Продажный Агент

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 12 Feb 2007 22:40

rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:1. $100000 / 36 = $2800/month
для 2-х работающих ето может быть вполне по силам.

$2800/mo после налогов, это по крайней мере $4400/mo до налогов, или 52К годового дохода, которые должны уйти только на сбережения.

100% *2800/4400 = 64%
вы серьезно платите 36% налогов?

Тот, кто может позволить себе откладывать 52К в год, будет платить с них несколько больше.
К примеру, для MC/MD: 28% (федеральный) + 7.95% (штат + каунти) + 1.45% (medicare) = 37.4%
(Social Security уже не учитываем)
Удачи!

Post by **AlexandrNJ** » 12 Feb 2007 22:41

agent_V wrote:Ок , если это как то прояснит ситуацию, 11.

передумал

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 22:46

AlexandrNJ wrote:

Я задаю простой вопрос, за сколько можно продать дом, купленный сегодня за 500К, при этом вложив в него 100К денег на модернизацию?
Через 1 год, через 5 лет, через 10 лет? Судя по всему недвижимость перестала расти на какое-то время, а в NJ уверенно поползла вниз.

За $700К через 1 год, на 5 , 10 лет предсакзывать не берусь...
Не пользуйтесь источником информации ОБС, ( одна бабка сказала), читайте прессу.
Пресса говорит, что цены в NJ упали на 7-8% , что при покупке $500К дома равно 40К.
я лично дальнейшего падения не вижу, так как наш район всегда пользовался спросом, то спрос упал не сильно. Просто те, кто раньше не могли себе позволить жить в 40-60 мин от NYC в хорошем месте, теперь могут. Всего за какие-то несчастные 500К... :lol:

Post by **AlexandrNJ** » 12 Feb 2007 22:51

agent_V wrote:Всего за какие-то несчастные 500К...

"Все Зин обидеть наровишь..."с

Я конечно написал, потом передумал, но думаю народ быстро прикинет доход с продажи 11 домов за год. Если это правда то Вы чемпион. Одна женщина смогла продать 1 дом и заработать на сделке аж 2К долларов.

А теперь рассказывайте как с этим доходом можно покупать дома за 1 млн и выше, что 500К не деньги и много прочих замечательных историй из жизни продавцов мечты.

Proxy · Post by **Proxy** » 12 Feb 2007 22:53

agent_V wrote:За $700К через 1 год, на 5 , 10 лет предсакзывать не берусь...

Ну это Вы , батенька, загнули

madam Liza · Post by **madam Liza** » 12 Feb 2007 22:53

agent_V wrote:Они автоматически становятся моими клиентами ( по правилам NJ).

т.е. вы автоматически становитесь их агентом и берёте свой процент? Я не знаю правил вашего штата, но разве тут нет конфликта интересов?

genka8 · Post by **genka8** » 12 Feb 2007 23:04

agent_V wrote:
genka8 wrote:Без сомнения, есть обьем работы, который надо проделать. Но так ли он сильно менется, если клиент покупает дешевенькую студию или дворец? Почему оплата Ваших услуг будет отличаться в 10 раз? "Есть бабло на дом, найдет и на агента?"

Нет справедливости в мире.

Вот за такой особый цинизм мы вас, агентов не любим!
Но ничего, справедливость потихоньку восстанавливается. Сейчас мы уже можем просмотреть листинги без "помощи" агента, и в будущем еще много чего уйдет из под контроля NRA. Я согласен, что во многих случаях польза от агента есть- например я бы не хотел, чтобы мой дом отпирало чмо с улицы за $10 в час, но надеюсь, что перетряска системы приведет ценность услуг в соответсвие с их стоимостью.

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 23:05

AlexandrNJ wrote:
agent_V wrote:Всего за какие-то несчастные 500К...

"Все Зин обидеть наровишь..."с

Я конечно написал, потом передумал, но думаю народ быстро прикинет доход с продажи 11 домов за год. Если это правда то Вы чемпион. Одна женщина смогла продать 1 дом и заработать на сделке аж 2К долларов.

А теперь рассказывайте как с этим доходом можно покупать дома за 1 млн и выше, что 500К не деньги и много прочих замечательных историй из жизни продавцов мечты.

"Чужие доходы считают только дураки или бездельники" ,
цитата, не принимайте на свой счет пожалуйста.
Скажу вам по секрету, что у меня еше 3 детей, один из которых в хорошем каледже.
Работаем, платим mortgage. Сейчас хочу свой первый дом в Америке продать за 550к и купить за 500К побольше но с ремонтом на 50-80К.
И не говорил я Вам что $500К не деньги, а говорил что "дом мечты" на $500К не купить в NJ.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 12 Feb 2007 23:09

agent_V wrote:Скажу вам по секрету, что у меня еше 3 детей, один из которых в хорошем каледже.

Напоминает анекдот про мента, останавливающего машину на посту ГАИ и представляющегося: "Лейтенант Петров, трое детей..."

Удачи!

Proxy · Post by **Proxy** » 12 Feb 2007 23:11

agent_V wrote: Сейчас хочу свой первый дом в Америке продать за 550к и купить за 500К побольше но с ремонтом на 50-80К.

А место не озвучите?

И не говорил я Вам что $500К не деньги, а говорил что "дом мечты" на $500К не купить в NJ.

Ну в принципе, мечты у всех разные... Можно и обрезание мечтам сделать до 500К

rvd · Post by **rvd** » 12 Feb 2007 23:12

uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:1. $100000 / 36 = $2800/month
для 2-х работающих ето может быть вполне по силам.

$2800/mo после налогов, это по крайней мере $4400/mo до налогов, или 52К годового дохода, которые должны уйти только на сбережения.

100% *2800/4400 = 64%
вы серьезно платите 36% налогов?

Тот, кто может позволить себе откладывать 52К в год, будет платить с них несколько больше.
К примеру, для MC/MD: 28% (федеральный) + 7.95% (штат + каунти) + 1.45% (medicare) = 37.4%
(Social Security уже не учитываем)
Удачи!

то, что вы находитесь v 28% tax break, не значит, что с income 100k vы заплатите 28к federal taxes. Посмотрите tax code - вы платите 28% on TOP dollars. Средний federal tax в среднем в 2 раза ниже и будет ~14к (2 dependents + mortgage). так что неверно складываете.

Post by **AlexandrNJ** » 12 Feb 2007 23:23

agent_V wrote:И не говорил я Вам что $500К не деньги, а говорил что "дом мечты" на $500К не купить в NJ.

Неувязка получается некоторая, профессиональная.
Вы живете в шикарном месте, с людьми выше среднего достатка, где дома вдруг - продаются восстановленными и отремонтированные за 500К.
А мне, человеку решившему купить первый дом, к тому же глупому бездельнику - считающему без кУркулятора в уме, и знакомому с правилами округления домик с Ваших слов необходимо покупать ну никак не меньше чем за миллион

Сказав что мой лимит 500К я чистосердечно рассказал о своих доходах. Кстати 60 минут от NYC начинается Пенсильвания (вдруг кто не знает 65 миль от Манхеттена что по 78 дороге, что по 80-й)

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 23:37

AlexandrNJ wrote:
agent_V wrote:И не говорил я Вам что $500К не деньги, а говорил что "дом мечты" на $500К не купить в NJ.

Неувязка получается некоторая, профессиональная.
Вы живете в шикарном месте, с людьми выше среднего достатка, где дома вдруг - продаются восстановленными и отремонтированные за 500К.
А мне, человеку решившему купить первый дом, к тому же глупому бездельнику - считающему без кУркулятора в уме, и знакомому с правилами округления домик с Ваших слов необходимо покупать ну никак не меньше чем за миллион

Сказав что мой лимит 500К я чистосердечно рассказал о своих доходах. Кстати 60 минут от NYC начинается Пенсильвания (вдруг кто не знает 65 миль от Манхеттена что по 78 дороге, что по 80-й)

Не внимательно Вы читаете. Я не живу в "доме моей мечты", я живу в доме, который мне более-менее подходит. Для того чтобы купить "дом моей мечты" мне надо еше 2-3 дома поменять способом, описаннным выше rvd(ремонт ).

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 23:38

Proxy wrote:
agent_V wrote: Сейчас хочу свой первый дом в Америке продать за 550к и купить за 500К побольше но с ремонтом на 50-80К.

А место не озвучите?
[quote]

Morristown

Crocodile · Post by **Crocodile** » 12 Feb 2007 23:38

AlexandrNJ wrote:
agent_V wrote:И не говорил я Вам что $500К не деньги, а говорил что "дом мечты" на $500К не купить в NJ.

Неувязка получается некоторая, профессиональная.
Вы живете в шикарном месте, с людьми выше среднего достатка, где дома вдруг - продаются восстановленными и отремонтированные за 500К.
А мне, человеку решившему купить первый дом, к тому же глупому бездельнику - считающему без кУркулятора в уме, и знакомому с правилами округления домик с Ваших слов необходимо покупать ну никак не меньше чем за миллион

Сказав что мой лимит 500К я чистосердечно рассказал о своих доходах. Кстати 60 минут от NYC начинается Пенсильвания (вдруг кто не знает 65 миль от Манхеттена что по 78 дороге, что по 80-й)

Ну в час пик за час из Манхэтена до Пенна вы не доедите. А вообще думаю что имеется ввиду общественный транспорт. Кто в нормальном уме комьютит в Манхэтен на машине?
С другой стороны часто вижу что агенты в объявлениях хитрят. Пишу время до Манхэтена на машине не в час пик

. Не знаю на кого они расчитывают.

Proxy · Post by **Proxy** » 12 Feb 2007 23:42

agent_V wrote:Morristown

я прекрасно знаю, что можно в этом месте за 800К купить,а вот за 500К слабо представляю...До мечты там не 2-3 дома поменять надо...ну так скажем, до моей мечты

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 12 Feb 2007 23:43

rvd wrote:Посмотрите tax code - вы платите 28% on TOP dollars..

А откладываете вы какие? BOTTOM dollars?
А если средний налог считаете - не забудте добавить еще и Social Security Tax.

rvd wrote:Средний federal tax в среднем в 2 раза ниже и будет ~14к (2 dependents + mortgage). так что неверно складываете.

Какой mortgage? Мы ведь 100К копим - ни домов, ни машин не покупаем.
Про dependents тоже можно забыть - тому, кто может пустить 52К дохода на сбережения child tax credit не светит.
Удачи!

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 23:47

genka8 wrote:Вот за такой особый цинизм мы вас, агентов не любим!
Но ничего, справедливость потихоньку восстанавливается. Сейчас мы уже можем просмотреть листинги без "помощи" агента, и в будущем еще много чего уйдет из под контроля NRA. Я согласен, что во многих случаях польза от агента есть- например я бы не хотел, чтобы мой дом отпирало чмо с улицы за $10 в час, но надеюсь, что перетряска системы приведет ценность услуг в соответсвие с их стоимостью.

Систему то не я придумал. Вы ее хотите поменять, то есть отобрать заработок у тех кто эту систему создал. Когда вы создадите другую систему, она будет отдавать деньги бедным и несчастным? Нет, просто тетерь не NAR а кто-то другой на ней будете зарабатывать, тот кто ее ввел... Он ведь не за справедливость воевал...

genka8 · Post by **genka8** » 12 Feb 2007 23:55

Я не собираюсь ни у кого отнимать честные заработки, но хичу , чтобы взвинчивающая цены моноплоия исчезла. И интернет дает к этому предпосылки. Наверное раньше MLS брала много денег хоть на каких-то основаниях- фактически они содержали собственную сеть вместе с терминалами. Но сейчас это не более чем средней руки сайт. Не пойму почему листинг на нем должен стоить сотни долларов. Или Вы считаете, что это справедливо?

agent_V · Post by **agent_V** » 12 Feb 2007 23:59

Proxy wrote:
agent_V wrote:За $700К через 1 год, на 5 , 10 лет предсакзывать не берусь...

Ну это Вы , батенька, загнули

Совсем нет. Есть такой бизнесс, флиппинг называется.
Соотношение примерно такое получается.

Proxy · Post by **Proxy** » 13 Feb 2007 00:02

agent_V wrote:
Proxy wrote:
agent_V wrote:За $700К через 1 год, на 5 , 10 лет предсакзывать не берусь...

Ну это Вы , батенька, загнули

Совсем нет. Есть такой бизнесс, флиппинг называется.
Соотношение примерно такое получается.

А подробнее рассказать можете? или носом ткнуть где почитать?

Post by **AlexandrNJ** » 13 Feb 2007 00:06

genka8 wrote:Но сейчас это не более чем средней руки сайт.

И я готов платить 10 долларов за оповещение о каждом доме только что выставленном на продажу, по выбранным мной критериям. И в зависимости о похожести на мою мечту мне либо срываться с работы и ехать смотреть, либо копить адреса к выходным дням, и смотреть скопом, говорить с владельцами и оформлять бумаги.

Правда база должна включать 100% домов выставляемых на продажу, как продаваемые через агенства\агентов, так и частников.

За информацию о домах стоящих на рынке до 2х месяцев и 1го доллара не жалко, 2+ 10 центов, 4+ 1 цент...

agent_V · Post by **agent_V** » 13 Feb 2007 00:07

genka8 wrote:Я не собираюсь ни у кого отнимать честные заработки, но хичу , чтобы взвинчивающая цены моноплоия исчезла. И интернет дает к этому предпосылки. Наверное раньше MLS брала много денег хоть на каких-то основаниях- фактически они содержали собственную сеть вместе с терминалами. Но сейчас это не более чем средней руки сайт. Не пойму почему листинг на нем должен стоить сотни долларов. Или Вы считаете, что это справедливо?

На счет справедливости , Вы уже мое мнение знаете. :lol:

И на счет интернета... Как Вы думаете, они во все эти вебсаиты деньги вкладывают ,что-бы потом вы ими бесплатно пользовались?

Proxy · Post by **Proxy** » 13 Feb 2007 00:15

agent_V wrote:
genka8 wrote:Я не собираюсь ни у кого отнимать честные заработки, но хичу , чтобы взвинчивающая цены моноплоия исчезла. И интернет дает к этому предпосылки. Наверное раньше MLS брала много денег хоть на каких-то основаниях- фактически они содержали собственную сеть вместе с терминалами. Но сейчас это не более чем средней руки сайт. Не пойму почему листинг на нем должен стоить сотни долларов. Или Вы считаете, что это справедливо?

На счет справедливости , Вы уже мое мнение знаете.
И на счет интернета... Как Вы думаете, они во все эти вебсаиты деньги вкладывают ,что-бы потом вы ими бесплатно пользовались?

Ну можно ввести разумную плату... Я бы заплатила

agent_V · Post by **agent_V** » 13 Feb 2007 00:23

Proxy wrote:
agent_V wrote:
Proxy wrote:
agent_V wrote:За $700К через 1 год, на 5 , 10 лет предсакзывать не берусь...

Ну это Вы , батенька, загнули

Совсем нет. Есть такой бизнесс, флиппинг называется.
Соотношение примерно такое получается.

А подробнее рассказать можете? или носом ткнуть где почитать?

Тут все просто, покупаете дом за $450К ремонтируете за $50К, продаете за $580-600К.
Раньше, год назад, работало идеально, при условии что не переплачиваете за ремонт.
Сегодня, больше подходит как покупка для себя. Покупаете 450К, рамонтируете 50К, живете 2 года(чтобы тах не платить), продаете за $580-650К.
Соответственно, чем дороже дом, тем рeмонт дороже, но и equity больше.
Я видел дома на 0.5 аcre ,которые покупали за 1.2 мил под снос и строили новые за 3 мил.
это кратко, общие идеи.
Mогу еше про short sales расказать, если интересно?