Процент опять просел!

[GoodBuyAmerica]

Как когда-то мне сказал мой PhD эдвайзер: "If this is going to work, I'll be surprised. But I have to admit that I have been surprised in the past".
Ну что, ещё один раунд refi?

[Komissar]

Пора, значит, бОльший домик Вам прикупать

[Kalifornian]

Гы

[Komissar]

реально это, к сожалению, означает, что экономика по-прежнему в ж@пе, иначе бы процент рос, как на дрожжах.

[PA_gal]

Надо же, значит мой муж не совсем от фонаря предложил сегодня перефинансировать наш mortagage, который мы платим всего 5 месяцев. Обьяснитемне пожалуйста, что и как работает при re-finance. Нам предлагают 2 варианта:
(1) no closing costs up front (т.е. closing cost добавляется к principle). В этом случае мы уменьшаем monthly payment на $150.

(2) выписать чек на closing cost (порядка $7,000). Тогда monthly payment снижается на $200.

Я вот что не понимаю. Речь идет о 5-year ARM. Мы платим наш нынешний mortgage 6 месяцев. С новым mortgage опять надо начинать платить с "нуля", т.е. final payment откладывается на эти самые 6 месяцев. Как подсчитать, что больше: баланс по существующему mortgage или новый mortgage + 6 месяцев дополнительных payments - $200 monthly savings?
Растолкуйте мне, please как и что считать, чтобы понять, стоит делать refinance или нет?

Нынешний процент у нас 5, будет 4.25, по-моему.

[tortilla]

Как когда-то мне сказал мой PhD эдвайзер: "If this is going to work, I'll be surprised. But I have to admit that I have been surprised in the past".
Ну что, ещё один раунд refi?

А куда он просел? Я, по Вашеи наводке, позвонила нашему брокеру- и никаких изменении не обнаружила.
А что у Вас?

[GoodBuyAmerica]

Пора, значит, бОльший домик Вам прикупать

Hey, man, right on the money! Я как раз уже две недели чешу репу на тему, что пора взять чуток еquity и улучшить жилищные, так сказать, условия. Но пока, тссс, это секрет. Вот так всегда, только забор починил, газоны собрался перстилать, и зажить весело и счастливо... Нет, обязательно шило рядом с экономикой начнёт давать о себе знать, и придётся опять подписывать кучу бумажек, переезжать, лендлордить....

[GoodBuyAmerica]

Надо же, значит мой муж не совсем от фонаря предложил сегодня перефинансировать наш mortagage, который мы платим всего 5 месяцев. Обьяснитемне пожалуйста, что и как работает при re-finance. Нам предлагают 2 варианта:
(1) no closing costs up front (т.е. closing cost добавляется к principle). В этом случае мы уменьшаем monthly payment на $150.

(2) выписать чек на closing cost (порядка $7,000). Тогда monthly payment снижается на $200.

Я вот что не понимаю. Речь идет о 5-year ARM. Мы платим наш нынешний mortgage 6 месяцев. С новым mortgage опять надо начинать платить с "нуля", т.е. final payment откладывается на эти самые 6 месяцев. Как подсчитать, что больше: баланс по существующему mortgage или новый mortgage + 6 месяцев дополнительных payments - $200 monthly savings?
Растолкуйте мне, please как и что считать, чтобы понять, стоит делать refinance или нет?

Нынешний процент у нас 5, будет 4.25, по-моему.

Где все наши MBA (не те, которые married but available) когда они нужны? Наверняка учат народ жить в "Образовании". Я не волшебник, я только учусь, но попробую объяснить, как я это всё считаю.

Сначала нужно решить, что для Вас важнее, cash flow или максимальная выгода в мировом маштабе. Если первое - то считайте как Вам нужно меньше всего платить сейчас. Если второе - то сложнее. Самое простое из сложного - это net present value (NPV) analysis. Вы переводите те деньги, которые Вы заплатите и получите потом на сегодняшную стоимость (discounted cash flow) и смотрите, в каком варианте NPV больше. Ну и можете комбинировать выгоду по cash flow и NPV. Проиграйте сценарии с no closing costs, zero и non-zero points, и решите, что Вам больше подходит. Как считать NPV смотрите на сети. I hope that helps.

[GoodBuyAmerica]

Как когда-то мне сказал мой PhD эдвайзер: "If this is going to work, I'll be surprised. But I have to admit that I have been surprised in the past".
Ну что, ещё один раунд refi?

А куда он просел? Я, по Вашеи наводке, позвонила нашему брокеру- и никаких изменении не обнаружила.
А что у Вас?

Просел, просел. Вместе с процентами по бондам. Брокеру скажите чтобы в crystal ball чаще смотрел. Вот ссылочка на моего брокера, не для рекламы (он кажись только Сан Диего занимается anyway), а для справок. Я лучшего найти не смог. Кстати, если у кого проценты лучше, вы уж стукнете, please.

[Komissar]

зема, а ты моего Дейва проверял (я раньше на него ссылку кидал)? Мне кажется, у Дейва рейт чуть-чуть получше, и он лицензирован практически по всем штатам.

[PA_gal]

Спасибо за раз'яснения. Мне мой муж, у которого имеется MBA, уже все растолковал

[GoodBuyAmerica]

зема, а ты моего Дейва проверял (я раньше на него ссылку кидал)? Мне кажется, у Дейва рейт чуть-чуть получше, и он лицензирован практически по всем штатам.

Проверю. Основная проблема - это не последние 1/8 процента выжать, а то, что я смогу купить дом только на 15% дороже моего. Выбор очень небогатый (что, собссно, и гонит цены вверх), и найти что-то принципиально лучше невозможно. Остаётся аргумент о светлом будущем. Для того, чтобы остаться при своих через 3 года, нужно чтобы жильё росло на 3% в год, что вполне достижимо. Ладно, в субботу отправимся на разведку. Так кто-нибудь знает, как пописаться на MLS без лицензии на несколько месяцев?

[Komissar]

даже подписка на МЛС может не помочь: многие дома уходят в течение 48ч, и реалтору часто выгодно потянуть с вывешиванием дома в МЛС:

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 58.html?21

по радио опять нонче твердили о housing shortage in coastal areas of Califonia...

Кстати, заметил такую фигню: все больше реалторов дублируют свои рекламы в журналах на испанском, и даже видел 2-3 реалторов, рекламирующих себя ТОЛЬКО на испанском. Тенденция, однако.

[Sullen]

даже подписка на МЛС может не помочь: многие дома уходят в течение 48ч, и реалтору часто выгодно потянуть с вывешиванием дома в МЛС:

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 58.html?21

по радио опять нонче твердили о housing shortage in coastal areas of Califonia...

Кстати, заметил такую фигню: все больше реалторов дублируют свои рекламы в журналах на испанском, и даже видел 2-3 реалторов, рекламирующих себя ТОЛЬКО на испанском. Тенденция, однако.

Блин, да я несколько дней назад, описал ситуацию. Вы что не поверили. На сегодняшний день, пролетел в 5 оферах. Сегодня нашел дом, он только сегодня вышел. Влет предложил на $60К больше и попросил снять с MLS, нет не сказали, будут думать до завтра. Другая проблема, если дом на MLS это еще не значит, что у Вас возьмут офер. Они говорят мы оферы будем принимать такого то числа и все, говорить, что либо бесполезно.

[Komissar]

Sullen,
а можно Вас спросить, вы по какой модели инвестируете в недвижимость:
-- buy and hold (просто держать проперть с целью перепродать)
-- rent out (сдача жильцам)
-- self-enjoyment (улучшаете свои жил. условия, с потенциалом appreciation)

[GoodBuyAmerica]

зема, а ты моего Дейва проверял (я раньше на него ссылку кидал)? Мне кажется, у Дейва рейт чуть-чуть получше, и он лицензирован практически по всем штатам.

Оказалось, что найти Дэйва на Привете непросто. Не мог бы кинуть ещё раз ссылочку?

[Komissar]

David Donhoff
www.NoBullMortgage.com

9805 NE 116th Street, Suite 7473
Kirkland, WA 98034

Dwdonhoff@NoBullMortgage.com
425.823.1250 Desk
425.652.1001 Cell
425.823.5483 Primary Fax
206.338.5853 Alt. Fax 1
815.846.2895 Alt. Fax 2

расскажите, как он _реально_ окажется в сравнении с Вашим... всегда полезно знать альтернативы...

[МОНСТР]

Надо же, значит мой муж не совсем от фонаря предложил сегодня перефинансировать наш mortagage, который мы платим всего 5 месяцев. Обьяснитемне пожалуйста, что и как работает при re-finance. Нам предлагают 2 варианта:
(1) no closing costs up front (т.е. closing cost добавляется к principle). В этом случае мы уменьшаем monthly payment на $150.

(2) выписать чек на closing cost (порядка $7,000). Тогда monthly payment снижается на $200.

Предпочитаю третий вариант -- ничего не плачу, ничего не добавляю, процент снижается, и тогда все понятно, вопросов нет, никакой математики -- очевидно что выгодно.

Я вот что не понимаю. Речь идет о 5-year ARM. Мы платим наш нынешний mortgage 6 месяцев. С новым mortgage опять надо начинать платить с "нуля", т.е. final payment откладывается на эти самые 6 месяцев. Как подсчитать, что больше: баланс по существующему mortgage или новый mortgage + 6 месяцев дополнительных payments - $200 monthly savings?
Растолкуйте мне, please как и что считать, чтобы понять, стоит делать refinance или нет?

Нынешний процент у нас 5, будет 4.25, по-моему.

Почему с нуля? Вы же какую-то часть долга уже погасили за 5 месяцев, теперь будете платить проценты с меньшей суммы и выплачивать останется ровно столько сколько оставалось по прежней ссуде на момент ее погашения.

[МОНСТР]

Имею: 3 year fix interest only @ 4%,
только что locked: 5 year fixed @ 3.75% и, для страховки, в другом банке побольше и посолиднее, 3 year fixed 3.5%

Все мои refinance всегда но кост, т.е. абсолютно, ни копейки, даже не $20 за нотариуса, или там $25 wiring fee и никаких изменений в размере ссуды, разве что конечно я сам решил переложить из дома в карман.

Лучше дом я купить не могу -- за дополнительные сто тысяч я даже за угол переехать не смогу, а о том чтобы дом побольше, так и речи быть не может.

Вынужден ждать обвала в ценах или привала в зарплате...

[Komissar]

какая маржа после окончания срока АРМ?

[tortilla]

Вы деталеи-то не пишете. А какои ето loan-3.5/5/ 30 ?
И какая сумма loan? Мне с моимi 100000 на 15 лет меньше 4.75 никто не дает. А что у вас?
Скажите цифры-то

[Helena]

Народ, а посоветуйте, что мне делать, у меня локнутый полгода назад 30-летний моргич на строящийся дом. Процент - высокий.
Там есть опшен за месяц до клоузинга, его можно один раз понизить. Я узнавала, если бы эту процедуру можно было бы провернуть шас, то то 30-летний бы был 5,5%, а 7-летний АRМ- 5.0%. многовато вроде как. Если я не делаю клоузинг с этим банком, то теряю комитмент фее (1% от моргича).
Короче, чаго делать? Может залочить щас с кем-нибудь 7-летний, а после клоузинга сразу перефинансироваться?
Короче, как лучше сделать? (Клоузинг должен быть в конце апреля- начале мая.)

[МОНСТР]

какая маржа после окончания срока АРМ?

Я на маржу ваще не смотрю -- после срока АРМ хоть потоп (знаю, субъективно, отражает личную философию и economic outlook, не агитирую, просто честный дисклеймер)

[МОНСТР]

Вы деталеи-то не пишете. А какои ето loan-3.5/5/ 30 ?
И какая сумма loan? Мне с моимi 100000 на 15 лет меньше 4.75 никто не дает. А что у вас?
Скажите цифры-то

Ссуда на 600 тыс. Все ссуды тридцатилетние, но фикснутые только на первые 3 (или 5).
За все годы (а их было, правда, только я ни разу под маржу не попал, всегда перефинансировал задолго до. Схемы в разное время были разные, но ни один 30 или даже 10 еар фикс в лучшее (для них, худшее для меня) время со мной близко не стоял. Опять-таки, мое личное мнение, я никого не агитирую -- у каждого человека свой расклад и отношение к вопросу "сегодня по пять или вчера по три".

На маленьких ссудах действительно нет смысла тратить нервы и время на "шоппинг" -- это как ездить по незнакомому городу в поисках самого дешевого бензина.

[Sullen]

Sullen,
а можно Вас спросить, вы по какой модели инвестируете в недвижимость:
-- buy and hold (просто держать проперть с целью перепродать)
-- rent out (сдача жильцам)
-- self-enjoyment (улучшаете свои жил. условия, с потенциалом appreciation)

У меня несколько апартментов для сдачи (Маями, Форт Латердейл, Вашингтон ДС).
2 дома в Аризоне, для сдачи.
Было 2 дома Аламеда каунти, держал 3 года. В декабре продал.
Сейчас продал свой дом (Саратога) и хочу купить новый (в Лос Гатосе) 16 марта принимают оферы, надеюсь перебить. Так что для всех случаев. Вообще то все происходит спонтанно. Никакого специального сценария нет.