Я имел в виду стомость покупки при условии 10-20% down, по сравнению со стоимостью рента аналогичного дома.GarikToo wrote:это не то что я спросил. я пытаюсь понять что входит в ваши "фандаменталс" . большинство людей которых я знаю и которые купили халупы на Членинсуле имели деньги помимо зряплаты: IPO, деньги от родителей, деньги от продажи дома в другой стране итд. вы это учли в ваших "фандаменталс" ?mudi wrote:Обычно люди, у которых есть деньги умеют их считать. Я например знаю семью, которая снимает дом в Саратоге тысяч этак за 7 в месяц, но при этом покупать не хотят, потому что не выгодно. Конечно если предположить, что для всех "стастье домовладения" затуманивает разум, то "фандаменталс" работать не будут.GarikToo wrote:ваши "фандаменталс" берут в pасчет деньги получаемые от IPO и привозимые из-за границы?
Скажем так, если у человека есть $200К, то он может вложить их в стоки и получать усредненные 7% в год $14К в год, пусть это будет $10К после налогов. При этом он может снимать за 3К в месяц дом на Пенинсуле, или купить его же за 900К. В первом случае его расходы (3000*12-10000)/12 = $2166 в месяц. Во втором под 4% loan на 30 лет - он будет платить в месяц $3341 (то что он съекономит на налогах уйдет на property tax). Как видим разница $1175 в месяц в пользу первого варианта.
Вы скажете, что во втором случае накапливается equity, а в первом все идет дяде-лэндлорду? Давайте посчитаем сколько ее накопится в первый год (при условии, что цены не упадут, а останутся там где были) - из месячного платежа в $3341 в principal идет $1007, а $2333 идут другому дяде - в банке. То есть в случае рента можем отложить $1175*12=$14100 в год, а в случае покупки equity увеличится на $12092 в год. Причем в первом случае деньги будут реальными в банке, а во втором случае - это гопотетическая equity, которая станет вашей после продажи дома и уплаты 6% агентам и прочим. Но если нужно "счастье" от ремонта кухни или покраски стен, то тогда конечно надо покупать. Можно конечно надеть розовые очки и сказать, что цены на дома скоро снова начнут расти на 20% в год, рент при этом поднимут, а сток маркет обрушится - тогда получится совсем другая арифметика. Что случится на самом деле никто не знает, потому каждый для себя строит модель мира, в которой его решение является правильным.
меньше в стоки надо вкладывать 
