Продажный Агент

[rvd]

"денег из воздуха" не бывает - их всегда платит покупатель

Платит продавец.
У покупателя есть выбор - покупать дом, который листится через агента, покупать с агентом или напрямую.
Ежели же продавец решил продавать с агентом - он и платит.
Удачи!

Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя. Если продавец не использует агента, то цена дома будет ниже на сумму комиссионных.

[agent_V]

Сейчас я вам открою страшную тайну: осмотр дома занимает 10-20 минут, 5-10 минут drive до следующего дома. Больше 5-10 домов в день смотрят только самые стойкие покупатели. Умножьте и сложите: 0.5*8 часа х $50/час = $200. Какие здесь нужны идею по внедрению? В конце покупатель выписывает check или вы charge его credit card если он ето "забудет" сделать. По окончании поисков и в случае сделки вы получаете фиксированный бонус, скажем $1000. Все довольны?

О , а вы батенька, великий теоретик. Мне ваша идея определенно нравится.
А как вы собираетесь оплачивать мое время , которое я потрачу на переговоры с адвокатом...с агентом продавца... А обычно это много часов ... Мое присутствие на home inspection,apprisal... Да вы еще хотели показать дом подруге, маме, тете, контрактору... А за звонки с 8 пм до 12 ПМ вы мне добавите?
Многовато вы мне тут дали, по $50 за час, вот если по $10, так тут вам прямая экономия, а по $50 разоритесь...

[uncle_Pasha]

Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя.

Нет - покупатель выставляет офер за цену, которую он готов купить данный дом.
Если продавец выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%.
Если покупатель пришел без агента, а продавец выставил дом через агента и штат разрешает dual agency - он (продавец) попал на ~5%
Если покупатель пришел с агентом, и продавец не выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%
Если покупатель пришел без агента, и продавец не выставил дом через агента - остались при своих.

Это хорошо, когда рынок позволяет эти поборы спрятать в стоимости сделки (типа покупатель платит). Когда же нет - все встает на свои места.

Удачи!

[agent_V]

Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя. Если продавец не использует агента, то цена дома будет ниже на сумму комиссионных.

От куда у Вас такая уверенность что он отдаст эти деньги покупателю?

Повторюсь.Он ведь для того свой дом сам и продает, чтобы на агенте сэкономить и деньги положить в свой карман.

[uncle_Pasha]

О , а вы батенька, великий теоретик. Мне ваша идея определенно нравится.
А как вы собираетесь оплачивать мое время , которое я потрачу на переговоры с адвокатом...с агентом продавца... А обычно это много часов ...

Допустим, на переговоры, показы и пр. потрачено 100 часов.
Допустим, 1% агент должен отстегнуть агенству. С 500К сделки агентские комиссионные составят 10К, или $100/h.
Для для должности, которая не требует особой квалификации, не велика ли ставка?
Удачи!

[rvd]

Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя.

Нет - покупатель выставляет офер за цену, которую он готов купить данный дом.
Если продавец выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%.
Если покупатель пришел без агента, а продавец выставил дом через агента и штат разрешает dual agency - он (продавец) попал на ~5%
Если покупатель пришел с агентом, и продавец не выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%
Если покупатель пришел без агента, и продавец не выставил дом через агента - остались при своих.

Это хорошо, когда рынок позволяет эти поборы спрятать в стоимости сделки (типа покупатель платит). Когда же нет - все встает на свои места.

Удачи!

ето, похоже на спор по термонилогии, несколько бесмысленный, из разряда какой маркет нормальный - byers или sellers. Не совсем понял, как продавец куда-то влетел, правда.

Если дом продается за 100к ФСБО, продавец забирает 100к, покупатель платит 100к
Если контракт 6%, то дом выставляют за 106к. Теперь вожможны варианты:
дом уходит за 106к
- покупатель без агента платит 106к, агент продавца забирает 6к, продавец получает 100к
- покупатель с агентом платит 106к, 1-ый агент получает х (обычно 3к), второй агент получает 6к-х (обычно тоже 3к), продавец имеет свои 100к
- еще вариант - как было у меня с erealty.com 3% 1-ый агент, 2% 2-ой агент, 1% откат покупателю, продавец имеет свое

если дом не уходит за 106к, цена дома фонарь - или слишком высокая (жадный продавец) или слишком никая (жадный покупатель). Ето нестационарная задача - все решает торг

[agent_V]

Для для должности, которая не требует особой квалификации, не велика ли ставка?

Извините, но опять та же песня, про то что кто-то много зарабатывает.
А как Вы определяете квалификацию?
Дорого, не платите... У Вас есть выбор.

[rvd]

Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя. Если продавец не использует агента, то цена дома будет ниже на сумму комиссионных.

От куда у Вас такая уверенность что он отдаст эти деньги покупателю?

Повторюсь.Он ведь для того свой дом сам и продает, чтобы на агенте сэкономить и деньги положить в свой карман.

ок, согласен, ето выглядит разумно: исклучить посредника, а секономленные деньги разделить поровну между покупателем и продавцом. НО! Не забывайте, что ФСБО продавец конкурирует с огромной NAR машиной. Чтобы победить, он вынужден идти на уступки и снизить цену, к нему попадает лиш 1/10 покупателей, которых имеет NAR. В-общем, все решает маркет. Если seller market - то seller забирает себе ети 6%, если buyer market - то buyer забирает 6%, если не то и не се - то поровну делят. Ето идеальный случай в отсутсвие NAR.

[uncle_Pasha]

А как Вы определяете квалификацию?

По тому, сколько времени надо потратить, чтобы получить разрешение работать в этой области.

Дорого, не платите... У Вас есть выбор.

Несомненно, выбор есть. Хотя, как уже правильно заметили, ваша ассоциация с ним борется, как может, всеми доступными способами.
Но будет спад - и пойдут многие РЕ агенты лесом.
Удачи!

[rvd]

Извините, но опять та же песня, про то что кто-то много зарабатывает.
А как Вы определяете квалификацию?
Дорого, не платите... У Вас есть выбор.

да не волнуйтесь вы так, никто ваших денег не считает. Здесь речь идет о том что такое fair, а что not fair. И я думаю, что большинство сойдуться на том, что not fair. Не верите - опрос устройте. А выбора как раз нет. NAR - ето монополия. Одно утешает, если NAR не изменится, то очень скоро "низы не захотят, а верхи не смогут". Все-таки, как вы верно подметили, ето свободная страна. Здесь уже не одну монополию ломали.

[agent_V]

Но будет спад - и пойдут многие РЕ агенты лесом.

Спад уже был и уже пошли...
А те кто остался, так тех наверно можно отнести к высокой квалификации...
Разрешение получить , это дело действительно не сложное, а вот репутацию заработать, это годы занимает.

[agent_V]

Здесь речь идет о том что такое fair, а что not fair. И я думаю, что большинство сойдуться на том, что not fair. Не верите - опрос устройте. А выбора как раз нет. NAR - ето монополия. Одно утешает, если NAR не изменится, то очень скоро "низы не захотят, а верхи не смогут". Все-таки, как вы верно подметили, ето свободная страна. Здесь уже не одну монополию ломали.

Если перевести на русский то очевидно будет звучать как " справедливо и несправедливо" или "добро и зло".
Это только в сказках добро всегда побеждает...
А мы живем в мире загнивающего капитализма...

[rvd]

Здесь речь идет о том что такое fair, а что not fair. И я думаю, что большинство сойдуться на том, что not fair. Не верите - опрос устройте. А выбора как раз нет. NAR - ето монополия. Одно утешает, если NAR не изменится, то очень скоро "низы не захотят, а верхи не смогут". Все-таки, как вы верно подметили, ето свободная страна. Здесь уже не одну монополию ломали.

Если перевести на русский то очевидно будет звучать как " справедливо и несправедливо" или "добро и зло".
Это только в сказках добро всегда побеждает...
А мы живем в мире загнивающего капитализма...

У вас нехватка аргументов - вы повторяетесь, обобщаете, говорите штампами. В етой стране деятельность команий контролируется, так же как и рынков. Примеры привести или вы о них знаете?

[agent_V]

Система существует уже много лет, она работала и работает в разных условиях рынка, и не похоже что грядут какие либо серьезные перемены в ближаишем будущем.

[Slava V]

Система существует уже много лет, она работала и работает в разных условиях рынка, и не похоже что грядут какие либо серьезные перемены в ближаишем будущем.

ну да
а еще были такие travel agents, помните? Они тоже были уверены что без них никогда не обойдутся

[agent_V]

Не заметил что они совсем пропали, стало меньше, согласен...

[Slava V]

Не заметил что они совсем пропали, стало меньше, согласен...

ну так будет еще меньше
имхо, все эти посредники, с важным видом сводящие продавца и покупателя (и про этом ни за что сами не отвечающие) когда-нибудь уйдут нафиг, где им самое место

[agent_V]

На этой оптимистической ноте обещающей скорую победу над засилием НАР, хотелось бы всетаки вернуться к началу топика...
Вопрос то был заплатиь 4.5% вместо 6%.
Попробуйте, если Ваш дом в хорошем месте, в хорошем состоянии и просите Вы за него реальную цену, то возможно реалтор согласится.
Примите во внимание, что агенты, которые работают с крупными компаниями, такими как Coldwell Banker или Weichert,
как правило не могут взять листинг меньше чем под 5%, компания не позволяет.
Обратите еше внимание на то как распределяются эти 4.5% Вам выгоднее чтобы агент отдал 2,5% агенту покупателя.
Учтите, что если все листинги предлагают по 3% агенту продавца, то скорее всего ваш он будет показывать в последнюю очередь.
Спросите есть ли в их policy пункт, по которому вы можете расторгнуть с ними контракт, на основании того что они не производят работу которую обещали.
Если нет, то не давайте им листинг больше чем на 3 месяца,
И ещё раз повторюсь, не берите агента "с улицы", берите по рекомендации.
Даже если он дороже, то скорее всего это окупится.
Удачи.

[Galina28]

Адвоката и моргидж брокера нам тоже посоветовала она же

У них, по-моему, бригадный подряд, агент-адвокат-моргиж брокер.

[genka8]

Агентом покупателя был собственно я.
Но тут история не такая как Вы любите, про нечестоного агента... Тут история про нечестого продавца.
Продавец , мой знакомый из Gum ...

Про нечестных агентов я ничего не говорил, наверняка нечестных продавцов и покупателей куда больше. История интересная, непонятно правда почему там был суд- покупатель мог бы просто забрать контрайт, не так ли? Никакак не оправдевая надувательство со стороны продавца, ход его мысляй в общем-то прост- приходит агент, приводит клиента и получает 20000 за пару часов работы О том, что Вы может быть уже полгода водите клинета по разным домам он не знает.
На самом деле я не особенно негативно настроен по отношению к агентам, особенно покупательским- я уже писал, что других приемлемых вариантов для отпирания двери не существует. Когда я покупал первый дом много лет назад, агент ездила с нами несколько месяцев и правильно отговорила от покупки жилья подешевле. Правда она уверяла, что такой дешевки, как 9% заем больше не будет, и что ARM брать глупо . Ну ладно, она не провидец. Свою комиссию со 125к она заработала.
Скажем сейчас мне надо найти дом в районе, где я живу все эти годы и знаю от и до. За последние годы листниги удалось вырвать из цепких лап NAR и они доступны в Интернете. Сам я за эти годы научился отличать taxes oт insurance i АPR от APY. Мне не надо смотреть десятки или сотни домов и давать советы по району. Мне надо только отпереть дверь. Но агент предлагает только один one size fits all набор услуг, и берет за это намного дороже- цены выросли и я смотрю на более высокий сегмент рынка. Почему такой прадокс- мне придется заплатить больше, чем first time buyers, покупающим первый недорогой домик, хотя им надо будет уделить намного больше внимания?

[AlexandrNJ]

На сегодня 10.5 месяцев продаются дома, которые Вы покупать не захотите.

Риэлтер, помимо прочего, должен разумно подойти к оценке дома продавца.
10.5 месяцев это средняя температура по больнице. Я встречался с 3-я продавцами (звонил и говорил) уже после того, как они сняли дома с маркета... не берут за желаемую сумму.

[AlexandrNJ]

Очевидно, в том райне где Вы хотите жить, такой дом , как вы хотите, купить нереально за $500к.

У меня , очень часто клиенты поднимаются в цене.

Есть правда и такие , которые верят в глупого продавца, который продаст $600К дом за $500К, время их лечит...

1) профессионал говорит - Вы не можете купить дом за 500К здесь, Sorry!
2) похоже Вы плохо понимаете что есть лимит
3) я уже вылечил пару риэлтеров, показав серьезность своих намерений, и объявив - о готовности рентовать жилье неопределенное время. Если обратите внимание - на улицах городков сотни пустующих домов For Rent.

Стоимость рента в NJ приблизительно в 1.5-2 раза дешевле покупки на сегодняшний день.

[AlexandrNJ]

Отработали четыре часа - получите $200. Не зависимо от того, нашли вы дом или нет.

С какой стати я буду платить 50 долларов в час агенту, если он не знает рынка и не может предоставить мне дом моей мечты в моем ценовом диапазоне?

[AlexandrNJ]

Когда мне звонит first time buyer он обычно понятия не имеет о том какой дом ему нужен.

Вы знаете идиота, который насобирал пол миллиона, но не знает что он за эти пол миллиона хочет купить?

Well well well

[AlexandrNJ]

2 agent_V

Забыл спросить, если Вы тот супер риэлтер которого мне не хватает в жизни - отчего бы Вам показательно не предоставить на обсуждение дом моей мечты? Делов то!
Откроем новую тему, и пообсуждаем! Народ поможет ТО составить на дом мечты. Я проинспектирую с пристрастием пол мили вокруг дома, предоставлю отчет и личные впечатления, и соответственно насколько действительное (предоставленное Вами) отличается от желаемого мной.
В случае успеха Вы, продемонстрировав недюжие способности, получите гарантированную рекламу.