Продажный Агент

genka8 · Post by **genka8** » 11 Feb 2007 04:47

Вы поаккуратнее с такими обещаниями, а то за рекламу забанят :nono#:

Post by **WildVlad** » 11 Feb 2007 05:25

rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя.

Нет - покупатель выставляет офер за цену, которую он готов купить данный дом.
Если продавец выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%.
Если покупатель пришел без агента, а продавец выставил дом через агента и штат разрешает dual agency - он (продавец) попал на ~5%
Если покупатель пришел с агентом, и продавец не выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%
Если покупатель пришел без агента, и продавец не выставил дом через агента - остались при своих.

Это хорошо, когда рынок позволяет эти поборы спрятать в стоимости сделки (типа покупатель платит). Когда же нет - все встает на свои места.

Удачи!

ето, похоже на спор по термонилогии, несколько бесмысленный, из разряда какой маркет нормальный - byers или sellers. Не совсем понял, как продавец куда-то влетел, правда.

Если дом продается за 100к ФСБО, продавец забирает 100к, покупатель платит 100к
Если контракт 6%, то дом выставляют за 106к. Теперь вожможны варианты:
дом уходит за 106к
- покупатель без агента платит 106к, агент продавца забирает 6к, продавец получает 100к
- покупатель с агентом платит 106к, 1-ый агент получает х (обычно 3к), второй агент получает 6к-х (обычно тоже 3к), продавец имеет свои 100к
- еще вариант - как было у меня с erealty.com 3% 1-ый агент, 2% 2-ой агент, 1% откат покупателю, продавец имеет свое

если дом не уходит за 106к, цена дома фонарь - или слишком высокая (жадный продавец) или слишком никая (жадный покупатель). Ето нестационарная задача - все решает торг

Одна проблемка в Ваших умозаключениях - по моемум опыту поиска FSBO выставляют не дешевле, чем через агента. Они просто хотят съэкономить на sellers agent comission (знаете такое чувство как жадность не даёт им не только заплатить агнету но и pass the savings to the buyer) и оставить эту комиссию себе. Кстати, вполне легко могут нарваться на большие неприятности "утаив" некоторые детали о доме...
p.s. я не агент, я сам смотрел дома. да агент покупателя не особый помошник в самом выборе дома, но вот с момента подготовки offer и до closing... я, например, сам не хочу тащиться в мэрию и проверять consturction permit'ы, чтобы проверить утверждения продавца :mrgreen:

также не хочу торчать 4 часа в пустом доме в рабочее время в ожидании прихода электрика-газовика проверить оборудование...

да и проблема открывания дверей никуда не делась.

rvd · Post by **rvd** » 11 Feb 2007 06:17

WildVlad wrote:
rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Продавец платит лишь после продажи из денег покупателя. Не важно кто обещал заплатить - ето деньги покупателя.

Нет - покупатель выставляет офер за цену, которую он готов купить данный дом.
Если продавец выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%.
Если покупатель пришел без агента, а продавец выставил дом через агента и штат разрешает dual agency - он (продавец) попал на ~5%
Если покупатель пришел с агентом, и продавец не выставил дом через агента - он (продавец) попал на 3%
Если покупатель пришел без агента, и продавец не выставил дом через агента - остались при своих.

Это хорошо, когда рынок позволяет эти поборы спрятать в стоимости сделки (типа покупатель платит). Когда же нет - все встает на свои места.

Удачи!

ето, похоже на спор по термонилогии, несколько бесмысленный, из разряда какой маркет нормальный - byers или sellers. Не совсем понял, как продавец куда-то влетел, правда.

Если дом продается за 100к ФСБО, продавец забирает 100к, покупатель платит 100к
Если контракт 6%, то дом выставляют за 106к. Теперь вожможны варианты:
дом уходит за 106к
- покупатель без агента платит 106к, агент продавца забирает 6к, продавец получает 100к
- покупатель с агентом платит 106к, 1-ый агент получает х (обычно 3к), второй агент получает 6к-х (обычно тоже 3к), продавец имеет свои 100к
- еще вариант - как было у меня с erealty.com 3% 1-ый агент, 2% 2-ой агент, 1% откат покупателю, продавец имеет свое

если дом не уходит за 106к, цена дома фонарь - или слишком высокая (жадный продавец) или слишком никая (жадный покупатель). Ето нестационарная задача - все решает торг

Одна проблемка в Ваших умозаключениях - по моемум опыту поиска FSBO выставляют не дешевле, чем через агента. Они просто хотят съэкономить на sellers agent comission (знаете такое чувство как жадность не даёт им не только заплатить агнету но и pass the savings to the buyer) и оставить эту комиссию себе. Кстати, вполне легко могут нарваться на большие неприятности "утаив" некоторые детали о доме...
p.s. я не агент, я сам смотрел дома. да агент покупателя не особый помошник в самом выборе дома, но вот с момента подготовки offer и до closing... я, например, сам не хочу тащиться в мэрию и проверять consturction permit'ы, чтобы проверить утверждения продавца
также не хочу торчать 4 часа в пустом доме в рабочее время в ожидании прихода электрика-газовика проверить оборудование...

да и проблема открывания дверей никуда не делась.

НУ, и где проблема? Жадной может быть любая сторона. Для того и торг. Торгуйтесь - FSBO продавец вам скинет, агент - никогда. А если не скинет, то не продаст. Делов то. Покупатель вы и вы в конечном итоге определяете цену. Ну какие неприятности, дом не продался? И чем вам здесь агент поможет, понимаю еще меньше - они же вообще никакой ответственности не несут - у них disclosure na 100 listov. Каkие пермиты - 50% remodeling идет без пермитов . Какие електрики/газовики? Ето вы про инспекцию? Ну если вы доверяете, то вперед, платите. Именно для таких клиентов и сусчествую агенты, за ето вы и заплатите сполна. Каkaя проблема с открыванием дверей у FSBO?

agent_V · Post by **agent_V** » 11 Feb 2007 07:52

AlexandrNJ wrote:Риэлтер, помимо прочего, должен разумно подойти к оценке дома продавца.
10.5 месяцев это средняя температура по больнице. Я встречался с 3-я продавцами (звонил и говорил) уже после того, как они сняли дома с маркета... не берут за желаемую сумму.

Реалтор зачастую очень реально оценивает дом, а продавец хочет больше...
Где же здесь вина агента?

agent_V · Post by **agent_V** » 11 Feb 2007 08:01

AlexandrNJ wrote:.

я уже вылечил пару риэлтеров, показав серьезность своих намерений, и объявив - о готовности рентовать жилье неопределенное время. Если обратите внимание - на улицах городков сотни пустующих домов For Rent.

Есть такое выражение,( извините): "Напугал бабу х..м"
Еще раз извините, но по моему очень характеризует ситуацию.
Вы хотите снимать дом-снимайте, хотите покупать покупайте. При чем здесь агент?
Он то в своем доме живет и денег лендлорду не дарит.

agent_V · Post by **agent_V** » 11 Feb 2007 08:23

AlexandrNJ wrote:
Забыл спросить, если Вы тот супер риэлтер которого мне не хватает в жизни - отчего бы Вам показательно не предоставить на обсуждение дом моей мечты? Делов то!
Откроем новую тему, и пообсуждаем! Народ поможет ТО составить на дом мечты. Я проинспектирую с пристрастием пол мили вокруг дома, предоставлю отчет и личные впечатления, и соответственно насколько действительное (предоставленное Вами) отличается от желаемого мной.
В случае успеха Вы, продемонстрировав недюжие способности, получите гарантированную рекламу.

Дорогий мой, за $500к в ближнем NJ, в районах которые Вам предлогали на другом форуме, Вы не можете купить дом Вашей мечты, даже в Newark или Elizabeth.
Даже, если Вы добавите еще $300К, то и в этом случае врядли вам это удастся.
Get real...
За $500К в ближнем NJ вы можете получить 3 bed 2 bath 1cargarage 0.25 acr земельки , построенный в 1950 год и с тех пор не ремонтированный внутри.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 08:36

Мы покупали дом не используя агента. Должна сказать, без агента прекрасно справились. Ничего мудрёного там нет, хотя кой-какой research пришлось сделать. Время на осмотр домов конечно ушло (около 60 домов осмотрела), но при покупке дома и нужно расчитывать (в большинстве случаев) на вложение времени, всё-таки не платье покупается, а дом. Это наш первый дом. При осмотре домов никаких проблем не возникло ни с рай/онами, ни с нахождением directions. Зато возникли проблемы с агентами продавцов. Они отказывались! показывать нам дома узнав, что мы не пользуемся агентом и делится с ними 3% не хотим, а наоборот хотим эти 3% получить (by reducing the price of the house), потому что муж хотел act as his own agent (муж не риэлтор). Короче говоря дома мне показывать отказывались, разрешить связаться с продавцами напрямую тоже отказывались (что нелегально кстати). Прямо мафия какая-то и все друг друга покрывают. :roll:

В итоге таки мы нашли дом, заключили контракт, всё сделали без агента. Но нервов эти агенты нам попортили. На одного даже пришлось в вышие инстанции "стучать". :mrgreen:

Post by **WildVlad** » 11 Feb 2007 08:41

madam Liza wrote:а наоборот хотим эти 3% получить (by reducing the price of the house),

А вы уверены, что продавец отказался бы просто от оффера "asking-3%"? (для мягко скажем не очень дорогого Хьюстона и первого дома предположу что 3% это 7-9K).

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 08:53

WildVlad wrote:
madam Liza wrote:а наоборот хотим эти 3% получить (by reducing the price of the house),
А вы уверены, что продавец отказался бы просто от оффера "asking-3%"? (для мягко скажем не очень дорогого Хьюстона и первого дома предположу что 3% это 7-9K).

ну, во-первых, до продавца и дело не доходило. Т.е. звоню агенту и говорю, что интересуюсь несколькими его домами в таком-то районе. Ответ - пусть звонит ваш агент. Начинаешь объяснять, что работаешь без агента, то либо бросают трубки, либо просят все 6% в карман. Дома показывать отказываются вообще. В итоге всё-таки нашли. Делали несколько бидов на дома. Один нам очень нравился, продавцы были согласны на 3% off the asking price. Но их агентша устроила истеку. Из-за её отношения мы от дома отказались. Другая агентша просила подписать док-т, якобы stating, что она нам показала дом. При более близком прочтении, оказался док-т о том, что она нас будет представлять как агент и мы должны ей платить 3%. На вопросы зачем врать и подсовывать нам док-т, она ничего не смогла вразумительного ответить. Короче негатива было много. В итоге, смотря сейчас на то, через что прошли, самим дом без агента купить не составляет труда, но временные затраты конечно не маленькие. А вот уж с продажей домов не знаю как, пока ещё ничего не продавали.

agent_V · Post by **agent_V** » 11 Feb 2007 09:01

rvd wrote: Покупатель вы и вы в конечном итоге определяете цену. Ну какие неприятности, дом не продался? И чем вам здесь агент поможет, понимаю еще меньше - они же вообще никакой ответственности не несут - у них disclosure na 100 listov. Каkие пермиты - 50% remodeling идет без пермитов . Какие електрики/газовики? Ето вы про инспекцию? Ну если вы доверяете, то вперед, платите. Именно для таких клиентов и сусчествую агенты, за ето вы и заплатите сполна. Каkaя проблема с открыванием дверей у FSBO?

Очень ошибочное утверждение.

"Цену определяет рынок!"

Вы можете торговаться сколько угодно, но придет другой покупатель или несколько покупателей, им этот дом понравится и они будут за него давать цену ещё выше трбуемой. А вы останитесь нисчем.
Я лично участвовал в торговле ,когда за дом просили $550, мой клиент давал $650К и
мы этот дом не получили.

И кстати про ответственность, которой мы не несем.
А знаете ли вы, что если я нарушу какое либо из правил,защищающих права клиента, то RE commision, оштрафует меня на $10К, так, для начала, а если еще раз так и licence может забрать.
Ну а если я какое вам обещание нечестное дал, так Вы на меня запросто в суд можете подать. Тут вот один реалтор пообещал клиенту, что его мебель в дом войдет, а она не вошла. Заплатил по суду $30К.
Так что поверьте, я 100 раз подумаю, прежде чем что сказать.

agent_V · Post by **agent_V** » 11 Feb 2007 09:10

madam Liza wrote: Короче говоря дома мне показывать отказывались, разрешить связаться с продавцами напрямую тоже отказывались (что нелегально кстати).

Очевидно в разных штатах , разные законы.
У нас в NJ продавцы поэтому и берут агента, чтобы не иметь дела с покупателями напрямую.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 09:20

agent_V wrote:У нас в NJ продавцы поэтому и берут агента, чтобы не иметь дела с покупателями напрямую.

я ничего не имею против, когда продавец пользуется агентом, если не хочет напрямую с покупателем работать. Но считаю, что агент должен provide a fair representation продавцу (вернее это по закону так должно быть). Когда агент отказывается по каким-либо причинам показывать дом (обычно эти причины - нежелание делится процентом), то это не может быть fair representation для продавца.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 11 Feb 2007 15:16

agent_V wrote:Ну а если я какое вам обещание нечестное дал, так Вы на меня запросто в суд можете подать.

Угум... Судитесь ребята, коль денег не жалко:

agent_V wrote:а у меня страховка на случай ошибки и команда бесплатных адвокатов в компании.

agent_V wrote: Так что поверьте, я 100 раз подумаю, прежде чем что сказать.

О том-то и речь - это и мешает агенту выдать действительно ценную для клиента информацию. Несмотря на хорошее знание местных реалий, агент никогда не скажет покупателю, что демография в данном районе меняется к худшему (район чернеет), или что к хорошей местной школе намедни приписали пару "замечательных" районов, или что есть планы построить новую школу с "неудачной" service area в которую вы можете попасть и т.д.
Удачи!

rvd · Post by **rvd** » 11 Feb 2007 15:39

uncle_Pasha wrote:
agent_V wrote:Ну а если я какое вам обещание нечестное дал, так Вы на меня запросто в суд можете подать.

Угум... Судитесь ребята, коль денег не жалко:
agent_V wrote:а у меня страховка на случай ошибки и команда бесплатных адвокатов в компании.

agent_V wrote: Так что поверьте, я 100 раз подумаю, прежде чем что сказать.

О том-то и речь - это и мешает агенту выдать действительно ценную для клиента информацию. Несмотря на хорошее знание местных реалий, агент никогда не скажет покупателю, что демография в данном районе меняется к худшему (район чернеет), или что к хорошей местной школе намедни приписали пару "замечательных" районов, или что есть планы построить новую школу с "неудачной" service area в которую вы можете попасть и т.д.
Удачи!

агентом движет жажда денег, а вовсе не желание выполнить пунктик из талмуда. Более того, если ето не так - то агент плохой и ему пора в сад. Подумайе сами - зачем продавец будет нанимать агента, который будет обьяснять покупателям почему не покупать дом?

rvd · Post by **rvd** » 11 Feb 2007 15:47

madam Liza wrote:а наоборот хотим эти 3% получить (by reducing the price of the house),

ето же известное no-no! Worst case scenario для NRA. Им катастрофически невыгодно снижать цену дома - ето цепная реакция для остальных домов. Сдвиг начала отсчета. На ето идут в самом крайнем случае. Уж лучше дом с маркета снять. Опережаю возражения: речь идет о цене, которую реалтор считает нормальной, средней по округе. Если продавец жаден и задрал цену дома, то ето частный случай и не подпадает под ето правило.

Post by **AlexandrNJ** » 11 Feb 2007 18:19

agent_V wrote:Где же здесь вина агента?

Вина агента - это 30К комиссии с 500К дома, из моего кармана. Копейки?

Post by **AlexandrNJ** » 11 Feb 2007 18:21

agent_V wrote:"Напугал бабу.

Хороша жизнь агента, если продает по дому в день. Сколько домов Вы продали в 2006 году?

Post by **AlexandrNJ** » 11 Feb 2007 18:26

agent_V wrote:Get real....

Ага: "Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать"!
За 700К выбор домов не ограничен. Моя задача купить за 500 то, что хотят продать за 700. И 30-50К ключнику за услуги уже имеет значение.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 21:47

uncle_Pasha wrote: агент никогда не скажет покупателю, что демография в данном районе меняется к худшему (район чернеет),

насколько я знаю, он просто не имеет права сказать, поскольку это будет discriminatory remark. За такое и засудить смогут

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 21:50

rvd wrote:ето же известное no-no! Worst case scenario для NRA. Им катастрофически невыгодно снижать цену дома - ето цепная реакция для остальных домов.

Какая цепная реакция? Bargaining за цену дома - вполне естественное дело. Вы же не хотите сказать, что вы дом будете покупать за ту цену, которую предлогает продавец. Я лично всегда буду работать в сторону снижения цены, хотя бы на несколько процентов. Слава богу у нас real estate market это позволяет делать свободно.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 11 Feb 2007 21:59

madam Liza wrote:
uncle_Pasha wrote: агент никогда не скажет покупателю, что демография в данном районе меняется к худшему (район чернеет),
насколько я знаю, он просто не имеет права сказать, поскольку это будет discriminatory remark. За такое и засудить смогут

Я, собственно, об этом и говорил.
Удачи!

rvd · Post by **rvd** » 11 Feb 2007 22:23

madam Liza wrote:
rvd wrote:ето же известное no-no! Worst case scenario для NRA. Им катастрофически невыгодно снижать цену дома - ето цепная реакция для остальных домов.
Какая цепная реакция? Bargaining за цену дома - вполне естественное дело. Вы же не хотите сказать, что вы дом будете покупать за ту цену, которую предлогает продавец. Я лично всегда буду работать в сторону снижения цены, хотя бы на несколько процентов. Слава богу у нас real estate market это позволяет делать свободно.

asking price дома включает ваш bargain. Я говорил о реальной с точки зрения реалтора стоимости дома, а не об asking price. Попробуйте дать offer не на 3-5% ниже, а на 10-20%. Скорее всего вам даже не ответят на ваш offer.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 22:38

rvd wrote: Я говорил о реальной с точки зрения реалтора стоимости дома, а не об asking price.

У всех могут быть разные точки зрения. :wink:

В любом случае, речь шла о 3%, а не о 10%. Если кто-то вам предлагает 97% от стоимости дома, то это не обязательно bad deal, а вполне часто вречающаяся ситуация.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 11 Feb 2007 22:39

uncle_Pasha wrote:
madam Liza wrote:
uncle_Pasha wrote: агент никогда не скажет покупателю, что демография в данном районе меняется к худшему (район чернеет),
насколько я знаю, он просто не имеет права сказать, поскольку это будет discriminatory remark. За такое и засудить смогут

Я, собственно, об этом и говорил.
Удачи!

пардон, я видимо не так поняла

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 11 Feb 2007 22:51

rvd wrote:Попробуйте дать offer не на 3-5% ниже, а на 10-20%. Скорее всего вам даже не ответят на ваш offer.

Пробовали. Отвечают. :pain1:

Удачи!