Продажный Агент

[Slava V]

При осмотре домов никаких проблем не возникло ни с рай/онами, ни с нахождением directions. Зато возникли проблемы с агентами продавцов. Они отказывались! показывать нам дома узнав, что мы не пользуемся агентом и делится с ними 3% не хотим, а наоборот хотим эти 3% получить (by reducing the price of the house), потому что муж хотел act as his own agent (муж не риэлтор). Короче говоря дома мне показывать отказывались, разрешить связаться с продавцами напрямую тоже отказывались (что нелегально кстати). Прямо мафия какая-то и все друг друга покрывают.

и после этого приходит agent_V и начинает петь сладкие песни про fair competition ...

[Slava V]

к вопросу о возможности повременной оплаты

А как вы собираетесь оплачивать мое время , которое я потрачу на переговоры с адвокатом...с агентом продавца... А обычно это много часов ...

не поделитесь секретным знанием, откуда там взялось много часов? Чем таким занимается агент?
и никаких переговоров от агента не требуется - все равно агент НЕ РЕШАЕТ НИЧЕГО - все что он делает, это передает вопросы в одну сторону и ответы в другую; с этой работой вполне может справиться секретутка из title company

Мое присутствие на home inspection,apprisal... Да вы еще хотели показать дом подруге, маме, тете, контрактору...

за отдельные деньги
я не думаю что для открывания двери нужен специалист по $50 в час; попка-дурак за $10 в час сделает это ничуть не хуже

[agent_V]

Ага: "Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать"!
За 700К выбор домов не ограничен. Моя задача купить за 500 то, что хотят продать за 700. И 30-50К ключнику за услуги уже имеет значение.

Диагноз таки я правильно поставил, Вы ищете глупого продавца, который продаст вам $700К дом за $500К.
А "идиоты" агенты пытаются вам показать реальное состояние рынка. Анекдот про водителя, который против движения ехал и утверждал что все козлы, помните?
Успехов вам.

[agent_V]

агентом движет жажда денег, а вовсе не желание выполнить пунктик из талмуда. Более того, если ето не так - то агент плохой и ему пора в сад. Подумайе сами - зачем продавец будет нанимать агента, который будет обьяснять покупателям почему не покупать дом?

"У вас нехватка аргументов - вы повторяетесь, обобщаете, говорите штампами" ...Ваши слова кажется?
По моему к Вам и относятся.
Существо предмета понимаете плохо, все складываете в одну кучу.
Если агентом движет только жажда денег,так он "трахнув" несколько первых клиентов, через год/два "вылетит в трубу".
Есть и такие...
Хорошие агенты работают годами, продают вам и первый дом и второй дом, и дочке вашей, и тете, и свату...
Про нарушения я уже писал, RE commision может оштрафовать агента на $10К, без суда, но со следствием...

[agent_V]

не поделитесь секретным знанием, откуда там взялось много часов? Чем таким занимается агент?
и никаких переговоров от агента не требуется - все равно агент НЕ РЕШАЕТ НИЧЕГО - все что он делает, это передает вопросы в одну сторону и ответы в другую; с этой работой вполне может справиться секретутка из title company
я не думаю что для открывания двери нужен специалист по $50 в час; попка-дурак за $10 в час сделает это ничуть не хуже

Пустой базар извините, человека, который( мягко говоря) не совсем хорошо себе представляет весь процесс работы агента. Напоминает мне любимое утверждение пролетариев в Совдепе: " Зачем нам инженеры и начальники, мы сами все знаем, а им огромные деньжищи не за что платят"...

Я пришел на этот форум с целью поделиться информацией "инсайдера", которая для кого-то может быть весьма полезной.
Не могу сказать, что я знаю все, но наверно все-таки чуть побольше чем те "специалисты", которые купили себе один дом и теперь знают ВСЕ.
Не вижу больше смысла тратить свое время на бесполезную дисскусию. Если у кого есть конкретные вопросы, с удовольствием отвечу.

[genka8]

Видите, я же Вам сразу сказал, что зря Вы эту дискуссию начали

[Slava V]

не поделитесь секретным знанием, откуда там взялось много часов? Чем таким занимается агент?
и никаких переговоров от агента не требуется - все равно агент НЕ РЕШАЕТ НИЧЕГО - все что он делает, это передает вопросы в одну сторону и ответы в другую; с этой работой вполне может справиться секретутка из title company
я не думаю что для открывания двери нужен специалист по $50 в час; попка-дурак за $10 в час сделает это ничуть не хуже

Пустой базар извините, человека, который( мягко говоря) не совсем хорошо себе представляет весь процесс работы агента. Напоминает мне любимое утверждение пролетариев в Совдепе: " Зачем нам инженеры и начальники, мы сами все знаем, а им огромные деньжищи не за что платят"...

если Вы не в курсе, инженеры и начальники принимают решения, за это им деньги и платят.
Вы так и не ответили с точки зрения инсайдера, какие же решения принимает реалтор

это достаточно конкретный вопрос?

еще раз: я не отрицаю что агент делает некую работу; все что я хочу выяснить, это
1) что за работу он делает и сколько времени на это уходит
2) нужно ли все это покупателю

адвокаты присылают клиенту подробный отчет, за что именно берутся деньги; реаллторы часто берут больше чем адвокаты но никаких отчетов не было и нет. Имхо, все это слишком похоже на ловлю рыбы в мутной воде

[AlexandrNJ]

Я пришел на этот форум с целью поделиться информацией "инсайдера",

- Напугал бабу х..м
- и утверждал что все козлы
- так он "трахнув" несколько первых клиентов
- Пустой базар
.

Информация в целом полезна и конструктивна.
Разгласить кол-во проданных домов Вы отказались, не говоря уже про информацию о конкретных домах, чтобы я мог поговорить с покупателями и получить референсы. Работать на меня на моих условиях Вы так же отказались, выдав неверную информацию о состоянии рынка - в моем портфеле есть дома за 500К, в Вашем это курятник 50 года без ремонта...
Поэтому говорить нам больше не о чем. Sorry - удачи в продажах!

Разве что пофлеймить, от нечего делать.

[agent_V]

- Напугал бабу х..м
- и утверждал что все козлы
- так он "трахнув" несколько первых клиентов
- Пустой базар [/color]
.

Если это ВСЯ полезная информация, которую Вы почерпнули из моих постингов, то боюсь что проблема всетаки не во мне. Успехов, У Вас впереди долгий путь.

[genka8]

Александр, замечу, что ваше желание купить $700к дом за 500 будет реально только в случае серьезного кирдыка. (О нем будет обьявлено в соответствующем разделе )
Может быть Вы мне $7 пока что продадите за $5? Только не предлагайте одной купюрой

[AlexandrNJ]

У Вас впереди долгий путь.

Так сколько домов Вы продали в прошлом году?
При среднем 10 месячном "стоянии" домов на маркете и стоимости домов 0.5 миллиона - как много людей имеют доход 200К в год, чтобы покупать дома 500+?
При всем знании рынка Вы так и не ответили на вопрос, отчего я должен вручить Вам, как риэлтеру 30-50К, тратя 100 часов собственного времени - для осмотра 100и курятников.

30.000/100 = 300 долларов в час с 50К это уже 500 долларов в час - за непрофессионализм?

[AlexandrNJ]

Только не предлагайте одной купюрой

А как Вам вариант, если я Вам 7 долларов найду за 7 долларов и даже за 6.5!!, но Вы мне за это заплатите 1 доллар (как просит агент)!

На таких условиях я готов работать на Вас вечно!

[AlexandrNJ]

Александр, замечу, что ваше желание купить $700к дом за 500

Дом стоит именно столько - за сколько его удалось продать.
Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.

На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать

[agent_V]

1)какие же решения принимает реалтор
2) что за работу он делает и сколько времени на это уходит
3) нужно ли все это покупателю

В случае если я агент Покупателя:

1)Никаких.
2)Ежедневная подборка листингов и обсуждение с клиентом по телефону или по емаил (сотни емаилов и десятки часов).
Показ домов, от 30 до 50 на клента. (7-10 выходных дней и вечеров)
Написание offer и обьяснение процесcа покупки (Весь вечер) и представление офера агенту продавца или лично продавцу( еще один вечер).
Процесс торговли (часовые выслушивания о том ,что продавец не прав что не хочет опустить цену дома на $50-40-30К)
Переговоры по телефону с агентом продавца( пару недель по 10-15 мин в день).
Если договорились, посылаю контракт адвокату (5 минут), если нет -смотри все предыдущие пункты.
Прохождение Home inspection (Пол дня).
Обсуждение Всех проблем и сомнений связанных с покупкой дома ( на это уходят часы!!! Советы по ремону кухни, варианты mortgage, детские сады и кружки, как добираться на работу, где что покупать и т.п.)
Встреча с appraisal( 2 часа).
Посещение дома с мамой, подругой, архитектором, контрактором ( и ни одним), соседом Васей, который уже дом покупал аж 2 раза, и по этому большои спец. ( много часов)
Preclosing inspection (1 час)
Посещение адвоката и получение чека... Ураа!!! Вот они легкие деньги!!!
3) Есть люди которым это просто необходимо, а есть другие, которые могут обойтись сами.
Выбор за вами.

[rvd]

агентом движет жажда денег, а вовсе не желание выполнить пунктик из талмуда. Более того, если ето не так - то агент плохой и ему пора в сад. Подумайе сами - зачем продавец будет нанимать агента, который будет обьяснять покупателям почему не покупать дом?

"У вас нехватка аргументов - вы повторяетесь, обобщаете, говорите штампами" ...Ваши слова кажется?
По моему к Вам и относятся.
Существо предмета понимаете плохо, все складываете в одну кучу.
Если агентом движет только жажда денег,так он "трахнув" несколько первых клиентов, через год/два "вылетит в трубу".
Есть и такие...
Хорошие агенты работают годами, продают вам и первый дом и второй дом, и дочке вашей, и тете, и свату...
Про нарушения я уже писал, РЕ цоммисион может оштрафовать агента на $10К, без суда, но со следствием...

я что то не так сказал? Вы так ничего и не сказали толком - кому и зачем нужен добрый дядя агент? сказки про свата-кума-брата оставьте - ети люди просто выбирают из двух зол меньшее играя по вашим правилам, так как не в силах изменить систему.

[agent_V]

Так сколько домов Вы продали в прошлом году?
При среднем 10 месячном "стоянии" домов на маркете и стоимости домов 0.5 миллиона - как много людей имеют доход 200К в год, чтобы покупать дома 500+?

В этом году, в январе, я продал 2 дома (1 как listing агент, другой как buyer's), у меня 3 детей, размер обуви 11...
Как эта информация вам поможет купить дом Вашей Мечты за $500К в NJ -непонятно. Только если мечта у Вас очень небольшая.

Дом стоит именно столько - за сколько его удалось продать.
Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.

Мы не живем там где медианный уровень в NJ, мы живем там где он выше.
Нам здесь больше нравится.
Хотите жить там же- get real.

На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать

Мы тут как раз на office meeting обсуждали дом в Summit за 1.2М на который пришло 5 офферов.
Некому покупать, на маркете один Вы, Почетный Покупатель, со своими $500К...
Очень распространенная ошибка first time buyers...

[rvd]

Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

вы даже не представляете, на какие глупости идут многие покупатели. конечно, не без "доброго" совета со стороны заботливого агента

[AlexandrNJ]

Так сколько домов Вы продали в прошлом году?

В этом году, в январе, я продал 2 дома

Вы не слышите вопроса, а значит не можете предоставить нужные мне данные.

[AlexandrNJ]

вы даже не представляете,

Уже представляю. К тому же моя первая ошибка, что я хочу купить свой первый дом в США (ну кому интересны мои покупки за пределами США?). Моя вторая ошибка, что я не являюсь покупателем дома за 1.2 миллиона!

[genka8]

Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.

На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать

Oно все очень логично, согласен, но покажите Ваши выкладки жителям Сан Франциско, Лондона, Токио или Москвы. Узнайте, как их доходы сочетаются со стоимостью жилья.
Кстати, не думайте, что отсутствие агента сильно облегчит Вам жизнь. У Вас могут появится 2% для маневра, и то, если агент продавца согласится их Вам отдать. Сможете ли Вы отличить дом за $490000 от дома за $500000? Особенно, если дом не в cookie-cutter subdivision?

[genka8]

В случае если я агент Покупателя:
...
...

Без сомнения, есть обьем работы, который надо проделать. Но так ли он сильно менется, если клиент покупает дешевенькую студию или дворец? Почему оплата Ваших услуг будет отличаться в 10 раз? "Есть бабло на дом, найдет и на агента?"
Не могли бы Вы описать, что делает агент продавца? Мне кажется, что до подписания контракта он должен всего то осмотреть дом, представить листинг в МЛС (часто со скверными фотками и грамматическими ошибками), может посидеть на open house, ну и вроде бы все. Я хожу на open houses и сами агенты говорят, что большого смысла они не имеют, равно как и реклама в газетах и брошюрках. В общем работы меньше, чем у агента покупателя и намного. Вопрос извечный- за что деньжища?

[AlexandrNJ]

Oно все очень логично, согласен, но покажите Ваши выкладки жителям Сан Франциско, Лондона, Токио или Москвы. Узнайте, как их доходы сочетаются со стоимостью жилья.

Вы действительно уверены что NJ нужно сравнивать с Токио или Москвой?
Само собой вы осведомлены о ценах на жилье в 50-100 км от Москвы.
Если так то я пас. На Манхеттен я не замахиваюсь. за 0.5 миллиона там получается студия либо 1 бэд рум, при самом удачном раскладе.

[genka8]

Вы действительно уверены что NJ нужно сравнивать с Токио или Москвой?

Я с NJ не особо знаком- проезжая, я стараюсь не снимать ногу с педали газа , но думаю, что цены "через речку" от НЙ достаточно дикие. Конечно, весь штат- не Токио, но Вы видите, что логика в ценах работает не слишком хорошо. Я тоже мыслил логически и не стал покупать несколько лет назад, когда дома поднялись с 200 до 300. Теперь, когда они стоят 400, я уже не не рассуждаю о тонкостх ценообразования.

[rvd]

вы даже не представляете,

Уже представляю. К тому же моя первая ошибка, что я хочу купить свой первый дом в США (ну кому интересны мои покупки за пределами США?). Моя вторая ошибка, что я не являюсь покупателем дома за 1.2 миллиона!

вот мой опыт. когда я искал свой дом, все выглядело также плохо и 3 года назад Цены на дома были задраны уже тогда. То, что мне нравилось стоило гораздо больше, чем я был готов тратить. И тогда я пошел на радикальный шаг. Я нашел место, которое подходило, нашел дом которому 100 лет в плохом состоянии и который был на маркете уже полгода и reduced 2 раза. Етот дом с erealty.com, я скинул 10% в результате жутких торгов которые заняли 3 дня. Главное быть готовым к отказу. Во время closing агент сказал мне, что он удивлен что нам продали дом. Скидка 10% тогда была немыслима - дома уходили как горячие пирожки. После цлосинг я отожрал 1% из агентских денег за счет ереалты политики. Теперь - если дом совсем плох то не имеет смысла тратить денги даже на инспектора. Мой дом был в жилом состоянии и я нанял инспектора, правда лишь с целью скинуть цену еще ниже - еще один метод давления на продавца. А теперь самое трудное - 3 года непрерывной работы. В прямом смысле етого слова. Я делал все - 100 cu. yards demolition, framing, insulation, sheetrock, floor, roof, windows, kitchen & bathroom, painting, trim, etc. За 3 года и $100к дом не узнать - выглядит как new contruction. И главное ето то что нам нравится - appliances, floors, tubs, toilets, siding, windows, etc. Много света, везде cat5e & coaxial wired, in-wall speakers, плитка с подогревом, 6' tub, высокий потолок.
что для етого надо:
1. желание
2. много времени
3. жена не против временных "неудобств" - без горячей воды и крыши над головой мы жили 2 недели, 3 месяца без кухни, 3 месяца без фронтальной стены и двери - проем забивали фанерой на ночь
4. умение - ну, ето дело наживное, не боги горшки обжигают
5. инструмент - ето легко покупается
6. многие вещи пришлось таки нанимать - у нас нельзя самому делать електрику, plumbing, hvac, многие вещи одному не под силу - балки на кафедральный потолок, patio door 200кг, ну и т.д.
что вы приобретете:
1. дом, в котором вам приятно будет находится
2. економия $100-200к
3. умение выживать в трудных условиях
4. моральное удовлетворение

[DimaDC]

Вопрос извечный- за что деньжища?

Потому что есть люди которые эти деньги платят. Никто же не заставляет нанимать агентов, и даже при найме с ними можно и нужно торговаться.
Где то видел статистику что при buyer's market продавая дом сам теряешь в деньгах больше чем с агентом. Продавая недавно investment property скинул комиссию при продаже до 4% имея полный набор услуг. Ниже не получилось, брокер агента лег костьми и не сдавался. Дом продался за 2 месяца, что в принципе неплохо при нынешней ситуации.