seller-buyer (face-to-face) :)

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 23 Jan 2008 05:33

согласна... а так хотелось свой домик... :oops:

Кстати, а что оплата по моргеджу должна быть близка к ренту на тот же дом???

Где ж вы видали такой "рай"? :mrgreen:

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 23 Jan 2008 06:50

Жел Товатый wrote:согласна... а так хотелось свой домик...

Кстати, а что оплата по моргеджу должна быть близка к ренту на тот же дом??? Где ж вы видали такой "рай"?

Это соотношение сильно зависит от размера даунпеймента и процентной ставки по мортгиджу. YMMV. Вообще исторически годовая рента равнялась примерно 5% от стоимости дома. В конце 90х этот процент стал падать и нынче где-то в районе 3.5% в тех местах, где недвижимость особенно сильно переоценена. Вот там-то и выгоднее всего рентовать, потому что ценам там дальше всего падать

Tired · Post by **Tired** » 23 Jan 2008 13:46

X37WAL!^ wrote:
Жел Товатый wrote:согласна... а так хотелось свой домик...

Кстати, а что оплата по моргеджу должна быть близка к ренту на тот же дом??? Где ж вы видали такой "рай"?

Это соотношение сильно зависит от размера даунпеймента и процентной ставки по мортгиджу. YMMV. Вообще исторически годовая рента равнялась примерно 5% от стоимости дома. В конце 90х этот процент стал падать и нынче где-то в районе 3.5% в тех местах, где недвижимость особенно сильно переоценена. Вот там-то и выгоднее всего рентовать, потому что ценам там дальше всего падать

Исторически цена=~100 месячных рентов. Т.е. годовая рента=12% от стоимости дома (что не удивительно, т.к. если вычесть из этой суммы расходы лендлорда на property tax-ремонт-простой-utilities etc, получится как раз expected ROI по низкорискованным вложениям). Если Вы посмотрите на небублевые зоны страны - там и сейчас так.

Tired · Post by **Tired** » 23 Jan 2008 13:52

Жел Товатый wrote:Кстати, а что оплата по моргеджу должна быть близка к ренту на тот же дом??? Где ж вы видали такой "рай"?

Не столько близка, сколько меньше. Т.к. традиционно лендлорд покупает собственность, платит мортгадж/налоги/ремонт/vacancy и т.д. и еще и прибыль сверху имеет.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 23 Jan 2008 14:40

Tired wrote:Исторически цена=~100 месячных рентов. Т.е. годовая рента=12% от стоимости дома. Если Вы посмотрите на небублевые зоны страны - там и сейчас так.

Про 12% звучит очень нереалистично. Что-то не припомню, чтобы за жильё стоимостью 200 тыс просили 2000 в месяц рента. Мой источник тут: http://matrix.millersamuel.com/?p=1396

Можно ваш? Особенно про то, где "и сейчас так". Подозреваю, что вы говорите про очень специфические места, которые не оказывают серьёзного влияния на средние цифры по стране...

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 23 Jan 2008 17:43

Подсчитала, у меня получается годовой рент к цене составил 3,7%
На лицо бубль... :mrgreen:

Если считать из расчета 12%, то я за такой годовой рент могу снять дворец... м-да :roll:

Tired · Post by **Tired** » 23 Jan 2008 18:11

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:Исторически цена=~100 месячных рентов. Т.е. годовая рента=12% от стоимости дома. Если Вы посмотрите на небублевые зоны страны - там и сейчас так.

Про 12% звучит очень нереалистично. Что-то не припомню, чтобы за жильё стоимостью 200 тыс просили 2000 в месяц рента. Мой источник тут: http://matrix.millersamuel.com/?p=1396

Можно ваш? Особенно про то, где "и сейчас так". Подозреваю, что вы говорите про очень специфические места, которые не оказывают серьёзного влияния на средние цифры по стране...

Мой источник - опыт, и разговоры и всякие FAQ про это еще до бубля. Да-да, я тут еще до бубля жил, а Вы?
Но если хотите примеров - возьмите любую небублевую зону и сравните ренталы и цены. Например, Dallas, TX, 2-хбедрумные апартменты.
Ренталы начиная с самых дешевых:
http://www.realtor.com/search/searchres ... d=3&typ=46
Rental $495
2 Bed, 1 Bath
900 Sq. Ft.
0.45 Acres
2114 Tucker Street
Dallas, TX 75214

Rental $500
3 Bed, 1 Bath
918 Sq. Ft.
0.05 Acres 411 Sparks Street
Dallas, TX 75203

Rental $520
3 Bed, 1 Bath
832 Sq. Ft.
0.15 Acres 820 Sunset Avenue
Dallas, TX 75208

Продажи, опять же с самых дешевых:
http://www.realtor.com/search/searchres ... bd=3&typ=6
$19,995
2 Bed, 1 Bath
888 Sq. Ft.
8.08 Acres 11511 Ferguson Road Unit: 2650
Dallas, TX 75228

$24,000
2 Bed, 1 Bath
903 Sq. Ft.
9920 Forest Lane Unit: 306
Dallas, TX 75243

$25,000
2 Bed, 1.5 Bath
921 Sq. Ft.
0.15 Acres 218 N Beacon Street Unit: 106
Dallas, TX 75214

Как видим, соотношение месячного рента к стоимости даже не 100, а вообще 50. Т.е. в год рента составляет 24% от стоимости.

Ну ладно, эти места с высоким риском неплатежей. Возьмем белый, чистый и богатый пригород с отличными школами, скажем, Coppell, TX и дома и таунхаусы, а не квартиры, для полноты картины.
Ренталы:
http://www.realtor.com/search/searchres ... d=3&typ=46
Rental $900
2 Bed, 1.5 Bath
1,037 Sq. Ft.
8.25 Acres 218 Samuel Boulevard Unit: 4
Coppell, TX 75019

Rental $900
2 Bed, 1.5 Bath
1,221 Sq. Ft.
8.25 Acres 220 Samuel Boulevard Unit: G3
Coppell, TX 75019

Rental $1,100
3 Bed, 2 Bath
1,224 Sq. Ft.
0.19 Acres 812 Howell Drive
Coppell, TX 75019

Rental $1,150
3 Bed, 2 Bath
1,270 Sq. Ft.
0.09 Acres 544 Kirkland Drive
Coppell, TX 75019

Продажи:
http://www.realtor.com/search/searchres ... bd=3&typ=6
$99,200
2 Bed, 1.5 Bath
1,221 Sq. Ft.
224 Samuel Boulevard Unit: K4
Coppell, TX 75019

$102,900
2 Bed, 1.5 Bath
1,221 Sq. Ft.
206 Samuel Boulevard Unit: 2M
Coppell, TX 75019

$105,000
2 Bed, 1.5 Bath
1,221 Sq. Ft.
218 Samuel Boulevard Unit: E5
Coppell, TX 75019

Думаю, все хорошо видно. Такая же картина до Бубля была везде (надо помнить, что в SFBA и Бостоне Бубль начался раньше, ну и в других местах спекулятивные пузырики проскакивали периодически).

DmitryB · Post by **DmitryB** » 23 Jan 2008 19:47

Много раз слышал что в Техасе жилье дешевле чем в среднем по штатам. А по Нью Йорк, Чикаго, Бостон можете такое же написать?

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 23 Jan 2008 20:06

Tired wrote:Мой источник - опыт, и разговоры и всякие FAQ про это еще до бубля. Да-да, я тут еще до бубля жил, а Вы?
Но если хотите примеров - возьмите любую небублевую зону и сравните ренталы и цены. Например, Dallas, TX, 2-хбедрумные апартменты.
Ренталы начиная с самых дешевых:
...

Думаю, все хорошо видно. Такая же картина до Бубля была везде (надо помнить, что в SFBA и Бостоне Бубль начался раньше, ну и в других местах спекулятивные пузырики проскакивали периодически).

Да, я таки тут жил до бубля, только не в Техасе, а на Восточном Побережье. Тут и до бубля такого не было (я про 12% годовой ренты от стоимости дома)

Цены типа 25K и стоимость рента для такой недвижимости мы, пожалуй, рассматривать не будем. В Детройте можно и дешевле найти

Во второй половине листинга ("белый приличный район") попадаются абсолютно те же дома/кондо одновременно на продажу и for rent. Соотношение рента к запрашиваемой цене где-то в районе 9%. Да, в очередной раз понимаешь, что Техас - это отдельная планета

Что я плохо понимаю, так это кто там рентует дом за $2000/мес, если после 10% down продажная цена на него же (200-220K) даёт месячный платёж по мортгиджу ВДВОЕ меньше. Или там всё это самое белое население зарабатывает по 35K на семью и больше чем на сотню мортгидж им не дают? Просветите, пожалуйста...

Misha · Post by **Misha** » 23 Jan 2008 21:38

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:Мой источник - опыт, и разговоры и всякие FAQ про это еще до бубля. Да-да, я тут еще до бубля жил, а Вы?
Но если хотите примеров - возьмите любую небублевую зону и сравните ренталы и цены. Например, Dallas, TX, 2-хбедрумные апартменты.
Ренталы начиная с самых дешевых:
...

Думаю, все хорошо видно. Такая же картина до Бубля была везде (надо помнить, что в SFBA и Бостоне Бубль начался раньше, ну и в других местах спекулятивные пузырики проскакивали периодически).

Да, я таки тут жил до бубля, только не в Техасе, а на Восточном Побережье. Тут и до бубля такого не было (я про 12% годовой ренты от стоимости дома)

Цены типа 25K и стоимость рента для такой недвижимости мы, пожалуй, рассматривать не будем. В Детройте можно и дешевле найти

Во второй половине листинга ("белый приличный район") попадаются абсолютно те же дома/кондо одновременно на продажу и for rent. Соотношение рента к запрашиваемой цене где-то в районе 9%. Да, в очередной раз понимаешь, что Техас - это отдельная планета

Что я плохо понимаю, так это кто там рентует дом за $2000/мес, если после 10% down продажная цена на него же (200-220K) даёт месячный платёж по мортгиджу ВДВОЕ меньше. Или там всё это самое белое население зарабатывает по 35K на семью и больше чем на сотню мортгидж им не дают? Просветите, пожалуйста...

кроме мортгиджа есть еще налог (который в Техасе высокий) на недвижимость, и страховки/ремонты. Страховки в том же Остине тоже повыше будут чем в других местах, кажется из-за сырого климата

т.е. получится сотноешение не 1:2, а где-то 4:5

А вообще:
Не у всех есть 10% даун
Не все знают, сколько времени они будут жить
Нет увереннсости что цены будут расти
Нет уверенности что легко можно будет продать

т.е. сидит такой человек и думает, придется отдать все свои сбережения, отказаться от новых покупок на ближайшие 3 года, потом вдруг чего и придется продавать, - и цена может не вырасти, а то и упасть, и посреднику придется заплатить

подсчитает, и плюнет на все

genka8 · Post by **genka8** » 23 Jan 2008 23:18

До бубля купил дом за 125к. 4 спальни и большой жилой подвал. За паршивенькую "3х бедренную" квартиру тогда просили где-то 700.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 23 Jan 2008 23:41

Misha wrote:
X37WAL!^ wrote:Что я плохо понимаю, так это кто там рентует дом за $2000/мес, если после 10% down продажная цена на него же (200-220K) даёт месячный платёж по мортгиджу ВДВОЕ меньше. Или там всё это самое белое население зарабатывает по 35K на семью и больше чем на сотню мортгидж им не дают? Просветите, пожалуйста...

кроме мортгиджа есть еще налог (который в Техасе высокий) на недвижимость, и страховки/ремонты. Страховки в том же Остине тоже повыше будут чем в других местах, кажется из-за сырого климата

т.е. получится сотноешение не 1:2, а где-то 4:5

А вообще:
Не у всех есть 10% даун
Не все знают, сколько времени они будут жить
Нет увереннсости что цены будут расти
Нет уверенности что легко можно будет продать

т.е. сидит такой человек и думает, придется отдать все свои сбережения, отказаться от новых покупок на ближайшие 3 года, потом вдруг чего и придется продавать, - и цена может не вырасти, а то и упасть, и посреднику придется заплатить

подсчитает, и плюнет на все

Налоги и страховки "уравновесятся" interest deduction.

80% населения не переезжают дальше чем на 20 миль, пофиг им уверенность про "сколько времени жить", "почем продать" итд...

Если 10% down нет сегодня, то его и подавно не будет потом, если платить такие бешеные (относительно продажной цены) бабки за рент, не правда ли?

Misha · Post by **Misha** » 24 Jan 2008 00:20

X37WAL!^ wrote:
Misha wrote:
X37WAL!^ wrote:Что я плохо понимаю, так это кто там рентует дом за $2000/мес, если после 10% down продажная цена на него же (200-220K) даёт месячный платёж по мортгиджу ВДВОЕ меньше. Или там всё это самое белое население зарабатывает по 35K на семью и больше чем на сотню мортгидж им не дают? Просветите, пожалуйста...

кроме мортгиджа есть еще налог (который в Техасе высокий) на недвижимость, и страховки/ремонты. Страховки в том же Остине тоже повыше будут чем в других местах, кажется из-за сырого климата

т.е. получится сотноешение не 1:2, а где-то 4:5

А вообще:
Не у всех есть 10% даун
Не все знают, сколько времени они будут жить
Нет увереннсости что цены будут расти
Нет уверенности что легко можно будет продать

т.е. сидит такой человек и думает, придется отдать все свои сбережения, отказаться от новых покупок на ближайшие 3 года, потом вдруг чего и придется продавать, - и цена может не вырасти, а то и упасть, и посреднику придется заплатить

подсчитает, и плюнет на все

Налоги и страховки "уравновесятся" interest deduction.

категория людей , которая покупает дома за 100К, как правило в очень низкой налоговой сетке. Кстаи в Техасе нет налога штата. Так что из 6% интереса они максимум сэкономят 1%.
А налог на недвижимопсть плюс страховка плюс ремонты - процента на 4 потянет.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 03:56

Misha wrote:
категория людей , которая покупает дома за 100К, как правило в очень низкой налоговой сетке. Кстаи в Техасе нет налога штата. Так что из 6% интереса они максимум сэкономят 1%.
А налог на недвижимопсть плюс страховка плюс ремонты - процента на 4 потянет.

Э, э... Я за руками-то слежу! Речь шла про непокупающих дома за 200K, а якобы рентующих их же за 2000/мес. По логике вещей это люди с заработком ну хотя бы 70-80K на семью, правильно?

Попадают они у нас под 25% федерального налога, где-то на 10-11 тысяч (до itemized deduction на интерес). Мортгидж на 180K под 6% на 30 лет будет 11 сотен в месяц, из которых примерно 9 сотен - интерес, что пойдет в deduction. 225*12=2700 в год. Хотите сказать, что в Техасе real estate tax + страховка на дом за 200K обходятся дороже 2700?

Azzi · Post by **Azzi** » 24 Jan 2008 04:53

X37WAL!^ wrote:Хотите сказать, что в Техасе real estate tax + страховка на дом за 200K обходятся дороже 2700?

Ну у нас не Техас, но налог 3%. Домик в среднем стоит 300K, что выливается в 9К (порядка $750/месяц). Совершенно не компенсируется.

major Major Major Major · Post by **major Major Major Major** » 24 Jan 2008 06:59

X37WAL!^ wrote:
Misha wrote:
категория людей , которая покупает дома за 100К, как правило в очень низкой налоговой сетке. Кстаи в Техасе нет налога штата. Так что из 6% интереса они максимум сэкономят 1%.
А налог на недвижимопсть плюс страховка плюс ремонты - процента на 4 потянет.

Э, э... Я за руками-то слежу! Речь шла про непокупающих дома за 200K, а якобы рентующих их же за 2000/мес. По логике вещей это люди с заработком ну хотя бы 70-80K на семью, правильно?

Попадают они у нас под 25% федерального налога, где-то на 10-11 тысяч (до itemized deduction на интерес). Мортгидж на 180K под 6% на 30 лет будет 11 сотен в месяц, из которых примерно 9 сотен - интерес, что пойдет в deduction. 225*12=2700 в год. Хотите сказать, что в Техасе real estate tax + страховка на дом за 200K обходятся дороже 2700?

Вы следите не за той рукой. 900*12 практически стандартный deduction для семьи из 2 человек. То есть даже если что-то еще приплюсовать по мелочи то разница получится крохотной и никакой страховки + ремонта не окупит и подавно.

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 13:52

DmitryB wrote:Много раз слышал что в Техасе жилье дешевле чем в среднем по штатам. А по Нью Йорк, Чикаго, Бостон можете такое же написать?

Да и Вы можете, если на realtor.com не забанили, только там пузырь еще не сдулся. А так - законы экономики везде одинаковые, ROI есть ROI, а спекулянты, накупившие собственности в бублевых районах в 2004-2007-м годах с надеждой посдавать и флипнуть несут колоссальные потери, сдавая хорошо если за половину своих расходов.

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 14:17

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:Мой источник - опыт, и разговоры и всякие FAQ про это еще до бубля. Да-да, я тут еще до бубля жил, а Вы?
Но если хотите примеров - возьмите любую небублевую зону и сравните ренталы и цены. Например, Dallas, TX, 2-хбедрумные апартменты.
Ренталы начиная с самых дешевых:
...

Думаю, все хорошо видно. Такая же картина до Бубля была везде (надо помнить, что в SFBA и Бостоне Бубль начался раньше, ну и в других местах спекулятивные пузырики проскакивали периодически).

Да, я таки тут жил до бубля, только не в Техасе, а на Восточном Побережье. Тут и до бубля такого не было (я про 12% годовой ренты от стоимости дома)

А у нас (не в Техасе, и тоже в бублевой - теперь - эрии) было. Новые таунхаусы по 95 тыщ, и рент 15-летних маленьких квартир по 1000 в мес. в одном и том же районе.

X37WAL!^ wrote:Цены типа 25K и стоимость рента для такой недвижимости мы, пожалуй, рассматривать не будем. В Детройте можно и дешевле найти

Абсолютная цена рояля не играет - важно соотношение.

X37WAL!^ wrote:Что я плохо понимаю, так это кто там рентует дом за $2000/мес, если после 10% down продажная цена на него же (200-220K) даёт месячный платёж по мортгиджу ВДВОЕ меньше. Или там всё это самое белое население зарабатывает по 35K на семью и больше чем на сотню мортгидж им не дают? Просветите, пожалуйста...

Население в Coppell, TX заработывало в среднем $96,935 (in 2000) на хаусхолд (заметьте - хаусхолд - это не всегда семья, да еще с детьми).
http://www.city-data.com/city/Coppell-Texas.html
Сравните со своим зипом, интересно.

Традиционно, не у всех были деньги на даунпеймент 20%, или деньги на даун 10%+повышенный мортадж рейт+PMI. Людям, живущим в этом месте временно, покупать смысла нет, т.к. теряются closing costs на покупке и 6% цены дома на продаже. Чтоб их отбить, надо жить в доме хотя бы года два, даже если рент в 2 раза выше. Наконец, обычно люди, переехавшие в новую местность, сначала рентуют полгода-год, пока дом их на старом месте продастся, пока они убедятся, что останутся на новой работе, пока они осмотрятся на новом месте, выберут, где хотят жить, выберут дом и купят его...
Кроме того, среди расходов домовладельца Вы забыли:
1) PMI (без него мортгидж с только 10% в даун не давали до появления экзотических бублевых кредитов)
2) property tax
3) condo fee/HOA fee
4) обслуживания-ремонты
5) стоимость даунпэймента (10% в год в акциях или 5%+ в год в CD)
6) страховка
7) ВСЕ utilities (обычно в ренталах изрядная часть включена)
Для лендлорда добавляются еще:

vacancy rate (пока рентеров нет, все расходы платить-то приходится)
9) риск неплатежей
10) прибыльность - жить-то на что-то надо

И 8-9-10 - это не слагаемые, а множители.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 14:29

major Major Major Major wrote: 900*12 практически стандартный deduction для семьи из 2 человек. То есть даже если что-то еще приплюсовать по мелочи то разница получится крохотной и никакой страховки + ремонта не окупит и подавно.

Да, вот это важное и для нас тут (NJ) совершенно неочевидное наблюдение. Получается, что в Техасе itemized deduction имеет смысл только в случае "очень дорогих" домов...

Так может ли кто-нибудь более-менее авторитетно сказать, сколько может стоить (страховка + real estate tax) на 200K-домик в каком-нибудь таком Coppell, TX? Если 900 в месяц, то да, получаем что рент 2000/месяц стоит ну хотя бы не дороже чем ownership...

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 14:41

X37WAL!^ wrote:
major Major Major Major wrote: 900*12 практически стандартный deduction для семьи из 2 человек. То есть даже если что-то еще приплюсовать по мелочи то разница получится крохотной и никакой страховки + ремонта не окупит и подавно.

Да, вот это важное и для нас тут (NJ) совершенно неочевидное наблюдение. Получается, что в Техасе itemized deduction имеет смысл только в случае "очень дорогих" домов...

Так может ли кто-нибудь более-менее авторитетно сказать, сколько может стоить (страховка + real estate tax) на 200K-домик в каком-нибудь таком Coppell, TX?

Из того же city-data:

Estimated median house/condo value in 2005: $281,400 (it was $210,700 in 2000)
Median real estate property taxes paid for housing units in 2000:
Coppell: 1.9% ($4,106)
Texas: 1.7% ($1,393)

Страховки там должны быть разумные - это ж Даллас эрия, ни тебе ураганов, ни тебе землятресений...

X37WAL!^ wrote: Если 900 в месяц, то да, получаем что рент 2000/месяц стоит ну хотя бы не дороже чем ownership...

Вы не понимаете. Рент - это бизнес, и как всякий бизнес, он просто обязан быть прибыльным (в среднем). Поэтому рент ДОРОЖЕ, чем ownership. И это нормально - так как ownership требует начальных вложений и long-tern commitment, которые не у всех есть. Вот когда наоборот, а тем более в разы наоборот - вот это не нормально, и указывает на спекулятивный ажиотаж.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 15:27

Tired wrote:Вы не понимаете. Рент - это бизнес, и как всякий бизнес, он просто обязан быть прибыльным (в среднем). Поэтому рент ДОРОЖЕ, чем ownership. И это нормально - так как ownership требует начальных вложений и long-tern commitment, которые не у всех есть. Вот когда наоборот, а тем более в разы наоборот - вот это не нормально, и указывает на спекулятивный ажиотаж.

Вот-вот! Ключевое слово "в среднем", а ещё точнее в "долгосрочной перспективе". В NJ до бубля типичный срок окупаемости нового apartment комплекса был 15-20 лет. Если бы владельцы попытались сразу после строительства сдавать квартиры по таким ценам, чтобы получать прибыль с первого дня, эти комплексы до сих пор стояли бы пустыми.

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 16:03

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:Вы не понимаете. Рент - это бизнес, и как всякий бизнес, он просто обязан быть прибыльным (в среднем). Поэтому рент ДОРОЖЕ, чем ownership. И это нормально - так как ownership требует начальных вложений и long-tern commitment, которые не у всех есть. Вот когда наоборот, а тем более в разы наоборот - вот это не нормально, и указывает на спекулятивный ажиотаж.

Вот-вот! Ключевое слово "в среднем", а ещё точнее в "долгосрочной перспективе". В NJ до бубля типичный срок окупаемости нового apartment комплекса был 15-20 лет. Если бы владельцы попытались сразу после строительства сдавать квартиры по таким ценам, чтобы получать прибыль с первого дня, эти комплексы до сих пор стояли бы пустыми.

Вы чего-то не понимаете. Чтобы окупить комплекс за 15 лет, надо эти 15 лет приносить прибыль. В размере 7% в год после издержек и стоимости капитала. С первого дня. Или больше - но не с первого.

Кстати, хотелось бы получить подтверждение про 15-20 лет. 10-15 звучит реалистичнее.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 17:01

Tired wrote:Вы чего-то не понимаете. Чтобы окупить комплекс за 15 лет, надо эти 15 лет приносить прибыль. В размере 7% в год после издержек и стоимости капитала. С первого дня. Или больше - но не с первого.

Кстати, хотелось бы получить подтверждение про 15-20 лет. 10-15 звучит реалистичнее.

Медленно, но верно подходим к главному. Для одного и того же дома или таунхауза стоимость капитала может варьироваться от абсолютного нуля до нескольких тысяч долларов в месяц. В каком из этих двух случаев годовой рент "должен составлять" 12% от стоимости?

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 17:10

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:Вы чего-то не понимаете. Чтобы окупить комплекс за 15 лет, надо эти 15 лет приносить прибыль. В размере 7% в год после издержек и стоимости капитала. С первого дня. Или больше - но не с первого.

Кстати, хотелось бы получить подтверждение про 15-20 лет. 10-15 звучит реалистичнее.

Медленно, но верно подходим к главному. Для одного и того же дома или таунхауза стоимость капитала может варьироваться от абсолютного нуля до нескольких тысяч долларов в месяц. В каком из этих двух случаев годовой рент "должен составлять" 12% от стоимости?

Стоимость капитала не "может варьироваться от абсолютного нуля до нескольких тысяч долларов в месяц". Где вы нашли стоимость капитала за "асолютный ноль" - я тоже там хочу. Стоимость капитала - ок. 10% от этого капитала в год, в периоды большой инфляции - больше.

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 17:14

глючный форум задолбал