А может ли агент врать?

[agent_V]

На самом деле даже эти цифры - преувеличение. Комиссия будет поделена между агентом и собственно агенством. Хорошо, если агенту достанется половина, т.е. 1.25%-1.5% от суммы сделки. Соответственно вариации финальной цены обоих агентов волнуют не особенно, ибо каждые 50 тысяч вверх-вниз для него лично могут материализоваться всего лишь в плюс-минус 700 долларов. Сравните с 6250-7500 в случае успешного завершения сделки...

+1

[helg]

Если вы до сих пор не поняли, нынче все агенты заинтересованы главным образом в том, чтобы сделка ВООБЩЕ СОСТОЯЛАСЬ. Из-за лишней тысячи или полутора они не станут рисковать десятью-пятнадцатью тысячами, которые уплывут если стороны не сговорятся.

На самом деле даже эти цифры - преувеличение. Комиссия будет поделена между агентом и собственно агенством. Хорошо, если агенту достанется половина, т.е. 1.25%-1.5% от суммы сделки. Соответственно вариации финальной цены обоих агентов волнуют не особенно, ибо каждые 50 тысяч вверх-вниз для него лично могут материализоваться всего лишь в плюс-минус 700 долларов. Сравните с 6250-7500 в случае успешного завершения сделки...

А теперь предположим, что агентство борется с падением цен на дома. Купил, скажем, агент на 10% ниже запрашиваемой цены - ему агентство даёт - .25%. А если по запрашиваемой цене - тогда все 1.5%. При таком раскладе агент останется честным с покупателем?

Вспоминаем ещё, что договор агента с агентством покупателю не показывается и на предмет вышеупомянутых бонусов никак не регулируется.
--
Олег

[X37WAL!^]

На самом деле даже эти цифры - преувеличение. Комиссия будет поделена между агентом и собственно агенством. Хорошо, если агенту достанется половина, т.е. 1.25%-1.5% от суммы сделки. Соответственно вариации финальной цены обоих агентов волнуют не особенно, ибо каждые 50 тысяч вверх-вниз для него лично могут материализоваться всего лишь в плюс-минус 700 долларов. Сравните с 6250-7500 в случае успешного завершения сделки...

А теперь предположим, что агентство борется с падением цен на дома. Купил, скажем, агент на 10% ниже запрашиваемой цены - ему агентство даёт - .25%. А если по запрашиваемой цене - тогда все 1.5%.

Вы где такую траву берёте, а?

[helg]

Судя по нервной реакции и отсутствию фактов, я близок к истине.

На мысль такую натолкнула аналогия с дронами на автодилерстве. Казалось бы, дрону выгоднее продать машину побыстрее, взять свой процент и окучивать следующего. Ан нет, торгуются будто своё продают. Полагаю, что здесь тоже собака экономического характера: в деталях договора дрона с дилерством. Можно отчислять не фиксированный, а прогрессивный процент. Или грубее. Например, самых прибыльных поощрять как ударников капсоревнования.

А как ещё дилерство может мотивировать дрона торговаться?
--
Олег

[X37WAL!^]

Судя по нервной реакции и отсутствию фактов, я близок к истине.

На мысль такую натолкнула аналогия с дронами на автодилерстве. Казалось бы, дрону выгоднее продать машину побыстрее, взять свой процент и окучивать следующего. Ан нет, торгуются будто своё продают. Полагаю, что здесь тоже собака экономического характера: в деталях договора дрона с дилерством. Можно отчислять не фиксированный, а прогрессивный процент. Или грубее. Например, самых прибыльных поощрять как ударников капсоревнования.

А как ещё дилерство может мотивировать дрона торговаться?

А там они торгуются практически за свои живые деньги, а не за 1 процент. И таки да, самых-самых поощряют. Но у них счёт тоже идет на количество проданных машин. Если до премиальной "пятидесятой машины за месяц" дилеру будет не хватать одной, он продаст её первому встречному ниже себестоимости, если за 50 машин ему будет полагаться премия выше, чем он "потеряет" на конкретном экземпляре.

[pemko2006]

А вообще как я понял из соседней темы. агент ваш представлял и вас и продавца. Это по большому счету большой no no. Т.е совершенно непонятно, что ему в этом случае делать. Добиваться как можно более низкой цены покупателю или как можно более высокой для продавца? Т.е вы сами его ставите в ситуацию когда честно подойти к сделке просто невозможно. Я когда покупал, да и продавал дом. Оба агента дали специальную бумажку, что не будут делать dual representation дабы избежать всяческих conflict of interests и прочих unethical conduct.

Как связаться с продавцом дома напрямую.
Нам понравился домик , как бы нам теперь найти покупателя.
А то наш агент , что-то не попорядку начала говорить - что все здесь плохо и район и люди и т д.
Я его нашел на http://www.ziprealty.com

Хочу с первых рук всю правду узнать..

[vica]

То, что в момент когда вы даете оффер вдруг появляются другие офферс абсолютно нормально, потому что как только появляется один-единственный оффер, агент продавца связывается с потенциальными покупателями или их агентами и сообщает им что на ту проперти, которой они интересовались появился оффер и если вы действительно заинтересованы, то это ваш последний шанс и мол делайте и свой оффер.
Такой списочек потенциальных покупателей генерируется во время Опен хаусов и во время просмотров (ваш агент или вы оставляете свои контакты во вромя просмотра.
Вот так, ни с того ни с сего появляются офферы, даже если дом стоял без интереса на рынке долгое время. Первый оффер усилиями агента продавца генерирует последующие, агент продавца пытается создать ситуацию мултипл офферс и bid wars. Ну а если оферов нет, то допускаю что некоторые агенты могут и приврать на этот счет, чтобы увеличить оффер. В моем случае все проперти, про которые наш агент говорил, что есть другие офферы - продались тем, другим.

[picachu]

То, что в момент когда вы даете оффер вдруг появляются другие офферс абсолютно нормально, потому что как только появляется один-единственный оффер, агент продавца связывается с потенциальными покупателями

Скажите пожалуйста, для чего seller's агенту нужно все эти манипуляции проделывать, если просто можно сказать, что есть еще несколько офферов и ждать от вас ответных действий? Существуют ли эти офферы на самом деле, не может знать никто, кроме продающей стороны. Хороший buyer's агент нужен как раз для того, чтобы уметь распознавать такие ситуации и их разруливать. В том числе объясняя своему клиенту, что нечего устраивать биддинг войны с самим собой.

Вообще, мой агент говорил так - есть дом, он тебе нравится, мы с тобой садимся и определяем разумную цену на этот дом исходя из твоих финансовых возможностей и особенностей дома, твой лимит. После этого, мы начинаем торговаться с продавцом вплоть до этого лимита. Все разговоры о том, что к нему в окна лезут другие покупатели с офферами в 3 раза лучше, чем наш, мы попросту игнорируем как несущественные, потому что проверить эту информацию никак не можем.

Если продавец получает наш оффер и говорит, что у него есть другие, мы говорим "до свидания" и идем искать другой дом, благо их сейчас навалом. Главная проблема с покупателями - их свойство влюбляться в конкретные дома и циклиться на них. Делать этого нельзя ни в коем случае, если мы хотим купить за разумную цену.

[picachu]

Как связаться с продавцом дома напрямую.
Нам понравился домик , как бы нам теперь найти покупателя.
А то наш агент , что-то не попорядку начала говорить - что все здесь плохо и район и люди и т д.
Я его нашел на http://www.ziprealty.com

Хочу с первых рук всю правду узнать..

Вам не хочется узнавать это у продавца, потому как продавец - заинтересованная сторона и вы не будете знать, говорит ли он правду. Если вы не доверяете своему агенту, зачем вам такой агент, найдите другого.
Для того, чтобы узнать о районе и людях, попробуйте прогуляться там в выходной день, когда будет хорошая погода. Посмотрите, какие там лица, посмотрите как содержатся дома вокруг, как ухаживают за газонами и драйввеями и тротуарами, если они есть. Без шуток, одно это даст вам много информации. Если можете, попробуйте поговорить с людьми, которые живут вокруг, они вам врать, скорее всего, не будут.

Далее, посмотрите, что за school district, даже если у вас нет детей школьного возраста, эта информация уже много скажет. Найдите информацию по расовому составу популяции и медианному доходу. Наконец, данные о преступности вам дадут в местном полицейском участке.

Вот сайты, которые вам могут помочь:
http://www.greatschools.net/
http://money.cnn.com/magazines/moneymag ... es/MI.html

[vica]

То, что в момент когда вы даете оффер вдруг появляются другие офферс абсолютно нормально, потому что как только появляется один-единственный оффер, агент продавца связывается с потенциальными покупателями

Скажите пожалуйста, для чего seller's агенту нужно все эти манипуляции проделывать, если просто можно сказать, что есть еще несколько офферов и ждать от вас ответных действий?

Не знаю законно ли просто соврать на этот счет, но то, что это противоречит этическому коду риэлтеров - это точно. Это просто практика в наших местах и для меня она имеет смысл - не врать, а действительно попытаться добиться дополнительных оферов. Ведь среди потенциально заинтересованных может оказаться тот, кто даст более высокий оффер. Это действия в интересах продавца - именно то, чем и должен заниматься агент продавца. Врать о наличии офферов, которых нет, это рисковать этим единственным офером. Имхо, нормальный риэлтор на это не пойдет, но риэлтеры разные бывают...

[picachu]

Скажите пожалуйста, для чего seller's агенту нужно все эти манипуляции проделывать, если просто можно сказать, что есть еще несколько офферов и ждать от вас ответных действий?

Не знаю законно ли просто соврать на этот счет, но то, что это противоречит этическому коду риэлтеров - это точно. Это просто практика в наших местах и для меня она имеет смысл - не врать, а действительно попытаться добиться дополнительных оферов. Ведь среди потенциально заинтересованных может оказаться тот, кто даст более высокий оффер. Это действия в интересах продавца - именно то, чем и должен заниматься агент продавца. Врать о наличии офферов, которых нет, это рисковать этим единственным офером. Имхо, нормальный риэлтор на это не пойдет, но риэлтеры разные бывают...

Расскажите, как это может быть незаконно или противоречить этическим принципам? Ответственность агента - только перед его клиентом. Соответственно, неэтично было бы выдавать какую-то информацию, которая может повлиять понижающе на цену покупки, все остальное в пределах закона - можно. Разумеется, если агент врет своему клиенту это неэтично и незаконно, здесь никаких вопросов нет. Но придумывать несуществующие офферы - широкораспространенная практика и если агент продавца этого не делает, когда может, он действует не в интересах своего клиента.
А рисковать или нет оффером - это вопрос конкретной ситуации, иногда это стоит делать, иногда - нет.

[Alaska]

Судя по нервной реакции и отсутствию фактов, я близок к истине.

об отсуствии каких фактов вы говорите? Незнание, не означает отсутствия. Какой процент получит агент, если ли доп. бонусы в случае разной цены или разных сроков сделки, все это написано в МЛС, и является контрактом. Попросите распечатку, делов то...

аналогия с дилершипами не идет, в РЕ такое редкость.

[vica]

Расскажите, как это может быть незаконно или противоречить этическим принципам? Ответственность агента - только перед его клиентом. Соответственно, неэтично было бы выдавать какую-то информацию, которая может повлиять понижающе на цену покупки, все остальное в пределах закона - можно.

Вы не правы. Вот что сказано в Этическом коде NAR

Duties to Clients and Customers

Article 1
When representing a buyer, seller, landlord, tenant, or other client as an agent, REALTORS® pledge themselves to protect and promote the interests of their client. This obligation to the client is primary, but it does not relieve REALTORS® of their obligation to treat all parties honestly. When serving a buyer, seller, landlord, tenant or other party in a non-agency capacity, REALTORS® remain obligated to treat all parties honestly.

[picachu]

Вы не правы. Вот что сказано в Этическом коде NAR

Во-первых, в NAR входят, прямо скажем, далеко не все агенты, даже не большинство.

When serving a buyer, seller, landlord, tenant or other party in a non-agency capacity, REALTORS® remain obligated to treat all parties honestly.

Во-вторых, формулировка более чем обтекаема. Например, прямое вранье про проблемы с продаваемым домом явно противоречат этому обязательству, а вот умалчивание о таких проблемах - явно нет. Можно ли назвать такое умалчивание честным по отношению к покупателю? Вряд ли. А что бы вы сказали об агенте, который покупателям сам начнет эту информацию выкладывать? Я, например, назову такие действия нелояльными и неэтичными по отношению к его клиенту.

В-третьих, есть теория, а есть практика. Так вот, на практике очень многие, если не все seller`s агенты врут или сознательно дезинформируют покупателя насчет конкурирующих офферов. Причем, неважно, входит агент в NAR или нет. Вы можете, конечно, мне не верить, но мне об этом рассказывал агент, который в этом бизнесе больше 35 лет, причем последние 18 из них он работает как exclusive buyer's agent.

[vica]

Эти коды есть у всех мало-мальски приличных асоциаций риэлтеров на федеральном, штатовском и местном уровнях.
Когда мы выбираем риелтера, мы обращаем внимание на то, куда он входит и каким этическим кодом руководствуется. И на практике мы не раз убеждались в том, что наш риелтор руководствуется этическим кодом. Хоть это и не всегда отвечало нашим интересам, но это правильно и мы относились к этому с пониманием. Например, он не мог с нами говорить об уровне преступности или рассовом составе интересовавших нас нейборхудов. Так и говорит, я подписался под нашим код оф этикс и не могу обсуждать эти вещи - вот вам линки и телефоны, где вы все это узнаете.
В данном вопросе риэлтор рискует не только оффером, но и репутацией как среди своих коллег-реэлтеров, так и среди потенциальных клиентов. Стоит ли ее терять из-за лени и надежды, что пронесет вместо того, чтобы потратить пол часа и прозвонить потенциальных покупателей? Мир тесен, все рано или поздно всплывает.

Формулировка - первое что попалось в иннете, можно и поподробнее найти. Что касается лжи о других оферах, то любой риэлтор вам скажет, что это против кода, так как является намеренной ложью с целью извлечения выгоды - тут все ясно и нет никакой обтекаемости. Это не умалчивание, не ложь по незнанию и не мисрепрезентэйшн - это намеренная ложь. Практически все моменты регулируется кодом, включая замалчивание и другое, что вы упомянули. Может вам лучше просмотреть код для вашей местности для начала?

Я вам верю, что у вас был агент, который считает нарушения кода нормой и верю, что есть и другие как он и этим он оправдывает свое поведение в своих и ваших глазах. Но есть и другие.

[retro02]

http://finance.yahoo.com/real-estate/article/107302/10-things-your-real-estate-broker-wont-say.html?mod=realestate-buy
Может кому пригодится

[mudi]

http://finance.yahoo.com/real-estate/ar ... estate-buy
Может кому пригодится

Особенно мне понравилось: "A good way to get a broker who has no such conflicts of interest: The National Association of Exclusive Buyer Agents. Its website www.naeba.com" Судя по названию сайта - эти ребята покупателя не обманут.

[Вертихвостка]

http://finance.yahoo.com/real-estate/ar ... estate-buy
Может кому пригодится

Особенно мне понравилось: "A good way to get a broker who has no such conflicts of interest: The National Association of Exclusive Buyer Agents. Its website www.naeba.com" Судя по названию сайта - эти ребята покупателя не обманут.

[pemko2006]

Не знаю как у вас - у нас в Канаде любой offer (conditional/unconditional) показывается во "внутренней" агентской базе данных - так что для проверки можно попросить другого агента распечатать информацию по домам в интересующем Вас районе. И будет видно - есть offer на тот дом или нет (врет агент или нет).

Как здесь в США можно проверить оную , а именно все offer на данный дом.

Есть ли такая база и как ее посмотреть ?

А то уж очень до меня идет кривая информация об доме...

[picachu]

Не знаю как у вас - у нас в Канаде любой offer (conditional/unconditional) показывается во "внутренней" агентской базе данных - так что для проверки можно попросить другого агента распечатать информацию по домам в интересующем Вас районе. И будет видно - есть offer на тот дом или нет (врет агент или нет).

Как здесь в США можно проверить оную , а именно все offer на данный дом.
Есть ли такая база и как ее посмотреть ?
А то уж очень до меня идет кривая информация об доме...

Нигде, это конфиденциальная информация, сообщаемая агентом только продавцу.

[Kolombina]

Агент может врать, если ему это выгодно, как и любой человек, но я не вижу выгоды в вашем случае. Врать о других офферах при их реальном отсутствии - хороший способ потерять и тот, что есть.

[Kolombina]

Не знаю как у вас - у нас в Канаде любой offer (conditional/unconditional) показывается во "внутренней" агентской базе данных - так что для проверки можно попросить другого агента распечатать информацию по домам в интересующем Вас районе. И будет видно - есть offer на тот дом или нет (врет агент или нет).

Как здесь в США можно проверить оную , а именно все offer на данный дом.
Есть ли такая база и как ее посмотреть ?
А то уж очень до меня идет кривая информация об доме...

Нигде, это конфиденциальная информация, сообщаемая агентом только продавцу.

Агент может разглащать офферы с разрешения продавца. Но в базе данных млс этой информации нет. Обычно агенты в таком случае постят пришедшие офферы на своем вебсайте.
Информация есть только когда офер уже принят, но разглашается только тип финансирования и примерная дата клоузинга, но никак не сумма офера.