Откуда вдруг взялась эта масса домов на продажу?

[major Major Major Major]

Положительный cashflow у рентовочного дома в нормальном районе это действительно аномалия. Потому что дом живущему в нем владельцу всегда обходится дешевле, чем инвестору, за счет tax deduction.

Это не так. Не аномалия и не всегда дешевле. Rental инвестор в нормальные, а не bubble времена покупает дома за наличные. Из калькулятора тем самым убирается проценты по кредиту. А это, как вы понимаете, очень и очень существенная часть.

[GarikToo]

Разница -то как раз раза в два если не больше. Это и обидно.

Аналогичное жилье? или вы сравниваете дом который бы купили и рентовое жилье? Обычно требования довольно разные.

если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает
+1

К этому выводу в данном треде (и аналогичных) мы возвращаемся примерно раз в месяц

Я примерно тоже слышал когда снимал апартмент: "Ты платишь $1950 за 2 бдр? ", мой друг снял такой же за $1200 " После осмотра апартмента за $1200 вспоминались советские статьи о трудной жизни иммигранта в Америке

[mudi]

Если посмотрите сейчас за пределы SFBA, туда где цены уже упали на 50%-60%, то увидите, что инвесторы массово скупают дома до 70К-90К, которые тут же сдаются за 1К+ в месяц.
это нормальная ситуация, так и должно быть.

вот это как раз и не нормально, война бидов, с увеличением цены до 50-100%. Уходят в первую неделю. Вы не путайте инвесторов с обыкновенным рынком. При инвесторах там делать нечего - там кеш. Тоже будете писать - не могу купить!!! где справедливость?????

нормальная ситуация это до 6 мес инвентори.

и ИМХО до 30% выше рента чтобы не конкурировать с акулами.

Инвесторы скоро успокоятся, когда увидят, что их инвесторов много, рентеров мало и цены вверх идти не спешат. Я слышал году этак в 2000 от человека покупавшего тогда жилье в Вегасе, что рентовать 2 bedroom апартмент стоило дороже чем купить 4 bedroom дом. Да зачем далеко ходить - в наших краях в 1999 году рентал 1 bedroom был $1800 в месяц и при этом очереди (вот когда лэндлорды ликовали), а цены на дома были процентов на 30-40 ниже нынешних. Через 3 года после этого тот же апартмент сдавался за $1250 а еще через год за $1150. Жилье которое я снимаю сейчас в период дот-ком бума сдавалось на $600 в месяц дороже, чем я плачу за него сейчас, 10 лет спустя. При этом кондо через дорогу тогда продавались около 200К, год назад они уходили за $500К-$550К, сейчас продаются за $450К. Так что соотношение рента к цене сильно менялось даже в последние несколько лет. Почему цены рванули в начале 2000-х? Вызвано ли это было объективными причинами - ростом населения (нет, был как раз дот-ком кризис, народ отсюда уезжал), ростом доходов (тоже нет, зарплаты в 2002-2003 были ниже чем в 1999). Только доступность хитрых кредитов и промывка мозгов на тему "RE только дорожает, жилья на всех не хватает, через 3-5 лет продашь дороже чем купил". А промыли мозги хорошо, многие и сейчас еще верят, что кризис вот-вот закончится и мы снова будем видеть 10%-20% роста в год.

[GarikToo]

Инвесторы скоро успокоятся, когда увидят, что их инвесторов много, рентеров мало и цены вверх идти не спешат..

Муди жжет

[mudi]

Положительный cashflow у рентовочного дома в нормальном районе это действительно аномалия. Потому что дом живущему в нем владельцу всегда обходится дешевле, чем инвестору, за счет tax deduction.

Это не так. Не аномалия и не всегда дешевле. Rental инвестор в нормальные, а не bubble времена покупает дома за наличные. Из калькулятора тем самым убирается проценты по кредиту. А это, как вы понимаете, очень и очень существенная часть.

У тех кто платит кэш денег потому и много, что они считать умеют. Если у человека есть миллион, то только идиот купит в качестве инвестиции миллионный дом, который с большой вероятнотью теряет в цене и который можно сдавать за 3К в месяц. 3К в месяц дадут 36К в год. минус 1.25% property tax = $12500. Остается $23500. Если к этому добавить maintenance и страховки, учесть vacancy rate, то совсем все грустно получится.
При этом c того же миллиона 30 year treasury bonds (мы же говорим о долгосрочных инвестициях) дают сейчас 4.25% - получится $42500 в год c нулевым риском и без "приятных хлопот" по починке унитаза тенантов.

[mudi]

Инвесторы скоро успокоятся, когда увидят, что их инвесторов много, рентеров мало и цены вверх идти не спешат..

Муди жжет

Подождите до зимы, увидите статьи о том, как инвесторы накупили домов во всяких Стоктонах, а потом оказалось, что каждый 5-й дом сдается, а снимать некому. При этом "дно" оказалось совсем не "дном" и цены не только не рванули вверж, но продолжают медленно ползти вниз, так как инвесторы бросились продавать свои инвестиции, пока не поздно.

[StrangerR]

Инвесторы скоро успокоятся, когда увидят, что их инвесторов много, рентеров мало и цены вверх идти не спешат..

Муди жжет

ну да, а у нас цена ренты с 2002 года не изменилась, а мы сами жильцам в кондо (которое у нас с друзьями совместно куплено) скидываем на 10 процентов - и все это показалось?

[Sushi]

Это и понятно. Дом никогда не будет стоитъ 500К при ренте 3К. Муди просто игнорировал 3К рента, а цену для дома посчитал на "справедливом" калькуляторе

Я ничего не игнорировал. Вот посмотрите на предыдущей странице про Бостон:

таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

Если посмотрите сейчас за пределы SFBA, туда где цены уже упали на 50%-60%, то увидите, что инвесторы массово скупают дома до 70К-90К, которые тут же сдаются за 1К+ в месяц. В местах где bubble не надували или где он уже сдулся - это нормальная ситуация, так и должно быть.
Но мы конечно все знаем, что Bay Area место особенное, тут экономические законы не работают, cashflow у рентала всегда отрицательный, а прибыль у владельца только за счет appreciation. Что еще забыл - ах да, самое главное, цены здесь никогда не падают, а только растут.

P.S. Вы, кстати, где и когда купили свой дом?

Рентовать за 3500, если PITI дома за 550 $2800 ?В посте было сказано, видели однажды в Бостоне. Такое наверное может быть только если дом дефектый в дорогом районе, но тем не менее пригодный для проживания/сдачи. Но для меня что Бостон, что Стоктон, что Лас-Вегас - другие планеты, местных реалий не знаю... пока интересует только SFBA. 3500 - это рент в Пало-Алто, ну и сколько домов за 550К там? Правильно 0. за 650К - 0! за 750 - 0! за 800 - 2
У Вас Муди я вижу довольно странные на мой взгляд представления об пузыре. Экономика - это все-таки замкнутая система. По Вашему выходит что пузырь сдуется в другую вселенную до уровня 1997 и тогда всем терпеливым рентерам достанется по дешевому дому и 40 девствениц впридачу.

P.S. в России в 1998 году .

[GarikToo]

Инвесторы скоро успокоятся, когда увидят, что их инвесторов много, рентеров мало и цены вверх идти не спешат..

Муди жжет

ну да, а у нас цена ренты с 2002 года не изменилась, а мы сами жильцам в кондо (которое у нас с друзьями совместно куплено) скидываем на 10 процентов - и все это показалось?

Когда я снимал 1 бдр в Январе 2004 года в Фостер Сити то он стоил $1300 в м-ц. В конце 2005 мы выселились и нашу квартиру сдали за $1700, причем был waiting list. В 2007 цена на такие квартиры приближались к 2000$.

[mudi]

Рентовать за 3500, если PITI дома за 550 $2800 ?В посте было сказано, видели однажды в Бостоне.

Однажды видели один и тот же дом на продажу и для рента. Это совсем не значит что нету сравнимых домов за примерно те же деньги. Посмотрите интересующие вас ренталы и потом погуглите по адресу - удивитесь как много из них либо недавно сменили владельца либо выставлялись на продажу.

Такое наверное может быть только если дом дефектый в дорогом районе, но тем не менее пригодный для проживания/сдачи. Но для меня что Бостон, что Стоктон, что Лас-Вегас - другие планеты, местных реалий не знаю... пока интересует только SFBA. 3500 - это рент в Пало-Алто, ну и сколько домов за 550К там? Правильно 0. за 650К - 0! за 750 - 0! за 800 - 2

Да, именно так. И это наблюдается в Bay Area и еще нескольких местах на всю страну, где цены еще не успели упасть.

У Вас Муди я вижу довольно странные на мой взгляд представления об пузыре. Экономика - это все-таки замкнутая система. По Вашему выходит что пузырь сдуется в другую вселенную до уровня 1997 и тогда всем терпеливым рентерам достанется по дешевому дому и 40 девствениц впридачу.

Другой вселенной не нужно. Несколько десятилетий до этого цены на жилье соответствовали ценам на рент и уровню доходов. Отклонения от этого правила корректировались (см. предыдущий пузырь 1991 года). В последние несколько лет это соответствие нарушилось, потому что можно было вытащить equity (деньги из воздуха), можно было взять кредит с 0 down payment, не платить principal и даже платить меньше чем проценты по кредиту. Только это и толкало цены вверх, не рост доходов, не инфляция, не приток населения. Сейчас эти механизмы исчезли - цены начали двигаться к тому уровню, который был до пузыря, то есть к уровню который соответствует доходам и ценам на рент. В местах подешевле коррекция прошла довольно быстро (за счет высокого процента subprime), в наших краях мы только в начале пути.

[mudi]

ну да, а у нас цена ренты с 2002 года не изменилась, а мы сами жильцам в кондо (которое у нас с друзьями совместно куплено) скидываем на 10 процентов - и все это показалось?

Когда я снимал 1 бдр в Январе 2004 года в Фостер Сити то он стоил $1300 в м-ц. В конце 2005 мы выселились и нашу квартиру сдали за $1700, причем был waiting list. В 2007 цена на такие квартиры приближались к 2000$.

Вы взяли короткий промежуток времени, на котором он только рос. Осенью 2004 года был локальный минимум цен, до этого рент 3-4 года падал, потом рос, сейчас снова падает. Поинтересуйтесь сколько стоил тот же апартмент в 1999 году и посмотрите сколько стоили в то же время дома.

[Мальчик-Одуванчик]

А в моем кондоминимуме цены продолжают падать. Они бы может и затормозились бы в падении, но одну квартиру сдали государству, и с тех пор там живут, сменяя друг друга раз в полгода-год (как правило, после налета полиции), люди, чьи предки были из африки. В комплексе есть трехэтажные дома, где на первом этаже размещались офисы; теперь больше половины из них пустуют, а офисы юристов, врачей и бухгалтеров замещаются сомнительными массажными салонами и парикмахерскими.

[М@ш@]

Это и понятно. Дом никогда не будет стоитъ 500К при ренте 3К. Муди просто игнорировал 3К рента, а цену для дома посчитал на "справедливом" калькуляторе

Я ничего не игнорировал. Вот посмотрите на предыдущей странице про Бостон:

таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

Если посмотрите сейчас за пределы SFBA, туда где цены уже упали на 50%-60%, то увидите, что инвесторы массово скупают дома до 70К-90К, которые тут же сдаются за 1К+ в месяц. В местах где bubble не надували или где он уже сдулся - это нормальная ситуация, так и должно быть.
Но мы конечно все знаем, что Bay Area место особенное, тут экономические законы не работают, cashflow у рентала всегда отрицательный, а прибыль у владельца только за счет appreciation. Что еще забыл - ах да, самое главное, цены здесь никогда не падают, а только растут.

P.S. Вы, кстати, где и когда купили свой дом?

Рентовать за 3500, если PITI дома за 550 $2800 ?В посте было сказано, видели однажды в Бостоне. Такое наверное может быть только если дом дефектый в дорогом районе, но тем не менее пригодный для проживания/сдачи. Но для меня что Бостон, что Стоктон, что Лас-Вегас - другие планеты, местных реалий не знаю... пока интересует только SFBA. 3500 - это рент в Пало-Алто, ну и сколько домов за 550К там? Правильно 0. за 650К - 0! за 750 - 0! за 800 - 2

Не везде соотношение продажи и сдачи такие, как у вас там.
Или, Вы думали, везде?
Вот у нас много домов выставлены и на продажу, и на сдачу (в смысле, не продаются долго по той цене, которую хотят хозяева, так пробуют и сдавать, что раньше, как говорится). Так соотношение часто именно такое.

[rvd]

я понял, что меня смущает ... у Mudi- Sushi, а у Sushi - кот.
"Люди, кони - все смешалось"

[bvp]

Когда я снимал 1 бдр в Январе 2004 года в Фостер Сити то он стоил $1300 в м-ц. В конце 2005 мы выселились и нашу квартиру сдали за $1700, причем был waiting list. В 2007 цена на такие квартиры приближались к 2000$.

Вы взяли короткий промежуток времени, на котором он только рос. Осенью 2004 года был локальный минимум цен, до этого рент 3-4 года падал, потом рос, сейчас снова падает. Поинтересуйтесь сколько стоил тот же апартмент в 1999 году и посмотрите сколько стоили в то же время дома.

+1
Апартмент, который снимал я, с конца 2000-го года по 2004-й подешевел примерно на 25%. Подешевел не абстрактно, а я лично посылал чеки, сумма на которых постепенно (в течении нескольких лет) уменьшалась.