплохо справляемся. На няню, рестораны, поездки и машины хватает. Но к бОльшим зарплатам еще рости и рости.

[NEVA]

Ой, правда? А расскажите как вы с таким мортгаге жили. А то мне бы было очень страшно в такое влезать.

Цначала с руммейтом, потом с подругой, потом с женой. Три раза перефинансировал (за три года)
Теперь его сдал, и только что купили новый побольше. Вроде неплохо справляемся. На няню, рестораны, поездки и машины хватает. Но к бОльшим зарплатам еще рости и рости.

А, ну у вас была принципиально другая ситуация - вы покупали на один доход, а потом к нему второй добавился. Мы же покупаем с рассчетом на два дохода, и в процентном отношение страшно большое увеличение дохода нам не грозит. Руммейт - тоже.

[uncle_Pasha]

Все closing costs можно (и имхо нужно) вклучить в mortgage. Потому как ето самые дешевые деньги.

or have the seller pay for them.

Дык... Это одно и то же...
Но мысль - правильная. Особенно применительно к данной ситуации.
Удачи!

[NYgal]

NEVA, влезьте в 401К. Для покупки primary residence вы можете занять сами у себя с гораздо лучшими условиями, чем просто так занимать с 401К.
Следующий раз мы лично так и сделаем. Тем более, что ваше кондо потенциально принесет больше в результате, чем любой 401К (обычно люди не так активно их пасут, как просто свои брокерские аккаунты, так что возврат в среднем не такой уж большой). Тем более, что обычно выплатить вы его можете в течение года, например, а не ждать maturity. Не меняте работу и будьте готовы в случае чего заплатить баланц, если уволят (но для займа на primary residence там, вроде, более либеральные условия).
Есче кратковременные стратегии, чтобы затянуть выплату денег:

Запаситесь 0% кредитной карточной или двумя, пока у вас кредит не просел, подгадайте, чтобы попозже, но перед покупкой. Потом переведет на них баланс после крупных покупок.

HD часто дает no payment for 12 months на свою карточку, если понадобится ремонт.
Так и протянете до лучших времен.

[stenking]

del

[uncle_Pasha]

NEVA, влезьте в 401К.

Мне кажется, что не стоит этого делать.
Мало того, что это не сделает погоды, так еще и в случае увольнения (которое может быть весьма неожиданным) кредит надо будет вернуть.
Удачи!

[Nwaylock]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.

Повышать квалификацию и искать лучше работу.

Да, правильно, мужу Невы повышать квалификацию и искать новую работу.

[Nwaylock]

... т.е. может быть надо фиксировать прибыль (около 100К по Вашему) и переежать в сьемное жилье.

Цены в этом районе медленно снижаются, тем не менее оставаясь довольно заоблачными. Но через два года предполагается потребность в увеличении жилплошади, безотносительно цен на жилье. А фиксировать прибыль мне в лом - я это кондо только до кондиции довела, сьезжать сейчас было бы жестоко. Да и потенциал у этой квартиры хороший, имхо.

Знаете, я тоже так думала, что жестоко сьехать с места где все устраивает, и неизвестно куда жить переезжать, тем более в рентовку. Но потом оказалось что все намного лутше чем ожидалось. Посмотрите на рынок рентованного жилья, вы можете быть приятно удивлены. Вы ведь не знаете толком что в вашем раене можно снять и за какие деньги.

[NEVA]

NEVA, влезьте в 401К. Для покупки primary residence вы можете занять сами у себя с гораздо лучшими условиями, чем просто так занимать с 401К.

Отличная идея! Особенно учитывая что сумма там лежит немаленькая и что работая на federal government риск увольнения у меня не слишком высокий. А расскажите на каких условиях обычно берутся такие заемы? Сколько нужно платить себе % и как? Налоги на distribution платить, так я понимаю, не нужно.

[NEVA]

... т.е. может быть надо фиксировать прибыль (около 100К по Вашему) и переежать в сьемное жилье.

Цены в этом районе медленно снижаются, тем не менее оставаясь довольно заоблачными. Но через два года предполагается потребность в увеличении жилплошади, безотносительно цен на жилье. А фиксировать прибыль мне в лом - я это кондо только до кондиции довела, сьезжать сейчас было бы жестоко. Да и потенциал у этой квартиры хороший, имхо.

Знаете, я тоже так думала, что жестоко сьехать с места где все устраивает, и неизвестно куда жить переезжать, тем более в рентовку. Но потом оказалось что все намного лутше чем ожидалось. Посмотрите на рынок рентованного жилья, вы можете быть приятно удивлены. Вы ведь не знаете толком что в вашем раене можно снять и за какие деньги.

Я согласна что когда жилую плошадь увеличивать придется, если условия для покупки будут неблагоприятные, то можно будет подумать о том чтобы снимать дом, а не покупать. Снимать можно безусловно на много (1.5-2К) дешевле чем покупать, по крайней мере сейчас. Но я морально не готова переежзать прямо сейчас только ради того чтобы lock in the equity gains. Особенно учитывая что на рынке жилья сейчас полный застой и ни фига ничего не продается.

[NYgal]

NEVA, влезьте в 401К.

Мне кажется, что не стоит этого делать.
Мало того, что это не сделает погоды, так еще и в случае увольнения (которое может быть весьма неожиданным) кредит надо будет вернуть.
Удачи!

Дом тоже в таком случае не надо покупать. Тоже риск. Если речь идет о дисциплинированной и ответственной семье, то во-первых, погоду делает, есче и как, до 50% можно взять, ето вполне может быть весь downpayment. Лучше иметь кеш и залезть временно в 401К, чем потратить ети наличные в downpayment и на closing. Ето же не trading account, у многих годами сидят деньги в какой-нибудь balanced лабуде.
Кроме того, на ваш credit score влияют наличные в банке, но никак не влияет размер вашего 401K.

[NYgal]

NEVA, влезьте в 401К. Для покупки primary residence вы можете занять сами у себя с гораздо лучшими условиями, чем просто так занимать с 401К.

Отличная идея! Особенно учитывая что сумма там лежит немаленькая и что работая на federal government риск увольнения у меня не слишком высокий. А расскажите на каких условиях обычно берутся такие заемы? Сколько нужно платить себе % и как? Налоги на distribution платить, так я понимаю, не нужно.

Посмотрите в свои условия по плану. Они слегка отичаются от компании к компании.
Никаких налогов на distribution. Ето ваш займ у самой себя.
Особенно хорошо такое работает, если вы хотите купить дом и собираетесь таки продавать свои теперешний дом, только не хотите етого цирка с зависимостью покупки от продажи и хотите выбрать более балгоприятное время для продажи. Накопленный же кеш можно использовать рациональнее, например, на необходимый ремонт в обоих домах.
Мы брали такие займы ПОСЛЕ покупки. Ето было ошибкой, так как мы почти полностью выложились на цлосинг, дошнпаымент и ремонты. Если бы не цреативе работа с кредитными картами да поддержка друзей, то нам бы пришлось гораздо туже. На самом деле надо было взять те же деньги раньше, как заем на покупку примары ресиденце. Мы протянули до продажи старого дома, но если бы мы его не продали тогда, то мы бы имели positive cash flow на его ренте и очень толстую equity, а так слегка поторопились продать.

И как я уже говорила, когда я изучала условия займа, перед тем как оформить документы, я здорово расстроилась, что мы не оформили вместо етого другой займ, на покупку primary residence, настолько лучше были условия. Но ето надо делать заранее, после подписания контракта (обычно нужны документы с контракта) но до closing.

Кстати, я таки ушла с работы, оставив заем на счету. ничего, протянули еще несколько месяцев (скорее по незнанию), но никакого пеналты нам не было, так как нам "вовремя напомнили" и мы внесли остаток долга на мой 401К до 15 апреля.
Конечно, чем краткосрочнее такая стратегия, тем меньше риска, но если семья дисциплинированная в финансах, то ето очень хороший инструмент.

[uncle_Pasha]

NEVA, влезьте в 401К.

Мне кажется, что не стоит этого делать.
Мало того, что это не сделает погоды, так еще и в случае увольнения (которое может быть весьма неожиданным) кредит надо будет вернуть.
Удачи!

Дом тоже в таком случае не надо покупать. Тоже риск.

Нет, не тот же. В случае займа против 401К - необходимо вернуть всю сумму кредита. Это нескольколько больше ежемесячных платежей.

Лучше иметь кеш и залезть временно в 401К, чем потратить ети наличные в downpayment и на closing.

Нет. При займе против 401-го:
1. Прийдется платить проценты по ставке prime (что сейчас уже выше ставок по mortgage и HELOC).
2. Эти проценты не списываются с налогов.
3. closing и downpayment лучше профинансировать. При чем, в худшем случае (80/20) 80% closing будет профинансировано по ставке основного mortgage, т.е. на весьма льготных условиях, а проценты будут списываться с налогов.

Т.е. занимать на покупку дома из 401К не только рисковано, но и не выгодно.

Удачи!

[Misha]

Last I checked Bethesda was one of 5 most expensive areas in the country.

Стоимость покупки - приблизительно 3 годовых зарплаты.

Вы действительно покупаете in one of the most expensive area in the country?

[NEVA]

Last I checked Bethesda was one of 5 most expensive areas in the country.

Стоимость покупки - приблизительно 3 годовых зарплаты.

Вы действительно покупаете in one of the most expensive area in the country?

Не поняла вопроса. Вы не верите что это one of the most expensive areas in the country или не верите что мы там покупаем? Или не верите что я способна на такую глупость?

[Misha]

Last I checked Bethesda was one of 5 most expensive areas in the country.

Стоимость покупки - приблизительно 3 годовых зарплаты.

Вы действительно покупаете in one of the most expensive area in the country?

Не поняла вопроса. Вы не верите что это one of the most expensive areas in the country или не верите что мы там покупаем? Или не верите что я способна на такую глупость?

Три дохода за дом - это немного. Это не может быть цена в одном из самых дорогих районов, - разве что Ваш личный доход весьма высок, или Вы покупаете неважнецкий дом. Я говорю о семейном доходе.

[NEVA]

При займе против 401-го:
1. Прийдется платить проценты по ставке prime (что сейчас уже выше ставок по mortgage и HELOC).

Но prime по определению будет ниже чем процент под mortgage at the time the money is borrowed, разве не так?

2. Эти проценты не списываются с налогов.

Ну правильно, они же платятся себе. Правда это означает что эффективно сумма платежей будет несколько выше чем была бы по mortgage'y с таким же процентом, но заодно надо иметь ввиду что сравнивать платежи в 401К следует не с выплатой по основному mortgage, а по второму + PMI (который придется брать т.к. downpayment без 401К не дотянет до 20%). Так что даже без налоговых льгот он может быть меньше чем выплаты по второму mortgage.

3. closing и downpayment лучше профинансировать. При чем, в худшем случае (80/20) 80% closing будет профинансировано по ставке основного mortgage, т.е. на весьма льготных условиях, а проценты будут списываться с налогов.

Т.е. занимать на покупку дома из 401К не только рисковано, но и не выгодно.

Ввиду моих аргументов выше, я не вижу почему это так.

[NEVA]

Три дохода за дом - это немного. Это не может быть цена в одном из самых дорогих районов, - разве что Ваш личный доход весьма высок, или Вы покупаете неважнецкий дом. Я говорю о семейном доходе.

Вы полагаете что я не в ладах с арифметикой и не умею делить на три?

[Misha]

Три дохода за дом - это немного. Это не может быть цена в одном из самых дорогих районов, - разве что Ваш личный доход весьма высок, или Вы покупаете неважнецкий дом. Я говорю о семейном доходе.

Вы полагаете что я не в ладах с арифметикой и не умею делить на три?

Ну я ей Б-гу не понимаю как это может быть. Я заню цены ну к примеру в Пало Алто, где за какую-то хибару надо отдать 1.3М. Доход многих моих знакомых там 200-250К/год на семью. Как и Вы, я умею делить, только в данном случае не на три, а на 5-6. Знакомая в Ваших местах тоже называла мне цены, не помню точно, но тоже ближе к 4-5 приличного семейного дохода. В конце концов мой дом стоит не менее трех наших доходов, но я никогда не слышал что Портланд - один из самых дорогих городов.

Видимо, Вы таки хорошо зарабатываете.

[uncle_Pasha]

При займе против 401-го:
1. Прийдется платить проценты по ставке prime (что сейчас уже выше ставок по mortgage и HELOC).

Но prime по определению будет ниже чем процент под mortgage at the time the money is borrowed, разве не так?

Не так. Например на сегодня:
prime rate 8.25%
http://www.bankrate.com/brm/ratewatch/wsjPrimeRate.asp
30 years fixed jumbo mortgage ~ 6.25% http://www.bankrate.com/brm/news/news_mtg_home.asp
$50K HELOC 6.95%
$75K HEL 7.56%
http://www.bankrate.com/brm/news/news_loan_home.asp

2. Эти проценты не списываются с налогов.

Ну правильно, они же платятся себе. Правда это означает что эффективно сумма платежей будет несколько выше чем была бы по mortgage'y с таким же процентом, но заодно надо иметь ввиду что сравнивать платежи в 401К следует не с выплатой по основному mortgage, а по второму + PMI (который придется брать т.к. downpayment без 401К не дотянет до 20%). Так что даже без налоговых льгот он может быть меньше чем выплаты по второму mortgage.

Во первых, PMI нет, т.к. primary mortgage LTV = 80%
Во вторых, если closing costs включены в стоимость покупки (платятся продавцом), то и финансируются они соответственно - 80% по ставке primary mortgage, 20% - по ставке second mortgage.
Проценты по обоим кредитам списываются с налогов.

Тем не менее, если хотите занять именно из 401-го - занимайте. Это Ваше решение.
Удачи!

[NEVA]

Три дохода за дом - это немного. Это не может быть цена в одном из самых дорогих районов, - разве что Ваш личный доход весьма высок, или Вы покупаете неважнецкий дом. Я говорю о семейном доходе.

Вы полагаете что я не в ладах с арифметикой и не умею делить на три?

Ну я ей Б-гу не понимаю как это может быть. Я заню цены ну к примеру в Пало Алто, где за какую-то хибару надо отдать 1.3М. Доход многих моих знакомых там 200-250К/год на семью. Как и Вы, я умею делить, только в данном случае не на три, а на 5-6. Знакомая в Ваших местах тоже называла мне цены, не помню точно, но тоже ближе к 4-5 приличного семейного дохода. В конце концов мой дом стоит не менее трех наших доходов, но я никогда не слышал что Портланд - один из самых дорогих городов.

Видимо, Вы таки хорошо зарабатываете.

Ума не приложу как это относится к теме топика...

[NEVA]

При займе против 401-го:
1. Прийдется платить проценты по ставке prime (что сейчас уже выше ставок по mortgage и HELOC).

Но prime по определению будет ниже чем процент под mortgage at the time the money is borrowed, разве не так?

Не так. Например на сегодня:
prime rate 8.25%
http://www.bankrate.com/brm/ratewatch/wsjPrimeRate.asp
30 years fixed jumbo mortgage ~ 6.25% http://www.bankrate.com/brm/news/news_mtg_home.asp
$50K HELOC 6.95%
$75K HEL 7.56%
http://www.bankrate.com/brm/news/news_loan_home.asp

Ок.Я думала под prime вы имеете в виду процент, задаваемый Federal Reserve Bank. Так это эту prime rate нужно платить по заему из 401К? Или все-таки это зависит от плана?

2. Эти проценты не списываются с налогов.

Ну правильно, они же платятся себе. Правда это означает что эффективно сумма платежей будет несколько выше чем была бы по mortgage'y с таким же процентом, но заодно надо иметь ввиду что сравнивать платежи в 401К следует не с выплатой по основному mortgage, а по второму + PMI (который придется брать т.к. downpayment без 401К не дотянет до 20%). Так что даже без налоговых льгот он может быть меньше чем выплаты по второму mortgage.

Во первых, PMI нет, т.к. primary mortgage LTV = 80%
Во вторых, если closing costs включены в стоимость покупки (платятся продавцом), то и финансируются они соответственно - 80% по ставке primary mortgage, 20% - по ставке second mortgage.
Проценты по обоим кредитам списываются с налогов.

Тем не менее, если хотите занять именно из 401-го - занимайте. Это Ваше решение.
Удачи!

Я просто пытаюсь понять все плюсы и минусы чтобы принять оптимальное решение.

[NEVA]

Похоже что заем из 401К служит не столько чтобы понизить monthly mortgage payment, как чтобы облегчить недостаток налички при покупке и избавить семью от необходимости занимать по кредиткам. Ок, поставим вопрос немножко по другому. Что надо сделать чтобы минимизировать mortgage payments, но при этом не продавать кондо?