Пришел и мой черед - мысли онлайн

[М@ш@]

Я имела ввиду прочие равные условия. Напомню, что всего лишь не согласилась с одной Вашей фразой.

Про "перебор"? Могу объяснить свою точку зрения.

Чтобы иметь возможность с трудом, но платить 700K mortgage (а это около 6K в месяц) надо гарантированно зарабатывать в месяц ну хотя бы 18K. Это 216K в год. Я не знаю ни одной семьи, где МЕНЬШИЙ из двух сегодняшних доходов составлял бы такую сумму. Хотя знаю, что такие семьи есть. Где-то...

Почему крайне неразумно брать большой мортгидж в расчёте на две сегодняшние (а тем более одну) большие зарплаты, рассказывать надо или и так понятно?

Говорите медленнее, я записываю. Ссуду можно взять в размере 3 годовых зарплат того члена семьи, и которого зарплата меньше? Какую ссуду можно взять с семье с доходами 40К и 150К?

А вы так же как миллионы нынешних страдальцев, не ощущаете разницы между "как много могут дать" и "как много стоить брать, чтоб без штанов не остаться"?

Под 40+150=190 дадут, скорее всего, 570K, вопрос только в том, как этот мортгидж платить, если в результате рецессии 40+150 сначала превратятся в 0+150, а потом в 30+100?

Приведенный вами пример - неудачный, потому что тут нет двух сравнительно больших доходов, есть только один и только на него закладываться явно бессмысленно. Для данных целей проще считать, что его вообще нет.

Я разницу знаю. Просто не могу Вашей логики уловить. Вы написали, что независимо от доходов и места, ссуда в 600К это перебор. Мне, как математику, мешает такая фраза, так как у меня есть контрпримеры. На основании Вашего последнего примера я поняла, что ссуда для зарплат 40К+150К должна быть 120К, а если в семье работает один, то ссуду брать нельзя. Теперь Вы объяснили мне, что у Вас в запасе для других случаев есть другие формулы. Но по той Вашей формуле с зарплатами 150К и 300К нельзя взять ссуду 700К (это не 3 дохода, это меньше двух....).

[Hamster]

При доходе в 150K это 42% от gross income, что запредельно. Тут правительство обещает помогать тем, у кого 37% и больше...

Все эти % это очень грубые правила. У семьи с доходом в 150К и кредитом в 42% от gross income будет после уплаты налогов и дома оставаться 5 тысяч в месяц. У семьи с доходов в 60К - меньше двух с половиной. На еду, бензин и прочие necessities обе семьи будут тратить одинаково. Естественно, при 42% gross с 60К не разживешься, а при 42% gross с 150К можно ездить на BMW и проводить всей семьей две недели в году в Европе.

[SEL]

При доходе в 150K это 42% от gross income, что запредельно. Тут правительство обещает помогать тем, у кого 37% и больше...

Все эти % это очень грубые правила. У семьи с доходом в 150К и кредитом в 42% от gross income будет после уплаты налогов и дома оставаться 5 тысяч в месяц. У семьи с доходов в 60К - меньше двух с половиной. На еду, бензин и прочие necessities обе семьи будут тратить одинаково. Естественно, при 42% gross с 60К не разживешься, а при 42% gross с 150К можно ездить на BMW и проводить всей семьей две недели в году в Европе.

keep dreaming.

[X37WAL!^]

Я разницу знаю. Просто не могу Вашей логики уловить. Вы написали, что независимо от доходов и места, ссуда в 600К это перебор. Мне, как математику, мешает такая фраза, так как у меня есть контрпримеры. На основании Вашего последнего примера я поняла, что ссуда для зарплат 40К+150К должна быть 120К, а если в семье работает один, то ссуду брать нельзя. Теперь Вы объяснили мне, что у Вас в запасе для других случаев есть другие формулы. Но по той Вашей формуле с зарплатами 150К и 300К нельзя взять ссуду 700К (это не 3 дохода, это меньше двух....).

Наверное я действительно слишком много подробностей понаписал, что мне самому и помешало мысль сформулировать математически. Пробую ещё раз, на этот раз по пунктам.

1. Семей, что могут себе позволить взять лоан на 600-700K без особого риска, очень и очень мало ибо...
2. Это стоит около 5K ежемесячно, плюс как минимум налоги, еда, одежда, бензин, ежемесячные счета за utilities, кредит/лиз на машины, страховки итд. В сумме самые необходимые (и неизбежные) вещи легко потянут ещё на 7 тысяч (из которых тысячи три - в налоги). 12 в месяц, 144K в год с таким мортгиджем получается минимально необходимым доходом. Возражения?

3. Однако люди хотят ещё и откладывать на пенсию, "чёрный день", на колледж детям, водить этих детей в кружки/секции, ездить в отпуск, ходить в рестораны время от времени, покупать мебель, в конце концов, в свой красивый дорогой дом. Тысячи три (а с налогами - четыре) надо накинуть? За 16 штук в месяц получаем жизнь более-менее достойную, но без излишеств типа лошадей, поршей, частных школ итд Умножаем на 12 месяцев. 192 тысячи. Возражения?

4. Много ли мы знаем семей, которые зарабатывают 190-200 и более тысяч сегодня, но даже в умеренно-плохом раскладе (один уволен, другому подсократили зарплату) у них будут гарантированные 144K в год, чтобы сводить концы с концами? По-моему единственный вариант, это когда один член семьи зарабатывает эти самые 144, при этом работает на правительственную контору, откуда никогда и никого не увольняют. Тогда доход второго члена семьи мы в лучшие времена тратим на пункт 3, а в худшие не тратим, ибо этих денег у нас нет. А вы какие малорискованные варианты можете предложить?

[X37WAL!^]

Все эти % это очень грубые правила. У семьи с доходом в 150К и кредитом в 42% от gross income будет после уплаты налогов и дома оставаться 5 тысяч в месяц. У семьи с доходов в 60К - меньше двух с половиной. На еду, бензин и прочие necessities обе семьи будут тратить одинаково. Естественно, при 42% gross с 60К не разживешься, а при 42% gross с 150К можно ездить на BMW и проводить всей семьей две недели в году в Европе.

Какие, однако, среди нас ещё есть светлые и наивные люди... С доходом в 150K, семьёй из четырёх человек и мортгиджем в 5K в месяц вам на хлеб будет не хватать.

[М@ш@]

Я разницу знаю. Просто не могу Вашей логики уловить. Вы написали, что независимо от доходов и места, ссуда в 600К это перебор. Мне, как математику, мешает такая фраза, так как у меня есть контрпримеры. На основании Вашего последнего примера я поняла, что ссуда для зарплат 40К+150К должна быть 120К, а если в семье работает один, то ссуду брать нельзя. Теперь Вы объяснили мне, что у Вас в запасе для других случаев есть другие формулы. Но по той Вашей формуле с зарплатами 150К и 300К нельзя взять ссуду 700К (это не 3 дохода, это меньше двух....).

Наверное я действительно слишком много подробностей понаписал, что мне самому и помешало мысль сформулировать математически. Пробую ещё раз, на этот раз по пунктам.

1. Семей, что могут себе позволить взять лоан на 600-700K без особого риска, очень и очень мало ибо...
2. Это стоит около 5K ежемесячно, плюс как минимум налоги, еда, одежда, бензин, ежемесячные счета за utilities, кредит/лиз на машины, страховки итд. В сумме самые необходимые (и неизбежные) вещи легко потянут ещё на 7 тысяч (из которых тысячи три - в налоги). 12 в месяц, 144K в год с таким мортгиджем получается минимально необходимым доходом. Возражения?

3. Однако люди хотят ещё и откладывать на пенсию, "чёрный день", на колледж детям, водить этих детей в кружки/секции, ездить в отпуск, ходить в рестораны время от времени, покупать мебель, в конце концов, в свой красивый дорогой дом. Тысячи три (а с налогами - четыре) надо накинуть? За 16 штук в месяц получаем жизнь более-менее достойную, но без излишеств типа лошадей, поршей, частных школ итд Умножаем на 12 месяцев. 192 тысячи. Возражения?

4. Много ли мы знаем семей, которые зарабатывают 190-200 и более тысяч сегодня, но даже в умеренно-плохом раскладе (один уволен, другому подсократили зарплату) у них будут гарантированные 144K в год, чтобы сводить концы с концами? По-моему единственный вариант, это когда один член семьи зарабатывает эти самые 144, при этом работает на правительственную контору, откуда никогда и никого не увольняют. Тогда доход второго члена семьи мы в лучшие времена тратим на пункт 3, а в худшие не тратим, ибо этих денег у нас нет. А вы какие малорискованные варианты можете предложить?

Во-первых, я не говорила, что таких людей очень много. Но они очень бывают (то есть, их много, но по сравнению с населением страны мало). Ваша же фраза говорила совсем о другом.
С пунктом 4 никогда не соглашусь. Из него продолжает следовать, что на одну зарплату брать ссуду вообще нельзя, и много чего ещё следует. Вообще нельзя брать ссуды тем, кого могут уволить.

Мой муж пошёл в банк получить письмо о том, какую ссуду ему могут дать (это одна агенша спросила, нет ли у нас такого письма). Ему в банке сказали, что могут дать письмо на 4 зарплаты (ха ха, я не работаю, кстати). Но написали меньше (до джамбо чтобы были), чтобы агенты не предлагали дорогие дома. Это я к чему говорю? А вот к чему. Если у этих редких людей К150+К300, то, как ни крути, при ссуде К700 у них есть возможность и отложитъ что-то, напомню, это меньше двух доходов.

Короче, все варианты с риском, завтра всех уволят.

[Ксю]

Все эти % это очень грубые правила. У семьи с доходом в 150К и кредитом в 42% от гросс инцоме будет после уплаты налогов и дома оставаться 5 тысяч в месяц. У семьи с доходов в 60К - меньше двух с половиной. На еду, бензин и прочие нецесситиес обе семьи будут тратить одинаково. Естественно, при 42% гросс с 60К не разживешься, а при 42% гросс с 150К можно ездить на БМШ и проводить всей семьей две недели в году в Европе.

Какие, однако, среди нас ещё есть светлые и наивные люди... С доходом в 150К, семьёй из четырёх человек и мортгиджем в 5К в месяц вам на хлеб будет не хватать.

Чтобы хватало на боль-менее комфортную жизнь с мортгаджем 5000 в месяц - доход нужен по крайней мере 250К в год - ето если ездить в Европу и не откладывать на сбережения. Вы не забывайте - налоги. При таком доходе уже сложно избежать АТМ, многие нормальные рашоды уже не <tax deductible>, <deductions> начинают <phase out>, не дают налоговые кредиты на детей, например и есче много чего по мелочи что повышает налоговую ставку.

Чтобы при мортгадже в 5000 в месяц иметь нормальный уровень жизни, откладывать сбережения, иметь БМВ и ездить в Европу на пару недель - надо тысяч 400.

[М@ш@]

Все эти % это очень грубые правила. У семьи с доходом в 150К и кредитом в 42% от gross income будет после уплаты налогов и дома оставаться 5 тысяч в месяц. У семьи с доходов в 60К - меньше двух с половиной. На еду, бензин и прочие necessities обе семьи будут тратить одинаково. Естественно, при 42% gross с 60К не разживешься, а при 42% gross с 150К можно ездить на BMW и проводить всей семьей две недели в году в Европе.

Какие, однако, среди нас ещё есть светлые и наивные люди... С доходом в 150K, семьёй из четырёх человек и мортгиджем в 5K в месяц вам на хлеб будет не хватать.

Дорогой хлеб....
Сколько от 150К остаётся, 100К?

[Geva]

от 150К останется меньше 100 после налогов, страховок и 401К, еще 60 на ипотеку, останется меньше 40. Жить можно, на BMW и две недели в Европе не хватит.

[X37WAL!^]

С пунктом 4 никогда не соглашусь. Из него продолжает следовать, что на одну зарплату брать суду вообще нельзя, и много чего ещё следует. Вообще нельзя брать ссуды тем, кого могут уволить.

Да нет, конечно, можно и при одной зарплате брать, но никак нельзя рассчитывать на то, что она не изменится вниз. Т.е. я считаю, что если единственный работающий в семье получает 150K, то надо помнить что в случае увольнения возможно придется быстро находить работу на 100 или 110K. И мортгидж должен быть таким, чтобы с этой сотни его всё ещё можно было платить, пусть даже отложив отпуск, покупку новой машины итд. Но многие берут "под завязку", рассчитывая на бонусы, которые вдруг не дали, повышения зарплаты, которого вдруг не случилось итд. А потом удивляются...

[М@ш@]

С пунктом 4 никогда не соглашусь. Из него продолжает следовать, что на одну зарплату брать суду вообще нельзя, и много чего ещё следует. Вообще нельзя брать ссуды тем, кого могут уволить.

Да нет, конечно, можно и при одной зарплате брать, но никак нельзя рассчитывать на то, что она не изменится вниз. Т.е. я считаю, что если единственный работающий в семье получает 150K, то надо помнить что в случае увольнения возможно придется быстро находить работу на 100 или 110K. И мортгидж должен быть таким, чтобы с этой сотни его всё ещё можно было платить, пусть даже отложив отпуск, покупку новой машины итд. Но многие берут "под завязку", рассчитывая на бонусы, которые вдруг не дали, повышения зарплаты, которого вдруг не случилось итд. А потом удивляются...

Тут я согласна. Слышала, как люди покупупали и считали, что зарплаты будут расти. И фразу о том, что "мне на меньшую зарплату никак нельзя". Это конечно не до такой степени, что совсем негде урезаться, но всё же.

[X37WAL!^]

Тут я согласна. Слышала, как люди покупупали и считали, что зарплаты будут расти. И фразу о том, что "мне на меньшую зарплату никак нельзя". Это конечно не до такой степени, что совсем негде урезаться, но всё же.

Ну хорошо, что вы хоть тут согласны. А теперь вопрос: если вы согласны, что нельзя рассчитывать на 100% сегодняшнего дохода с точки зрения выплаты мортгиджа, то будет ли 70% достаточно консервативным допущением? Т.е. при доходе в 300K сегодня рассчитывать мортгидж таким, чтобы даже из уменьшившегося дохода (300*0.7)=210K его можно было платить?

[М@ш@]

Тут я согласна. Слышала, как люди покупупали и считали, что зарплаты будут расти. И фразу о том, что "мне на меньшую зарплату никак нельзя". Это конечно не до такой степени, что совсем негде урезаться, но всё же.

Ну хорошо, что вы хоть тут согласны. А теперь вопрос: если вы согласны, что нельзя рассчитывать на 100% сегодняшнего дохода с точки зрения выплаты мортгиджа, то будет ли 70% достаточно консервативным допущением? Т.е. при доходе в 300K сегодня рассчитывать мортгидж таким, чтобы даже из уменьшившегося дохода (300*0.7)=210K его можно было платить?

Я Вам приводила пример 150+300 для ссуды 700.
450*.7=315
Сссуда 700 всё ещё меньше трёх доходов. Вполне можно выплачивать.

На самом деле, Вы здесь не на ту напали. У нас семья довольно осторожная. Я всего лишь с формулировкой Вашей не согласилась.

[X37WAL!^]

Я Вам приводила пример 150+300 для ссуды 700.
450*.7=315
Сссуда 700 всё ещё меньше трёх доходов. Вполне можно выплачивать.

На самом деле, Вы здесь не на ту напали. У нас семья довольно осторожная. Я всего лишь с формулировкой Вашей не согласилась.

Ну вот и чудненько, мы опять пришли к тому, что 700 тыщ в долг без особого риска могут брать разве что люди, зарабатывающие по 450K на семью. А поскольку таких практически нет (полпроцента населения, пренебрежимо малая величина), то я продолжаю утверждать, что со всех практических точек зрения 700 тыщ в долг - это перебор.

[М@ш@]

Я Вам приводила пример 150+300 для ссуды 700.
450*.7=315
Сссуда 700 всё ещё меньше трёх доходов. Вполне можно выплачивать.

На самом деле, Вы здесь не на ту напали. У нас семья довольно осторожная. Я всего лишь с формулировкой Вашей не согласилась.

Ну вот и чудненько, мы опять пришли к тому, что 700 тыщ в долг без особого риска могут брать разве что люди, зарабатывающие по 450K на семью. А поскольку таких практически нет (полпроцента населения, пренебрежимо малая величина), то я продолжаю утверждать, что со всех практических точек зрения 700 тыщ в долг - это перебор.

Во-первых, Вы писали что это перебор при любом доходе.
Во-вторых, если пользоваться Вашей 0.7 формулой, то и при 350К можно брать.

[X37WAL!^]

Во-первых, Вы писали что это перебор при любом доходе.

Ну давайте заменим "при любом" на "при любом статистически значимом"

Во-вторых, если пользоваться Вашей 0.7 формулой, то и при 350К можно брать.

350K тоже слишком много денег для 99% американцев
И на самом-то деле "моя" формула - это 18% до 30% от gross income (в хорошие времена и тяжёлые времена соответственно). Для умеренно больших доходов она работает, а при попытке применить её к доходу 150K народ начинает орать, что на эти гроши в убей эрии или новофуфайкино ничего не купишь, надо брать больше

[nukite]

Созрели на начало процесса поиска домов. Возникла неразбериха в терминах.
С обыкновеннымим продажами все понятно. А вот как быть с шорт селами и фореклоузами и что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.
Есть дом за относительно приемлимую для бюджета цену 350К на шортселе.
При етом ZESTIMATE $510,000 Value Range: $423,300 - $566,100.
Дом на маркете около 2 месяцев.
На сколько я понял для покупки нужно согласие банка текусчего твладельца. Цена больше похожа на фореклоузную. Смысл продавцу запрашивать такую низкую цену если велика вероятность отказа банка.

[vaduz]

что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.

Дом под контрактом, но еще не закрылись.

[Hamster]

Созрели на начало процесса поиска домов. Возникла неразбериха в терминах.
С обыкновеннымим продажами все понятно. А вот как быть с шорт селами и фореклоузами и что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.
Есть дом за относительно приемлимую для бюджета цену 350К на шортселе.
При етом ZESTIMATE $510,000 Value Range: $423,300 - $566,100.
Дом на маркете около 2 месяцев.
На сколько я понял для покупки нужно согласие банка текусчего твладельца. Цена больше похожа на фореклоузную. Смысл продавцу запрашивать такую низкую цену если велика вероятность отказа банка.

Не бывает фореклоузных цен и не фореклоузных цен. Бывают реалистичные цены и нереалистичные.

Если нравится дом и цена, подавайте оффер, вы ничем не рискуете - если банк одобрит, вы всегда можете отказаться. Продавцу главное, чтобы ему дали оффер, чтобы он мог этот оффер направить банку на рассмотрение.

На ZESTIMATE полагаться особо не надо, они всех деталей не знают. Когда я покупал, zillow на мой дом показывал zestimate 670-680, appraisal пришел на 585. Закрылись за 550. Прошло два месяца, zillow до сих пор показыват 640.

Попросите агента составить список comps. Посмотрите, нельзя ли так отфильтровать список, чтобы с ним в руках аргументировать цену в 350 (или хотя бы 375). Если можно, отфильтруйте и приложите к офферу. Если нельзя, подумайте, не дать ли больше 350.

[nukite]

что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.

Дом под контрактом, но еще не закрылись.

Ето было не на сайте продавцаю А на сайте продавца Contingent with No Kick Out. Property is available, but has a ratified contract with at least one pending contingency; none of the pending contingencies include a kick out clause.
THIS IS A SHORT SALE (PROCESS STARTED)ONE LENDER*SELLER DIRECTS SETTLEMENT COMPANY*COMM 50/50*
Или ето одно и тоже ?

[Hamster]

что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.

Дом под контрактом, но еще не закрылись.

Ето было не на сайте продавцаю А на сайте продавца Contingent with No Kick Out. Property is available, but has a ratified contract with at least one pending contingency; none of the pending contingencies include a kick out clause.
THIS IS A SHORT SALE (PROCESS STARTED)ONE LENDER*SELLER DIRECTS SETTLEMENT COMPANY*COMM 50/50*
Или ето одно и тоже ?

Это две разные вещи.

"has a ratified contract with at least one pending contingency": у них есть контракт с потенциальным покупателем, но этот потенциальный покупатель должен сначала продать свой дом. Все ждут, пока продастся дом покупателя.

"none of the pending contingencies include a kick out clause": продавец не может разорвать существующий контракт, даже если вы дадите ему лучший оффер. Вы можете встать в очередь и ждать, пока не разрешится ситуация с первым покупателем.

[nukite]

что значит на брокерских сайтах фраза For Sale—Pending.

Дом под контрактом, но еще не закрылись.

Ето было не на сайте продавцаю А на сайте продавца Contingent with No Kick Out. Property is available, but has a ratified contract with at least one pending contingency; none of the pending contingencies include a kick out clause.
THIS IS A SHORT SALE (PROCESS STARTED)ONE LENDER*SELLER DIRECTS SETTLEMENT COMPANY*COMM 50/50*
Или ето одно и тоже ?

Это две разные вещи.

"has a ratified contract with at least one pending contingency": у них есть контракт с потенциальным покупателем, но этот потенциальный покупатель должен сначала продать свой дом. Все ждут, пока продастся дом покупателя.

"none of the pending contingencies include a kick out clause": продавец не может разорвать существующий контракт, даже если вы дадите ему лучший оффер. Вы можете встать в очередь и ждать, пока не разрешится ситуация с первым покупателем.

Спасибо за разъяснения. Жалко конечноб домик не плохой и в хорошем месте. Вокруг него дешевле 400 ничего нет

[Ксю]

Обычно все таки <pending sale> контракты не безверменны, а имеют дату истечения. Позвоните агенту - спросите до какого числа другой покупатель обязан продать дом.

[geek7]

Возьмите другой калькулятор.

Home value: $875,000
Down payment: $175,000
Mortgage: $700,000
assuming 5.00% 30-year fixed, 1.1% property tax, $1500/year home insurance:

Interest $2917
Principal $841
Home Insurance $125
Property tax $802
--
Monthly payment $4,683

При доходе в 150К и таком платеже будет приноситься домой около 10К в месяц. Я бы сказал, комфортно.

Возьмите другой калькулятор.
Если доход от зарплаты, даже без стараховки/401k в месяц будет не 10 а 8K. Со всеми выплатами реально может быть 6-7K

[geek7]

И на самом-то деле "моя" формула - это 18% до 30% от gross income (в хорошие времена и тяжёлые времена соответственно). Для умеренно больших доходов она работает, а при попытке применить её к доходу 150K народ начинает орать, что на эти гроши в убей эрии или новофуфайкино ничего не купишь, надо брать больше

где это новофуфайкино ?