Вопрос для Landlord

[xmaz]

А когда отказываешь, нужно указывать причину?

Нет, не надо. Просто говоришь "I am sorry to inform you that your application was not approved". Иногда они начинают спрашивать "почему?" Можно не отвечать, а можно сказать обтекаемо, что риск слишком высок. Я знаю людей, которые никогда не признаются, что это они принимают решение, просто говорят, что решение было принято менеджером, а они всего лишь сообщают его.

[Lolla]

Вопрос - а кредит репорт делать на потенциальных клиентов?
И может кто поделиться таки сайтом, которым пользовались для проверки бекграунда рентеру?

Меня задолбали спрашивать берем ли мы Секшн 8. Это нормальный вопрос? Юнит висит на крейглисте и на зиллоу.

[Uzito]

Вопрос - а кредит репорт делать на потенциальных клиентов?
И может кто поделиться таки сайтом, которым пользовались для проверки бекграунда рентеру?
Меня задолбали спрашивать берем ли мы Секшн 8. Это нормальный вопрос? Юнит висит на крейглисте и на зиллоу.

С одной стороны Section 8 хорошо - государство платит гарантировано и без задержек. С другой стороны жильцы без денег, могут отказаться даже лампочки перегоревшие и фильтры воздушные менять. Или сделать финт ушами и сдать ваш апартмент кому-нибудь еще за кэш. Или так его уделать, что ремонта будет на десятки тыщ, а взять с них нечего. Section 8 жильцов нужно пробивать по всем базам, зводнить предыдущим лендлордам и т.д. если не хотите проблем.

[Lolla]

Спасибо, пока не хотим их даже рассматривать (нам ведь тоже наверняка надо доказать что наше жилье годиться для этой программы?), боимся цены на жилье упадут - как на рент так и на продажу.

[KotKot]

За рекомендациями лучше звонить предпоследним, потому что последние могут сказать что они просто чудесные, лишь бы те уже наконец съехали от них

Мне больше кажется, что это urban legend. У кого-нибудь есть пример из жизни, что ему лживый reference дал настоящий лендлорд? Я не имею ввиду, когда вам дали телефон типа "менеджера", а на самом деле это телефон дружбана Васи.

Из моего опыта, лендлорд лендлорда всегда честно предупреждает. Меня предупреждали несколько раз, я этим людям очень благодарна. А меня про проблемных товарищей вообще никто не звонит и не спрашивает! Так что эти "чудесные" и так себе без труда находят следующую жертву. Я часто удивляюсь наивности этих владельцев. Пусть бы меня спросили, я бы все рассказала. Но все похоже себя считают знатоками человеческих душ

У меня есть обратный пример.

Когда только приехал в США, останавливался в Airbnb на месяц. Cнял, как выяснилось потом, квартиру раза в 2 дороже, чем можно было найти постарвшись, причем рекламировали квартиру на верхнем этаже, а сдали в подвале. Жить можно было, но паршивенькое место учитывая стоимость.

В конце оставил хорошее ревью хозяину, даже сам не знаю почему. Просто подумал, что не люблю расстраивать людей, да и какая мне разница кто там что прочитает.

В итоге, когда нашел квартиру на долгий срок, с меня потребовали референсы. Я связался с тем хозяином и попросил у него референс. Он, конечно, дал мне хороший референс. У него не было причин давать плохой в любом случае, но если бы я ему оставил плохой отзыв на сайте, то бы мне тоже скорее всего нагадил.

[xmaz]

У меня есть обратный пример.

Ну и чем же ваш пример обратный? Вы что, нагадили там в апартменте или не заплатили?

[VovaK98]

Вопрос - а кредит репорт делать на потенциальных клиентов?
И может кто поделиться таки сайтом, которым пользовались для проверки бекграунда рентеру?
Меня задолбали спрашивать берем ли мы Секшн 8. Это нормальный вопрос? Юнит висит на крейглисте и на зиллоу.

mysmartmove.com от Transunion. Бесплатно для landlord, платно для tenant. Использую уже 8 лет, с тех пор когда они еще были LexisNexis. Недавно они даже добавили eviction report.

Золотое правило лендлорда- не брать жильцов с criminal history and/or bad credit. Дискриминировать нельзя, а у кого, скажем, fico<700, пожалуйте бриться.

Section 8 вы, конечно, можете брать, но для этого вам надо пройти курсы и вроде как даже сертифицироваться. Во Флориде вы не обязаны брать тенантов с Section 8, это не Washington DC. Минус таких- они вам платят 1/3 от ренты, остальное вы вроде как получите от government. Ключевое слово здесь "вроде как", потому что это далеко не всегда случается. Кроме того, damage от них, как тут правильно написали, непредсказуем.

Насчет советов взять broker или management company - на личном опыте - это плохой совет. Берите брокера только если вы очень занятой человек, или интраверт со стажем. Единственный жилец, которого мне навязал management company broker, убил в труху апартмент, потом замучались ремонтировать. После этого никаких брокеров.

[Lolla]

Спасибо большое за дельные советы и за ваш опыт!
Вроде у нас наклевываются жильцы, вышли через Зиллоу, по почте послали апликейшн и чек, ждем. Для меня дико что они по интернету посмотрели на фотки и решили снимать без личного визита, ну посмотрим чем все закончится. Секшн 8 все идут лесом. Мне достаточно было посмотреть на фейсбук странички этих людей (они меня контактировали через объявления в фейсбуковских местных группах)

[VovaK98]

Я обеими руками за "личное интервью" проспектив тенантов. Только на личном интервью можно узнать, курит человек или нет. По почте и емейлу они без зазрения совести подпишут любой non-smoking addendum.

[Kolombina]

Минус таких- они вам платят 1/3 от ренты, остальное вы вроде как получите от government. Ключевое слово здесь "вроде как", потому что это далеко не всегда случается. Кроме того, damage от них, как тут правильно написали, непредсказуем.

Не вроде как, а гарантированно - гавермент платит как часы. Потом правда 1099 присылают.

Сколько платит - зависит от дохода тенанта. Бывает так, что не только рент, но и все ютилис платят.

Насчет damage - от человека зависит. И от проперти. Если проперть так себе и нужен ремонтик, я предпочту сдать section 8, пусть живут. Они живут по 10 лет, не съезжают.
А отремонтировать, сделать конфетку и сдавать потом каждый год-два новым хорошо зарабатывающим тенантам, которые съезжают покупая свои дома - ну его.

[VovaK98]

Не вроде как, а гарантированно - гавермент платит как часы. Потом правда 1099 присылают.

Тут можно поспорить насчет всяких technicalities.. Например:
- как сразу гов-т начнет вам платить после въезда жильца- с первого же месяца, или когда paperwork пройдёт?
- скоко нужно вертеться, чтобы предоставить гов-ту доказательство, что ваша запрашиваемая рента не превышает "среднюю величину ренты" в данном коммьюнити или проперти?
и т.п.

Да, и в догонку. Мы плохие проперти не держим. Кешем ренту не берем, 1099 не боимся, и таксы платим. Так что section 8 это не наша специфика.

[Kolombina]

А я покупаю проперти в плохом состоянии в хороших районах. Маркет value никогда не плачу.

Никаких документов у нас от лендлорда не надо. Нужно один раз дать access для section 8 инспектора, который подтвердит, что дом в жилом состоянии. говернмент платит сразу же. Но у меня сейчас нет никого, последнюю я сама попросила съехать, чтобы дом продать. Хорошая тетка была, сингл мама. Я с ней возькалась, искала ей другое жилье.
Кешем я тоже рент не беру, чеки или direct deposit, но мне например прислали 1099, да не на тот адрес. Я этого не ожидала, и чудом обнаружила. Незадекларированная 1099 на такс ретерне - это большой red flag.
Я вас не агитирую за section 8. Делайте что хотите, мне-то что. У каждого свои критерии. Мне главное, чтобы жили долго и платили вовремя. Очень не люблю съезжающих тенантов.

[Lolla]

Наши потенциальные рентеры наврали в апликейшн, я склоняюсь к тому, что их в лес надо, а муж человек широкой души хочет дать шанс им. Не знаю как его переубедить... Сколько занимает по времени эвикшн и сколько она обходится в плане денег (среднее по больницу конечно)? Я вообще бы ни за какие коврижки не связывалась бы с врунами.

[xmaz]

А про что именно наврали? Я бы лично их отвергла еще на этапе "аппликейшен по почте". Как это? Как вы можете быть уверены, что вам прислали данные того самого человека, кто у вас будет жить, а не stolen identity, например? И SSN они вам прислали для проверки?

[Lolla]

А про что именно наврали? Я бы лично их отвергла еще на этапе "аппликейшен по почте". Как это? Как вы можете быть уверены, что вам прислали данные того самого человека, кто у вас будет жить, а не stolen identity, например? И SSN они вам прислали для проверки?

заполнили апликейшн, прислали копию прав (муж и жена), номер ССН, w-2 за 2015, 1 чек за январь, мани ордер на проверку бекграунда и кредита. Сразу сказали что с кредитной историей не особо (по нашим меркам оказалось очень даже плохо, очень далеко от "не особо"). Полного кредитного репорта нет, но там задаешь какой скор нужен и тебе пишут такой он или нет. Так же пишут причины низкого скора - в наших товарищей это все забитые кредитки, лейт пейменты/непейменты, и еще что-то, сейчас не вспомню.
Со враньем конечно это мои догадки, но я считаю да, это вранье.
Например, пишут последние 2 места жительства - бекграунд чек показывает еще одно место жительство между этими двумя, и далее эвикшн из этого самого места, которое "забыли" указать. При этом если пойти на каунти (чел из Техаса) и поискать по имени или по кейс номеру - никаких рекондс о эвикшине не выходит... Очень странно.
Предпоследнее указанное место жительства - написал Лендлорд для проверки и телефон, ну и адрес и дажи жизни там. Я не звонила, просто зашла посмотреть по имени владельцев дома в каунти апрейзл - имена с лендлордом разные. Думаю может менеджемент компания и ее представитель - гуглю телефон - ничего, гуглю имя - первая ссылка на страницу в фейсбуке и там на фото "лендлордша" и в обнимку с ней жена рентера. Читаю - а они сестры родные. Ес-но если я позвоню этой лендлордже она подтвердить все что я буду спрашивать и у меня большие сомнения что она реально была лендлордом.
То же самое с "супервайзерами" по двум последним работам - по именам выгугливаются люди с которыми он работал/работает, при этом позиции у них не супервайзерские и не менеджеровские. По фотка с фейсбука они просто лучшие друганы.
Вот для меня это все вранье. Чувак типа в сейлс работает, такого уровня когда надо ходить по бизнесам и толкать товар, то есть вряд ли его релокейтают за счет компании. Попросили письмо от компании с координатами HR - не прислал, хотя обещал.. Жена не работает. Двое детей. Судя по нынешней заплате (которую кстати только только подняли ему) рент равен сумме его чека за 2 недели после налогов.
Может я конечно придераюсь, не знаю....

Для меня красный флаг когда люди хотят срочно прямо завтра подписать контракт. Вчера такая одна объявилась. Побив ее имя в паблик рекодс соседней каунти вышло 2 эвикшна за 4 месяца причем последний - 3 дня назад ))))) из апартаментов куда берут людей только с низким доходом.... Классно! - подумала я, буду знать что эвикшн занимает где-то 2 месяца и попросила у первого чувака о котором писала выше депазет в размере 2 месяцев ...

[Lolla]

И кстати, если бы мне менеджмент компания делала бекграунд на первого чувака и его жену, они б в жизни не поняли бы что лердлордша с апликейшн и жена чувака - родные сестры (обе замужем с новыми фамилиями, но мидл нейм - девичья фамилия у обоих на фейсбуке и вообще они как две капли). Вот и доверяй этим компаниям скрининг.

[xmaz]

Абсолютно точно могу сказать, что человек у которого есть eviction в истории - будет проблемным жильцом.
Поверьте, ваше время и нервы не стоят депозита в 2 месяца. Отказывайте таким перцам без всяких "шансов"

Вам будет дешевле, если ваш дом простоит пустым еще 2 месяца, чем вы влипнете в eviction process. Поверьте человеку, который через это проходил.

Я теперь своим кандидатам сразу объявляю: если у вас был эвикшен, можете даже не заполнять бумажки, откажу.

[Lolla]

Абсолютно точно могу сказать, что человек у которого есть eviction в истории - будет проблемным жильцом.
Поверьте, ваше время и нервы не стоят депозита в 2 месяца. Отказывайте таким перцам без всяких "шансов"

Вам будет дешевле, если ваш дом простоит пустым еще 2 месяца, чем вы влипнете в eviction process. Поверьте человеку, который через это проходил.

Я теперь своим кандидатам сразу объявляю: если у вас был эвикшен, можете даже не заполнять бумажки, откажу.

так вот что меня настораживает - в бекграунд чеке вылез этот эвикшн, адрес и название апартаментов, так же этот адрес значится за этим чуваком (конец 2013 года), а вот когда заходишь на сайт этой baxer каунти в Техасе, ищешь и по имени, и по кейс номеру и ничего не выходит. Не могу понять почему ведь вроде эвикшн никак не убрать из рекорда. ПРичем на жену ничего ни в бекграунде не показало, ни на сайте каунти, а адрес тот у нее тоже в числе прошлых значится.

[Kolombina]

Лолла, берите иностранцев, не очень давно приехавших, они всегда вовремя платят. Как часы, очень переживают, если не успевают в тот день( хотя у них 5 дней грейс периода). У меня вьетнамцы - лучшие тенанты муж-жена-двое детей, без животных. Тихие, вежливые, беспокоят только когда уже припекло.

[Lolla]

да где ж их взять то. Вообще мало народу пишет-звонит, а на местных сайтах те кто ищут, хотят вообще за смешные деньги что-то найти.