Продажный Агент

Post by **AlexandrNJ** » 13 Feb 2007 15:23

Malinka05 wrote:Могу дать совет (правда не знаю всех ваших обстоятельств)

Любые рекомендации приветствуются!
Друзья живут и в новых домах, и в 100 летних (с историей - в них свой шарм), так же в тонхаусах. Везде есть свои плюсы.

Огромный плюс тонхаусов - новая планировка, высокие потолки, простор, новые апплайнсы (отопление, кондиционеры итд). Огромный минус - двор огороженный забором, в котором все лето можно ребенка выгуливать - нет в Тонхаусах собственного двора, есть 5 на 5 метров травы, где можно гриль поставить и столик
Огромный плюс нового дома - это один плюс!! Огромный минус - у меня сегодня нет столько денег (как вариант купить развалины и построить дом)

Огромный плюс старого сингл дома это то что я хочу, огромный минус он требует несколько лет упорного труда и как правило 50К наличных, на материалы и помошников.

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 15:24

uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:давайте не будем голословны. Возьмите свою 1040 за 2005.
100% * TotalTax(Line63) / AGI (Line37) = ?
сколько у вас получилось? 28%?

Давайте не будем. Но в своих расчетах, не забудте добавить к TotalTax заплаченные Social Security и Medicare налоги.

все ето интересно, но сколько у вас получилось? вы тал и не написали
видите-ли, что-бы разговор был предметмын нужно знать елементарные вещи, для начала свой federal effective tax rate хотя бы.
А вы увиливаете от ответа и придираетесь к словам: deduction списывается, credit не списывается. Бред какой-то. Если ведет к понижению 63 строчки в 1040 - значит списывается.
Когда посчитаете свой federal effective tax rate и исправите ету "маленькую" ошибку (28%), можно будет суммировать и остальные налоги. А пока что не о чем говорить.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 13 Feb 2007 15:54

rvd wrote:Когда посчитаете свой federal effective tax rate и исправите ету "маленькую" ошибку (28%), можно будет суммировать и остальные налоги. А пока что не о чем говорить.

Простите, но это вы сами про скопить 100К за три года ляпнули. :pain1:

Учимся считать.
Давайте рассмотрим для примера семью с доходом в 100К за 2006 год, с двумя детьми, использующими стандартные deduction (для простоты, да и скопить не имея выплат по mortgage, проценты по которому перевесят standard deduction можно больше - надеюсь, это не вызывает возражений?).
100К - 10300 (standard deduction) - 13200 (exceptions) = 76500 taxable income
Налог $12246
Турботакс нарисует эффективную процентную ставку в 12.2%
Вспомним, что семья в дополнение к этому заплатила $6200 social security (два дохода) и $1450 - medicare
Итого: $19896 - только федеральных налогов.
Реальная эффективная ставка получилась 19.9% - это с дохода, с которого семье с двумя детьми отложить 33.3K за год проблематично.
(да если бы и отложили - уже потебовалось бы направить 45.6К от своего доналогового дохода на сбережения - в дополнение к эффективной федеральной ставке в 19.9% надо еще добавить 7% эффективной ставки налога штата)
Так что я не вижу повода для ехидства.

Удачи!

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 16:07

uncle_Pasha wrote:Реальная эффективная ставка получилась 19.9% - это с дохода, с которого семье с двумя детьми отложить 33.3K за год проблематично.

Проблематично? Я бы даже сказал очень трудно. Но не невозможно. Реальнее все же отложить 20-30к, зависит от семьи - насколько они могут ужать пояса.

Как вы уже исправились, еффективных налогов гораздо меньше, порядка 25%, так что из чистых денег у них будет в распоряжении $75к *0.75 ~ $56к, что дает в месяц ~$4700. Заплатив рент (скажем спорных $1000), выделив $1700 на все остальное у етой семьи осядет порядка $24к в год без особой економии.

Кстати, не надо учитывать SS i Medcare - они уже были вычтены за вас когда считался AGI.

SEL · Post by **SEL** » 13 Feb 2007 16:26

uncle_Pasha wrote:Вспомним, что семья в дополнение к этому заплатила $6200 social security (два дохода) и $1450 - medicare

Удачи!

А почему у вас двое работают и такой маленький доход для двоих? Или жена опять клекр? :mrgreen:

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 16:41

SEL wrote:
uncle_Pasha wrote:Вспомним, что семья в дополнение к этому заплатила $6200 social security (два дохода) и $1450 - medicare

Удачи!

А почему у вас двое работают и такой маленький доход для двоих? Или жена опять клекр?

ya tak dumayu, chto vsya putannitsa vosznikla iz-za togo, chto
Gross Income <> AGI (v 1040)

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 13 Feb 2007 16:46

rvd wrote:Как вы уже исправились, еффективных налогов гораздо меньше, порядка 25%, так что из чистых денег у них будет в распоряжении $75к *0.75

Во-первых, не 25 а 27.
Во вторых, вы не хотите понять простой вещи - на сбережения всегда уходят TOP dollars, и эффективная налоговая ставка не имеет к этому никакого отношения.

Чтобы понять это, давайте посчитаем в обратную сторону:
При доходе в 100К как мы уже посчитали, у данной семьи будет ~73K на руки или ~6000/мес

Откладывать они должны 2750 ежемесячно, т.е. на руках остается $3250/mo чистыми.
Т.е. они живут, как если бы их gross income составлял 45K/год до налогов.
Жить можно.
Но суть в том, что им потребовалось увеличить свой gross income на 55К (с 45К до 100К) не увеличивая расходов, чтобы отложить заветные 33К в год. Т.е. государство сожрало 22К из этого 55К прироста, или 40%.
И при чем здесь эффективная ставка в 27%?

Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 13 Feb 2007 16:56

SEL wrote:А почему у вас двое работают и такой маленький доход для двоих? Или жена опять клекр?

Эта цифра не имеет никакого отношения к моему доходу.
Тезис rvd состоял в том, что любая семья с доходом в 100К может отложить те же 100К за 3 года.
Но он усомнился в том, что для этого на сбережения надо будет направить по крайней мере 52К от своего доналогового дохода (считалось для Montgomery county штата Maryland) и начал учить меня налоговому кодексу.

Удачи!

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 17:02

uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Как вы уже исправились, еффективных налогов гораздо меньше, порядка 25%, так что из чистых денег у них будет в распоряжении $75к *0.75

Во-первых, не 25 а 27.
Во вторых, вы не хотите понять простой вещи - на сбережения всегда уходят TOP dollars, и эффективная налоговая ставка не имеет к этому никакого отношения.

Чтобы понять это, давайте посчитаем в обратную сторону:
При доходе в 100К как мы уже посчитали, у данной семьи будет ~73K на руки или ~6000/мес

Откладывать они должны 2750 ежемесячно, т.е. на руках остается $3250/mo чистыми.
Т.е. они живут, как если бы их gross income составлял 45K/год до налогов.
Жить можно.
Но суть в том, что им потребовалось увеличить свой gross income на 55К (с 45К до 100К) не увеличивая расходов, чтобы отложить заветные 33К в год. Т.е. государство сожрало 22К из этого 55К прироста, или 40%.
И при чем здесь эффективная ставка в 27%?

Удачи!

здесь я не спорю - вы говорите очевидные вещи. Перефразирую: я уже проедаю свой income и при етом нахожусь в 28% корзине. Сколько денег мне надо добавить чтобы после всег налогов и моих трат получить дополнительно 33к в кошелек. В етом случае вы абсолютно правы - минимум 36% налогов, и даже больше, так как подобное повышение наверняка переведет вас из 28% корзины в 33% если не хуже.

все ети рассуждения имеют одно НО - не все проедают $100k AGI в год :-)

SEL · Post by **SEL** » 13 Feb 2007 17:15

rvd wrote:здесь я не спорю - вы говорите очевидные вещи. Перефразирую: я уже проедаю свой income и при етом нахожусь в 28% корзине. Сколько денег мне надо добавить чтобы после всег налогов и моих трат получить дополнительно 33к в кошелек. В етом случае вы абсолютно правы - минимум 36% налогов, и даже больше, так как подобное повышение наверняка переведет вас из 28% корзины в 33% если не хуже.

все ети рассуждения имеют одно НО - не все проедают $100k AGI в год

Я в этом споре с uncle_Pasha. прожить на 1700 после рента включая машины и т.д. :roll:

О, сейчас мы выясним что машины выплачены, и прочее и прочее и прочее.

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 17:19

SEL wrote:
rvd wrote:здесь я не спорю - вы говорите очевидные вещи. Перефразирую: я уже проедаю свой income и при етом нахожусь в 28% корзине. Сколько денег мне надо добавить чтобы после всег налогов и моих трат получить дополнительно 33к в кошелек. В етом случае вы абсолютно правы - минимум 36% налогов, и даже больше, так как подобное повышение наверняка переведет вас из 28% корзины в 33% если не хуже.

все ети рассуждения имеют одно НО - не все проедают $100k AGI в год

Я в этом споре с uncle_Pasha. прожить на 1700 после рента включая машины и т.д. О, сейчас мы выясним что машины выплачены, и прочее и прочее и прочее.

Не в етом дело. Подумайте сами, в каких рассуждениях ошибка:
1. так не бывает, потому что я так не умею
2. так бывает, потому что я так умею

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 13 Feb 2007 17:26

rvd wrote:Не в етом дело. Подумайте сами, в каких рассуждениях ошибка:
1. так не бывает, потому что я так не умею
2. так бывает, потому что я так умею

Дети-то в чем провинились?
Удачи!

agent_V · Post by **agent_V** » 13 Feb 2007 17:27

Dmitry S wrote:
agent_V wrote:Трудно поверить в скорые перемены в нашей инертной системе, но перемены очевидно будут.
И будут и есть. Вот, например, Redfin. При покупке они возвращают покупателю 66% от их комиссионных (то есть, обычно 2% от стоимости дома).
Продажа дома: $2000 flat fee.

Private tours by Redfin: Your first home tour with a Redfin agent, as many homes as you can reasonably see in up to three hours, is free. All future tours are just $250 per three-hour block. :lol:

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 17:30

uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Не в етом дело. Подумайте сами, в каких рассуждениях ошибка:
1. так не бывает, потому что я так не умею
2. так бывает, потому что я так умею

Дети-то в чем провинились?
Удачи!

так что там у нас с логикой? или также же как и с налогами? :-)

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 17:33

agent_V wrote:
Dmitry S wrote:
agent_V wrote:Трудно поверить в скорые перемены в нашей инертной системе, но перемены очевидно будут.
И будут и есть. Вот, например, Redfin. При покупке они возвращают покупателю 66% от их комиссионных (то есть, обычно 2% от стоимости дома).
Продажа дома: $2000 flat fee.

Private tours by Redfin: Your first home tour with a Redfin agent, as many homes as you can reasonably see in up to three hours, is free. All future tours are just $250 per three-hour block.

ну и зря вы смеетесь. Ето ваше будущее. как я и говорил - почасовая оплата и flat fee за продажу. Никаких %%%%.

SEL · Post by **SEL** » 13 Feb 2007 17:34

rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Не в етом дело. Подумайте сами, в каких рассуждениях ошибка:
1. так не бывает, потому что я так не умею
2. так бывает, потому что я так умею

Дети-то в чем провинились?
Удачи!

на риторичехский вопрос - риторический ответ: не в деньгах счастье.

и не в доме :pain1:

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 17:41

SEL wrote:
rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
rvd wrote:Не в етом дело. Подумайте сами, в каких рассуждениях ошибка:
1. так не бывает, потому что я так не умею
2. так бывает, потому что я так умею

Дети-то в чем провинились?
Удачи!

на риторичехский вопрос - риторический ответ: не в деньгах счастье.
и не в доме

совсем offtopic начался. Дом нужен для жизни, а скажем HDTV за 3к и Lexus за 40к - нет. А вашему ребенку, я уверен, нужно ваше внимание и забота больше чем ipod за 350.

Post by **AlexandrNJ** » 13 Feb 2007 18:01

rvd wrote: Дом нужен для жизни, а скажем HDTV за 3к и Lexus за 40к - нет. А вашему ребенку, я уверен, нужно ваше внимание и забота больше чем ipod за 350.

Вы не поверите, но мне новая машина, айпод и HDTV нужны для жизни больше дома. Причем нужны были и вчера, и сегодня, поэтому что они у меня уже есть, причем я их выплатил.

Заковырка с домом в том, что он оверпрайсед. Телевизор, машина, электроника - дешевеют с каждым годом, являются доступными и вообщем то покупаются без особых проблем.

Вариант про выбор меня не устраивает, потому что я не понимаю как можно платить в 1.5 раза больше за то, что по моему разумению не стоит в 1.5 раза больше. Ну не могу я забрать у ребенка игрушку, чтобы дядя банкир\риэлтер получил отличный бонус и купил игрушку своему сыну

Я про то, что 700К за дом, превращаются для меня в 2 миллиона, в течении 30 лет. 500К в 1.5 миллиона + те 100К на ремонт и мебелировку прямо сейчас + 100-150К на даун. То есть саккомулировать 250К на банковских счетах задача не тревиальная

Особенно для человека покупающего 1-й дом, да и для любого другого, кто хочет продать дом сегодня и купить другой. Уже год как цены не пондимаются, а планомерно стоят либо идут вниз.

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 18:11

AlexandrNJ wrote:Вы не поверите, но мне новая машина, айпод и HDTV нужны для жизни больше дома. Причем нужны были и вчера, и сегодня, поэтому что они у меня уже есть, причем я их выплатил.

поетому у вас до сих пор нету дома :-)

AlexandrNJ wrote:Заковырка с домом в том, что он оверпрайсед. Телевизор, машина, электроника - дешевеют с каждым годом, являются доступными и вообщем то покупаются без особых проблем.

здесь явная проблема с логикой - дом у вас overpriced, при етом большинство полагают что ето инвестмент. зато HDTV, который только за последний год подешевел на 50-70% и потеряет еще столько же за етот priced just right и поетому вы его уже давно купили :-)

ваша новая машина потеряла несколько тысяч долларов через 100 метров после покупки и 30% за первый год, а вы жалеете какие-то "жалкие" 6% для агента.

Уж агент бы смог лучше распорядится етими 6%-ми :-)

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 18:20

AlexandrNJ wrote: Ну не могу я забрать у ребенка игрушку, чтобы дядя банкир\риэлтер получил отличный бонус и купил игрушку своему сыну

передергиваете - на своих "игрушках" вы можете секономить на порядки больше :-)

AlexandrNJ wrote:Я про то, что 700К за дом, превращаются для меня в 2 миллиона, в течении 30 лет. 500К в 1.5 миллиона + те 100К на ремонт и мебелировку прямо сейчас + 100-150К на даун. То есть саккомулировать 250К на банковских счетах задача не тревиальная

Особенно для человека покупающего 1-й дом, да и для любого другого, кто хочет продать дом сегодня и купить другой. Уже год как цены не пондимаются, а планомерно стоят либо идут вниз.

через 30 лет етот дом будет стоить 2 лимона, так что вы свое вернете
а что будет с вашей машиной и теликом через 30 лет? етого не знает никто, но зато я знаю что будет с ними лет через 5-10 :-)

и еще - 1st time home buyers не покупают мебели на 100к, хотя всякое бывает :-)

Post by **AlexandrNJ** » 13 Feb 2007 18:40

rvd wrote: поетому у вас до сих пор нету дома

Но мне ничто не мешает его купить

rvd wrote: здесь явная проблема с логикой - дом у вас overpriced, при этом

Дом без мебели, кранов, HDTV и новой машины в гараже очень похож на сарай. Если при этом много лет абсолютно все деньги уходят на погашение задолжности то с логикой проблема у покупателей домов

ОК - если дом удваивает цену за 5 лет это прекрасное вложение средств, если дом перестал приносить прибыль, а начал дешеветь? Вы не забыли что нужно платить моргидж с ХХХК долларов, а не с 0.9*ХХХК долларов, как стоит дом сегодня по сравнению с прошлым годом?

Логика проста, жить можно по разному - но если рент стоит вдвое дешевле покупки дома с учетом кредита, в чем финансовая гениальность тратить в 2 раза больше за тоже самое?

Если я не ошибаюсь первые годы львинную долю от выплат занимает именно интерес банка, поэтому сменить дом на больший при таком раскладе не получится из за того что цена не идет вверх.

Post by **AlexandrNJ** » 13 Feb 2007 18:50

rvd wrote: передергиваете - на своих "игрушках" вы можете секономить на порядки больше

Вы путаете, сэкономить на своих игрушках и отдать эти игрушке дяде риэлтеру разные вещи.

Что такое 30К (или 6% риэлтеру) - правильно это новая машина, или новые ТВ, которые будете менять каждые 4 года до конца жизни.

rvd wrote:через 30 лет етот дом будет стоить 2 лимона, так что

Дом будет стоить 2 лимона, если найдется тот, кто его купит за 2 лимона, а за 30 лет дом обветшает, так что придется еще пару раз вложить по 100К в ремонт и перепланировку

Но у меня есть время в любом случае.

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 19:01

AlexandrNJ wrote:Дом без мебели, кранов, HDTV и новой машины в гараже очень похож на сарай. Если при этом много лет абсолютно все деньги уходят на погашение задолжности то с логикой проблема у покупателей домов

дом останется домом и без всего того, что вы здесь перечислили, именно таким его и продают - без машины в гараже. не понял о каких кранах вы говорили?

AlexandrNJ wrote:ОК - если дом удваивает цену за 5 лет это прекрасное вложение средств, если дом перестал приносить прибыль, а начал дешеветь? Вы не забыли что нужно платить моргидж с ХХХК долларов, а не с 0.9*ХХХК долларов, как стоит дом сегодня по сравнению с прошлым годом?

почему вы так не рассуждаете, когда покупаете машину или тв?
почему только дом должен удваиваться? Неужели в машине или перед тв вы проводите больше времени, чем в доме?

AlexandrNJ wrote:Логика проста, жить можно по разному - но если рент стоит вдвое дешевле покупки дома с учетом кредита, в чем финансовая гениальность тратить в 2 раза больше за тоже самое?

да нет никакой гениальности. нужен дом - купите, нет - не покупайте. колхоз дело добровольное. покупать дом лишь из расчета выгодной спекуляции - очень стремное дело. Я етим не занимаюсь, просто жить где-то надо, и дом мне нравится больше, чем рент

rvd · Post by **rvd** » 13 Feb 2007 19:07

AlexandrNJ wrote:Дом будет стоить 2 лимона, если найдется тот, кто его купит за 2 лимона, а за 30 лет дом обветшает, так что придется еще пару раз вложить по 100К в ремонт и перепланировку
Но у меня есть время в любом случае.

то, что дом утроится за 30 лет - ето практически верняк, хотя бы за счет инфляции. По-поводу ремонта: вы же не жалуетесь, что у вас машина ломается и в нее надо периодически заливать бензин и масло? Можно етого не делать, но тогда машина будет устраивать вас меньше, ломаться чаще и в конце вы не сможете продать за хорошую цену.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 13 Feb 2007 19:08

rvd wrote: просто жить где-то надо, и дом мне нравится больше, чем рент

Да, осталось только выяснить вопрос стоимости того и другого. Сечас за половину стоимости моргаджа можно снять точно такой же дом (или лутше). Мы ведь говорим о жилье, не так ли?